הלכת הפיצוי הדו-שלבי: ההבחנה הגורלית בין פגיעה תכנונית להפקעה – עו"ד מיכאל דבורין

אחד התחומים המורכבים והמבלבלים ביותר עבור בעלי קרקעות, ואף עבור משפטנים שאינם בקיאים בתחום, הוא ההבחנה בין פיצוי על "פגיעה תכנונית" לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, לבין פיצוי על "הפקעה". לכאורה, מדובר בשני צדדים של אותו מטבע – בשני המקרים המדינה פוגעת בקניינכם. אך מבחינה משפטית, מדובר בשתי עילות תביעה נפרדות, עם מועדי התיישנות שונים, עם משטרי מס שונים, ועם השלכות דרמטיות על גובה הפיצוי שתקבלו.

הפסיקה בישראל, שהתגבשה לאורך עשרות שנים, יצרה את "הלכת הפיצוי הדו-שלבי". הלכה זו קובעת כי כאשר הפקעה נעשית מכוח חוק התכנון והבניה, הפגיעה בבעל המקרקעין מתרחשת בשני שלבים:

השלב הראשון – פגיעה תכנונית: בשלב זה, עם אישור התכנית החדשה המייעדת את הקרקע שלכם לצורך ציבורי (למשל, לדרך), ערך הקרקע יורד באופן מיידי. איש לא ירצה לקנות קרקע שייעודה שונה לכביש. על ירידת ערך זו, שהיא פגיעה כלכלית טהורה מבלי שאיבדתם את הבעלות, אתם זכאים לפיצוי לפי סעיף 197. תביעה זו יש להגיש בתוך שלוש שנים מיום אישור התכנית.

השלב השני – ההפקעה הפיזית: בשלב זה, שנים לאחר אישור התכנית, הרשות מוציאה הודעת הפקעה, תופסת חזקה בקרקע ומעבירה את הבעלות על שמה. על נטילת הבעלות עצמה, אתם זכאים לפיצויי הפקעה. הפיצוי בשלב זה אמור לשקף את שווי הקרקע במצבה החדש, כלומר קרקע פגועה תכנונית.

ההבחנה הזו אינה רק אקדמית. יש לה השלכות מיסוייות מרחיקות לכת. בע"מ (מחוזי ת"א) 1057/06 מיכאל סודרי נ' פקיד שומה פתח-תקוה, נדונה השאלה האם פיצוי לפי סעיף 197 זכאי להטבת המס של "מחצית המס" הניתנת על פיצויי הפקעה. בית המשפט קבע שלא. נקבע כי פיצוי זה אינו "הפקעה", ולכן הוא חייב במס רווחי הון רגיל.

בפסק דין מאוחר יותר, ע"א 8863/07 ב.מ. כפריס דדו בע"מ נ' מנהל מע"מ חיפה, קבע בית המשפט העליון כי לעניין מע"מ, יש לראות את שני השלבים כ"עסקה אחת כוללת", ולכן גם הפיצוי על ירידת הערך חייב במע"מ. השופט פוגלמן הסביר את הרציונל:

"חוק התכנון והבנייה אינו מבדיל בין פגיעות במקרקעין על-ידי תכנית על יסוד השאלה אם הן עומדות בפני עצמן או שהן צופות פני הפקעה עתידית… מדובר, אם-כן, בשני שלבים שונים: שלב תכנוני, שבו ישונה ייעוד הקרקע לייעוד לצרכי ציבור, ושלב קנייני, שבו יופקעו המקרקעין לפי ייעודם החדש."

המורכבות הזו מחייבת תכנון אסטרטגי. יש לדעת מתי להגיש כל תביעה, כיצד לנסח אותה, וכיצד להתמודד עם היבטי המס השונים. ניהול לא נכון של הליך דו-שלבי עלול להוביל לאובדן זכויות או לתשלום מס עודף.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. ההבחנה בין פגיעה תכנונית להפקעה היא קריטית. אנו מתמחים בניהול הליכים דו-שלביים ומספקים ללקוחותינו ייעוץ מקיף המשלב את ההיבטים הקנייניים, התכנוניים והמיסוייים, כדי למקסם את הפיצוי הסופי.