פירוק שיתוף במקרקעין לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה – עו"ד מיכאל דבורין, עו"ד אורי ליקר

אחת הדרכים המורכבות והיעילות ביותר לקידום פרויקטים רחבי היקף במרקם עירוני בנוי וצפוף היא באמצעות תכנית איחוד וחלוקה (רפרצלציה). הליך תכנוני זה, המוסדר בחוק התכנון והבניה, מאפשר לוועדות התכנון "למחוק" את גבולות החלקות הישנות, לאחד אותן למגרש תמורה אחד גדול, ולהקצות לכל בעל זכויות היסטורי חלק יחסי במגרש החדש. הליך זה חיוני להתחדשות עירונית, שכן הוא מאפשר תכנון מודרני, יעיל וכוללני, שלא היה אפשרי תחת החלוקה המקורית והמיושנת של הקרקע.

אולם, אישור התכנית הוא רק השלב הראשון. התוצאה המיידית של איחוד וחלוקה היא יצירת בעלות משותפת ("מושע") של עשרות, ולעיתים מאות, בעלי זכויות במגרש החדש. מצב של ריבוי שותפים הוא מתכון ודאי לשיתוק וחוסר יכולת לקדם בנייה. לפיכך, השלב הבא וההכרחי הוא פירוק השיתוף במגרש התמורה. כאן מתעורר קונפליקט אינטרסים מובנה: מצד אחד ניצב לרוב יזם או גורם דומיננטי שרכש את רוב הזכויות במתחם ומעוניין לרכוש את חלקם של בעלי זכויות המיעוט במחיר הנמוך ביותר האפשרי. מצד שני, ניצבים בעלי זכויות המיעוט, המעוניינים למקסם את התמורה עבור חלקם.

פסק הדין המקיף בפרשת הירקון זרובבל בע"מ נ' עזבון המנוח קפילוטו ברוך (ת"א 40057-12-22), מנתח לעומק את הסוגיות המשפטיות העולות בהליך פירוק שיתוף שכזה. מאמר זה יסקור את קביעותיו המרכזיות של בית המשפט, החל מהכרה במעמד הקנייני של הזכויות הנוצרות מכוח התכנית, דרך דחיית טענות המנסות לסכל את הפירוק, וכלה בהכרעה החשובה ביותר – קביעת דרך המלך לפירוק השיתוף באופן שיגן על זכויות המיעוט ויבטיח תמורה הוגנת לכלל השותפים.

המעמד הקנייני של תכנית איחוד וחלוקה

השאלה הראשונה שבית המשפט נדרש אליה היא מהו תוקפן של הזכויות במגרש התמורה החדש, עוד בטרם נרשמו בפנקסי המקרקעין (טאבו). במשך שנים התקיים דיון משפטי האם מדובר בזכויות חוזיות (אובליגטוריות) בלבד, או שמא מדובר בזכויות קנייניות או מעין-קנייניות.

פסק הדין מאמץ באופן ברור את הגישה הרווחת כיום בפסיקה ובספרות, לפיה "הוראות תכנית איחוד וחלוקה… הן בעלות השלכות קנייניות על מעמד הבעלים". בית המשפט מסביר כי מרגע אישור התכנית, היא הופכת ל"חיקוק התקף כלפי כולי עלמא". אישור התכנית מנתק את הזיקה הקניינית בין בעלי הזכויות לחלקות המקור שלהם. למעשה, הבעלות הרשומה הישנה הופכת לקליפה ריקה מתוכן כלכלי, בעוד שהזכות האמיתית – זו המקנה זכויות בנייה, פיתוח וניצול – היא הזכות במגרש החדש שנקבע בטבלת ההקצאות.

קביעה זו חיונית, מכיוון שהיא מאפשרת לעתור לפירוק השיתוף במגרש התמורה גם אם רישומו הפורמלי טרם הושלם. היא מכירה בכך שהמציאות הכלכלית והקניינית האמיתית נקבעת על ידי התכנית המאושרת, ולא על ידי הרישום ההיסטורי.

דחיית הטענה ל"חסינות" של בית משותף

אחד הנתבעים בתיק, שהיה בעל זכויות בחלקה שבה היה רשום בית משותף, טען כי לא ניתן לכפות עליו פירוק שיתוף. טענתו התבססה על כך שדיני הבתים המשותפים קובעים הסדרים מיוחדים ואינם מאפשרים לבעל דירה אחת לכפות פירוק של הרכוש המשותף כולו.

