שימוש בסעדים זמניים ככלי לשחרור פרויקטים תקועים – עו"ד מיכאל דבורין, עו"ד אורי ליקר

אחד התרחישים המתסכלים והמזיקים ביותר בעולם ההתחדשות העירונית הוא מצב של קיפאון. פרויקט פינוי ובינוי, לאחר שנים של תכנון, משא ומתן והשקעת הון אדיר, יכול להגיע לרגע האמת – השגת הסכמה של כמעט כלל הדיירים – ואז להיתקע ולהתעכב במשך שנים נוספות בגלל מחלוקת הנוגעת לדירה בודדת. לעיתים, לא מדובר ב"דייר סרבן" קלאסי המתנגד לתנאי העסקה, אלא במצב מורכב יותר, כמו סכסוך בעלות פנימי, המונע את החתימה הנדרשת האחרונה. במצבים כאלה, הנזק הנגרם לרוב המכריע של הדיירים וליזם הוא עצום, ומאיים על עצם קיומו של הפרויקט.

במקרים כאלה, מערכת המשפט אינה חסרת אונים. אחד הכלים החזקים ביותר העומדים לרשותה הוא הסעד הזמני, ובפרט "צו עשה זמני". זהו צו המורה לאחד הצדדים לבצע פעולה אקטיבית עוד לפני סיום הדיון בתיק, וזאת כדי למנוע נזק בלתי הפיך. ההחלטה הדרמטית שניתנה בפרשת מור סבג השקעות ויזמות בע"מ נ' בנימינוב (ת"א 63929-03-24), מהווה דוגמה מובהקת לאופן שבו בית המשפט יכול להשתמש בכלי זה באופן יצירתי ונחוש כדי "לשחרר" פרויקט ענק שהוחזק כבן ערובה.

מאמר זה ינתח את המקרה, יסביר את הדוקטרינה המשפטית של "מאזן הנוחות" העומדת בבסיס ההחלטה למתן סעד זמני, ויפרט את הפתרון המתוחכם שגיבש בית המשפט כדי לאזן בין הצורך הדחוף לקדם את הפרויקט לבין החובה להגן על זכויות הקניין של המיעוט.

המסגרת המשפטית: סעד זמני ו"מאזן הנוחות"

סעד זמני, מטבעו, הוא סעד חריג. בית המשפט מתבקש להתערב ולשנות את המצב הקיים עוד בטרם בירר את כל הראיות ושמע את כל העדויות. לכן, הפסיקה קבעה שני תנאים מצטברים למתן סעד כזה:

סיכויי התביעה (זכות לכאורה): המבקש צריך להראות, על בסיס ראיות ראשוניות, כי יש לו סיכוי טוב לזכות בתביעה העיקרית.

מאזן הנוחות: זהו השיקול המרכזי והמכריע לרוב. בית המשפט שוקל את הנזק שייגרם למבקש אם לא יינתן הצו, לעומת הנזק שייגרם למשיב אם הצו כן יינתן. הצו יינתן רק אם מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובת המבקש, כלומר, אם הנזק מאי-מתן הצו גדול משמעותית מהנזק שייגרם ממתן הצו.

בין שני התנאים מתקיים יחס של "מקבילית כוחות": ככל שסיכויי התביעה גבוהים יותר, כך בית המשפט עשוי להקל בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך. כאשר מדובר ב"צו עשה" זמני, המשנה את המצב הקיים, בית המשפט נוקט משנה זהירות וייעתר לבקשה רק במקרים חריגים, שבהם אי-התערבות תגרום ל"תוצאה קשה ביותר" ולנזק שאינו בר-פיצוי.

ניתוח המקרה: פרויקט ענק בשיתוק מוחלט

פרשת מור סבג הציגה בפני בית המשפט מקרה קיצון:

היקף הפרויקט: מיזם פינוי ובינוי ענק להריסת 94 דירות ישנות ובניית 530 דירות חדשות.

הסכמה כמעט מוחלטת: 93 מתוך 94 בעלי הדירות (כ-99%) חתמו על ההסכמים ומייחלים למימוש הפרויקט.

מקור הבעיה: הפרויקט היה משותק לחלוטין בגלל הדירה ה-94. לא היה מדובר בדייר שסירב לתנאים, אלא בסכסוך בעלות מורכב בין יורשת הבעלים הרשום (גב' שועה) לבין אדם אחר (מר גוב) שטען כי רכש את הדירה מהבעלים המנוח לפני עשרות שנים ומתגורר בה מאז. מאחר שלא היה ברור מי הבעלים החוקי, איש מהם לא יכול היה לחתום על ההסכם, ובלי 100% חתימות, לא ניתן היה לקבל ליווי בנקאי ולהתקדם.

