הסכם בצל הפקעה: מתי מכירה "מרצון" היא למעשה הפקעה כפויה? – עו"ד מיכאל דבורין

הרשות המפקיעה מעוניינת בנכס שלכם. במקום להוציא הודעת הפקעה רשמית, נציגיה פונים אליכם ומציעים לכם "למכור" להם את הקרקע "בהסכמה". ההצעה מלווה ברמז עבה: אם לא תסכימו, תופעל סמכות ההפקעה. בעלי נכסים רבים, מתוך רצון להימנע ממאבק משפטי ארוך, חותמים על הסכם מכר "מרצון". אך האם עסקה כזו היא באמת רצונית? ומה ההשלכות המשפטיות ארוכות הטווח של הבחירה בין "הסכם מרצון" לבין הליך הפקעה?

לשאלה זו יש חשיבות מכרעת, במיוחד בכל הנוגע לזכות לרכוש את הקרקע בחזרה אם המטרה הציבורית תבוטל בעתיד (הלכת קרסיק). כפי שקבע בית המשפט העליון בעע"מ 839/14 חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עיריית ת"א-יפו, זכות זו חלה רק על קרקע שהועברה לרשות באופן כפוי, במסגרת הליך הפקעה. אם בית המשפט ישתכנע כי מדובר היה במכר מרצון, הוא יקבע כי הבעלים המקורי ניתק את זיקתו ההיסטורית לנכס ואינו זכאי עוד לרכוש אותו בחזרה.

בפסק דין זה, ניתח בית המשפט הסכם משנת 1946 וקבע כי בנסיבות העניין, למרות שהעסקה נעשתה ב"צלה" של תכנית הפקעה, היא הייתה רצונית במהותה. השופט מ' מזוז הסביר כי יש לבחון את מכלול הנסיבות:

"…השאלה האם מדובר בהסכם רצוני או בכפיה היא שאלה עובדתית במהותה, הנבחנת על פי מכלול נסיבות המקרה… על בית המשפט לבחון את מכלול נסיבות ההתקשרות על מנת להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים בעת כריתת ההסכם."

מנגד, בפרשת ע"א 2276/20 מועצה אזורית לב השרון נ' מאיר דוידוביץ', בית המשפט העליון ראה בהסכם לפיצוי (קרקע תמורת קרקע) כחלק בלתי נפרד מהליך ההפקעה. כאשר ההסכם הופר על ידי הרשויות, קבע בית המשפט כי קמה למר דוידוביץ' הזכות הבסיסית לפיצויי הפקעה, ולא רק תביעה חוזית.

אם כן, מהם המבחנים להבחנה?

יוזמת העסקה: האם הרשות פנתה לבעלים, או שהבעלים הוא זה שיזם את המכירה?

אופי המשא ומתן: האם התנהל משא ומתן אמיתי על המחיר, או שהרשות הציבה תכתיב של "קח או נפקיע"?

לשון ההסכם: האם ההסכם נוסח כחוזה מכר רגיל, או שהוא מזכיר במפורש את הליכי ההפקעה?

התמורה: האם התמורה ששולמה שיקפה שווי שוק מלא, או שהייתה נמוכה יותר, בדומה לפיצוי הפקעה?

ההחלטה אם לחתום על "הסכם מרצון" או לעמוד על ניהול הליך הפקעה מלא היא החלטה אסטרטגית כבדת משקל. חשוב לנסח כל הסכם עם הרשות בזהירות מרבית, ולוודא שהוא משקף את האופי הכפוי של העסקה, כדי לשמור על זכויותיכם העתידיות.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. לפני שאתם חותמים על הסכם "מכר" עם רשות ציבורית, חשוב להבין את מלוא ההשלכות. פנו למשרדנו כדי שננתח את המצב ונמליץ על דרך הפעולה הנכונה ביותר לשמירה על כל זכויותיכם, בהווה ובעתיד.