הפקעת קרקע בבעלות משותפת ("מושע"): איך מתמודדים עם סיוט בירוקרטי ומקבלים פיצוי הוגן? – עו"ד מיכאל דבורין

בישראל, מורשת של שיטות רישום היסטוריות והעברות בין-דוריות הביאה למצב שבו קרקעות רבות, בעיקר במגזר החקלאי ובמגזר הערבי, מוחזקות בבעלות משותפת של עשרות, ולעיתים אף מאות, יורשים ושותפים. מצב זה, המכונה משפטית "בעלות במושע", משמעותו שלכל אחד מהשותפים יש חלק בלתי מסוים (למשל, 1/16 או 3/256) בכל גרגר וגרגר של הקרקע. הפקעה של קרקע כזו היא סיוט בירוקרטי ומשפטי, שהרשות המפקיעה מנצלת לעיתים קרובות כדי להפחית את הפיצוי ולייאש את הבעלים.

הטענה המרכזית של הרשות במקרים אלה היא שיש להחיל "הפחתת מושע" על שווי הקרקע. כלומר, יש לטענתה להפחית 15%, 20% ואף יותר משווי הקרקע, מתוך הנחה ששווי של חלק במושע נמוך יותר משוויו של אותו חלק אילו היה חלקה נפרדת ועצמאית. הסיבה, לטענתם, היא הקושי למכור בשוק החופשי חלק בלתי מסוים בקרקע, והצורך בהליך משפטי יקר ומסורבל של פירוק שיתוף.

זוהי טענה שיש להיאבק בה בכל תוקף, והפסיקה מספקת לנו כלים לכך. כאשר כל הקרקע מופקעת, אין כל מקום להפחתת מושע. במקרה כזה, כל השותפים מנושלים מזכויותיהם יחד, והרשות המפקיעה הופכת לבעלים היחיד של הקרקע "הנקייה". היא זו שנהנית מ"איחוד" הזכויות, ולכן אין כל סיבה שהיא תשלם פחות. יש לפצות כל שותף לפי חלקו היחסי בשווי הקרקע כולה, כאילו הייתה בבעלות אחת. גם במקרה של הפקעה חלקית, המאבק נגד הפחתת המושע הוא חשוב. ניתן לטעון כי ההפקעה עצמה היא זו שמקשה עוד יותר על פירוק השיתוף העתידי, ולכן אין זה הוגן להעניש את הבעלים על מצב קיים שההפקעה רק החמירה אותו.

פסק הדין בת"א (מחוזי מרכז) 59926-07-18 עזבון המנוח יוסף חליל נ' נתיבי ישראל מדגים את המורכבות העצומה בהתמודדות עם הפקעת קרקע במושע. באותו מקרה, נדרש בית המשפט להתמודד עם פיצוי לעשרות יורשים, ולקבוע את חלקו היחסי של כל אחד מהם בפיצוי הכולל. פסק הדין מלמד על החשיבות של מספר צעדים קריטיים:

הסדרת הזכויות לפני התביעה: לפני הגשת התביעה, הכרחי להסדיר את רישום הזכויות של כל היורשים באמצעות צווי ירושה וצווי קיום צוואה עדכניים. ללא רישום מסודר, ההליך עלול להיתקע.

ייצוג משותף ואחיד: מומלץ בחום לכל השותפים להיות מיוצגים על ידי אותו עורך דין. הדבר מונע סכסוכים פנימיים, מאפשר להציג חזית אחידה מול הרשות, וחוסך עלויות משפטיות ניכרות.

הסכם לחלוקת הפיצויים: חשוב לגבש מראש הסכם בין כל השותפים, המסדיר את אופן חלוקת הפיצויים שיתקבלו, כדי למנוע מחלוקות עתידיות.

הפקעת קרקע במושע דורשת ניהול משפטי מורכב, הכולל לא רק את המאבק מול הרשות, אלא גם את התיאום וההסדרה בין השותפים עצמם.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אם אתם שותפים בקרקע במושע שהופקעה, אל תתנו לרשות לנצל את מורכבות הבעלות כדי להפחית את הפיצוי. מגיע לכם פיצוי הוגן על חלקכם, ואנו נדע כיצד לנהל את המאבק המורכב הזה עבורכם.