בית המשפט דחה טענה זו מכל וכל, וקבע כי היא מתעלמת מהשינוי הדרמטי שחוללה תכנית האיחוד והחלוקה. ההליך המשפטי אינו עוסק בפירוק השיתוף ברכוש המשותף של הבית הישן, אלא בפירוק השיתוף במגרש התמורה החדש. התכנית המאושרת, שסימנה את כל המבנים הישנים להריסה, גוברת על הרישום הישן של הבית המשותף ומבטלת אותו הלכה למעשה. בית המשפט הפנה לנוהל "ביטול בית משותף אגב רישום תכנית איחוד וחלוקה" המאפשר את ביטול הרישום מכוח הוראות התכנית. קבלת טענת הנתבע הייתה מרוקנת מתוכן את תכליתה של תכנית האיחוד והחלוקה ומובילה לשיתוק מוחלט, בניגוד לאינטרס הציבורי בפיתוח יעיל של המקרקעין.

דרך המלך לפירוק: מכירה פומבית פתוחה לכל

לאחר שנקבע כי ניתן וצריך לפרק את השיתוף, הגיעה ההכרעה המרכזית בפסק הדין: אופן הפירוק. התובעת, יזמית המחזיקה ברוב המכריע של הזכויות, ביקשה מבית המשפט להורות על התמחרות פנימית בין בעלי הזכויות בלבד, או לחילופין, להעניק לה "זכות השוואה" (זכות לרכוש את הנכס במחיר הגבוה ביותר שיוצע במכירה פומבית).

בית המשפט דחה את שתי הבקשות וקבע כי דרך המלך לפירוק שיתוף היא מכירה פומבית, פתוחה לציבור הרחב, וזאת בהתאם לסעיף 40(ב) לחוק המקרקעין. הסיבה לכך, כפי שהובהר בפסיקה ענפה, היא שהמטרה העליונה של הליך הפירוק היא השאת התמורה עבור כלל השותפים.

בית המשפט נימק מדוע התמחרות פנימית אינה הדרך הראויה בנסיבות אלה:

פגיעה בתחרות ובמחיר: הגבלת המכירה למעגל סגור של שותפים קיימים מונעת כניסת מתחרים חיצוניים ובכך מקטינה את הסיכוי להשגת המחיר המרבי האפשרי עבור הנכס.

יתרון בלתי הוגן לבעל הרוב: במצב של פערי כוחות כלכליים, התמחרות פנימית מעניקה יתרון מובנה ומוחץ לבעל הרוב. הוא אינו צריך לגייס הון לרכישת הנכס כולו, אלא רק לרכישת חלקו של המיעוט, בעוד שלמיעוט אין יכולת ריאלית להתחרות ולרכוש את חלקו של הרוב. מצב זה עלול לאפשר לבעל הרוב לרכוש את חלקו של המיעוט במחיר נמוך ממחיר השוק האמיתי.

זכות השוואה מרתיעה מציעים: גם מתן זכות השוואה לבעל הרוב פוגעת בהשאת התמורה. מציעים פוטנציאליים יודעים מראש שגם אם יזכו בהתמחרות, מאמציהם עלולים לרדת לטמיון אם בעל הרוב יחליט להשוות את הצעתם. ידיעה זו מרתיעה מציעים רציניים מלהשתתף בהליך או מלהציע את המחיר המקסימלי שהיו מוכנים לשלם, מה שמוביל בסופו של דבר לתמורה נמוכה יותר לכלל השותפים.

התחייבות היזמית לרכוש את הנכס במחיר שלא יפחת מהערכת שמאי לא שינתה את מסקנת בית המשפט, שכן ייתכן שמכירה פומבית תניב הצעות הגבוהות משמעותית מהערכת השמאי, ויש לאפשר זאת.

לסיכום פסק הדין בפרשת הירקון זרובבל מספק מפת דרכים ברורה לפירוק שיתוף במקרקעין שנוצרו בעקבות תכנית איחוד וחלוקה. הוא קובע כי אישור התכנית יוצר מציאות קניינית חדשה, הגוברת על הרישומים הישנים, לרבות רישום של בית משותף. חשוב מכך, הוא מעמיד את ההגנה על זכויות המיעוט והשאיפה להשאת התמורה כעקרונות מנחים בקביעת אופן הפירוק. ההחלטה מבהירה כי הכלל הוא מכירה פומבית פתוחה, והחריג הוא התמחרות פנימית. בכך, מבטיח בית המשפט כי גם בעלי הזכויות הקטנים ביותר לא יקופחו, וכי פירות התכנון החדש יחולקו בין כל השותפים באופן הוגן ושוויוני, בהתאם למחיר השוק האמיתי של הנכס המשותף.

מאמר זה מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של בעיה דומה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ המותאם לנסיבותיכם האישיות.