הסעד המבוקש: התובעים (הרוב והיזם) ביקשו מבית המשפט למנות כונס נכסים או עורך דין שיוסמך לחתום על ההסכמים בשם הבעלים של "דירת המריבה", כדי לאפשר את התקדמות הפרויקט.

הכרעת בית המשפט: מאזן נוחות שאינו מותיר ספק

בית המשפט נעתר לבקשה ונתן את הצו המבוקש, תוך שהוא מבסס את החלטתו באופן כמעט בלעדי על מאזן הנוחות, שנטה באופן מובהק וקיצוני לטובת המבקשים.

הנזק למבקשים (הרוב): בית המשפט תיאר את הנזק שייגרם ל-93 המשפחות וליזם אם הפרויקט ימשיך להתעכב כ"אדיר", "בלתי הפיך", וכזה ש"הם (המשיבים) לא יוכלו לשאת ולו בחלקו". הנזק כלל:

פגיעה בביטחון ובאיכות החיים: מאות דיירים נאלצים להמשיך ולהתגורר בבניינים ישנים ורעועים, שתוארו כ"דומים לפבלות", ללא מיגון ובסכנה בטיחותית.

נזק כלכלי עצום: עיכוב הפרויקט גורם נזקים כלכליים של מיליוני שקלים הן לדיירים (שערך דירתם אינו מושבח) והן ליזם (הוצאות מימון, עלויות קבועות וכו').

סכנה לקיום הפרויקט: המתנה של שנים להכרעה בסכסוך הבעלות עלולה להוביל לביטול הפרויקט כולו, בשל שינויים בשוק, עזיבת הבנק המלווה או התייאשות הדיירים.

הנזק למשיבים (בעלי דירת המריבה): מנגד, הנזק הפוטנציאלי לבעלי דירת המריבה הוגדר כנזק כספי טהור, שניתן להבטחה מלאה. זכותם המהותית היא לקבל את התמורה עבור דירתם, בין אם זו דירה חדשה ובין אם פיצוי אחר. זכות זו אינה נפגעת, אלא רק מובטחת עד להכרעה מי מהם הוא הזכאי.

הפתרון היצירתי: קידום הפרויקט תוך הבטחת זכויות המיעוט

על בסיס ניתוח זה, בית המשפט יצר מנגנון שמגשים את שתי המטרות: הוא מאפשר את התקדמות הפרויקט ומנטרל את הקיפאון, ובה בעת, מגן באופן הרמטי על זכויותיהם של בעלי דירת המריבה:

מינוי בעל תפקיד: בית המשפט מינה עורכת דין שתחתום על כל המסמכים הדרושים בשם הבעלים של דירת המריבה.

הבטחת התמורה (מעל ומעבר): כדי להבטיח את זכויותיהם באופן מוחלט, בית המשפט לא הסתפק בהבטחה לתת להם דירה אחת בעתיד. הוא הורה ליזם להעמיד בטוחה בדמות שלוש דירות חדשות בפרויקט, שיירשמו בנאמנות עד להכרעה בסכסוך הבעלות.

הבטחת דיור חלופי: בנוסף, היזם חויב להפקיד בחשבון נאמנות דמי שכירות עבור שני הצדדים הטוענים לבעלות, בנפרד, לכל תקופת הבנייה.

פתרון זה ממחיש את תבונתו של בית המשפט. הוא לא רק איזן את הנוחות, אלא יצר מצב שבו זכויות המיעוט מובטחות באופן עודף, ובכך הסיר כל חשש לפגיעה בקניינם.

לסיכום פרשת מור סבג היא שיעור חשוב בכוחה של מערכת המשפט למצוא פתרונות פרגמטיים לבעיות מורכבות. היא מראה כי כאשר אינטרס הרוב הוא מובהק, והנזק מעיכוב הוא עצום ובלתי הפיך, בית המשפט לא יהסס להשתמש בסמכותו למתן סעדים זמניים כדי לשנות את המצב הקיים ולשחרר פרויקט מקיפאון.

ההחלטה מדגישה כי אין לאפשר לסכסוך פנימי של מיעוט, גם אם הוא לגיטימי, להחזיק מאות משפחות כבנות ערובה. המסר הוא ברור: ניתן וצריך לקדם את טובת הכלל, כל עוד ניתן להבטיח באופן מלא את זכויותיו הקנייניות והכלכליות של הפרט.

מאמר זה מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של בעיה דומה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ המותאם לנסיבותיכם האישיות.