קרב דמי הניהול ב"בית הטיילת": ביהמ"ש חייב את "רבוע כחול" בריבית והצמדה, אך דחה את רוב הערעור
סגן נשיא בית המשפט המחוזי בירושלים, השופט א' דראל, פסק בסכסוך משפטי ארוך שנים בין נציגות ועד הבית של "בית הטיילת" לחברת "רבוע כחול נדל"ן". בעוד שדרישת הנציגות לחיוב רטרואקטיבי מלא נדחתה, בית המשפט קיבל את ערעורה בחלקו וחייב את הרשת בתשלום ריבית והצמדה על חובה.
השופט א' דראל מבית המשפט המחוזי בירושלים פסק (23.6.24) בסכסוך הממושך בין נציגות ועד הבית בבניין "בית הטיילת" לבין חברת "רבוע כחול נדל"ן בע"מ", המפעילה מרכול רחב ידיים בשטח של כ-1,550 מ"ר בבניין. הסכסוך נסוב סביב טענת הנציגות, כי "רבוע כחול" משלמת דמי ניהול מופחתים באופן משמעותי משאר בעלי היחידות בבניין, וזאת בניגוד לחוק המקרקעין.
הפרשה החלה בתביעה שהגישה נציגות הבית, בה נטען כי בעוד שכלל הדיירים משלמים דמי ניהול לפי שטחם היחסי בבניין, "רבוע כחול" משלמת תעריף נמוך משמעותית של 1.25 דולר למ"ר בלבד, וזאת בהתבסס על הסכם ישן בינה לבין יזם הבניין. לטענת הנציגות, הסכם זה אינו מחייב את שאר הדיירים, אשר למעשה מסבסדים את אחזקת שטחי המרכול. הנציגות תבעה סכום של קרוב ל-1.8 מיליון ש"ח, שכלל את הפרשי דמי הניהול לשבע השנים שקדמו להגשת התביעה.
בפסק דין קודם שניתן על ידי המפקחת על רישום מקרקעין, נקבע כי על "רבוע כחול" אכן לשלם דמי ניהול לפי חלקה היחסי בשטח הבניין, כפי שדורש החוק. עם זאת, המפקחת הגבילה את החיוב הרטרואקטיבי והורתה על תשלום ההפרשים רק החל מ-19 ביוני 2013, המועד בו פנתה הנציגות לראשונה בכתב לרשת בעניין זה, ולא לשבע שנים אחורה כפי שנתבע. בנוסף, המפקחת הורתה על קיזוז עלויות שהרשת נושאת בהן באופן בלעדי עבור צ'ילר (מערכת קירור) ודחסנית אשפה, המשמשות גם את יתר הדיירים. המפקחת גם נמנעה מלחייב את הרשת בריבית על החוב, והורתה על הצמדה בלבד מיום הגשת התביעה.
שני הצדדים ערערו על פסק הדין של המפקחת. ערעורה של "רבוע כחול" נדחה. בערעור שלפנינו, שהגישה נציגות הבית, הועלו שלוש טענות מרכזיות: ראשית, כי היה על המפקחת לחייב את הרשת בתשלום מלא עבור כל שבע השנים שקדמו לתביעה; שנית, כי לא היה מקום לקזז את עלויות הצ'ילר והדחסנית; ושלישית, כי שגתה המפקחת כשלא פסקה ריבית על החוב וחייבה בהצמדה חלקית בלבד.
השופט דראל דחה את שתי הטענות הראשונות של הנציגות. הוא אימץ את קביעת המפקחת כי הנוהג ארוך השנים, שבמהלכו הנציגות עצמה דרשה וקיבלה מהרשת את התשלום המופחת, מהווה מעין הסכמה שבשתיקה לשיטת החיוב. לכן, נקודת הזמן לשינוי החיוב נקבעה כראוי למועד הפנייה הראשונה של הנציגות. גם בנוגע לקיזוז ההוצאות, קבע השופט כי מדובר בממצאים עובדתיים מבוססים לפיהם הרשת חוסכת הוצאות מכלל הדיירים, ולכן הקיזוז מוצדק.
עם זאת, השופט קיבל את הערעור בעניין הריבית וההצמדה. הוא קבע כי הכלל הוא שיש לפסוק הצמדה וריבית מיום היווצרות החוב כדי למנוע התעשרות שלא כדין, וכי אין בנימוקי המפקחת, כגון התמשכות ההליכים או קיומה של "מחלוקת כנה", כדי להצדיק סטייה מכלל זה.
לסיכום, בית המשפט הותיר על כנו את החיוב העקרוני של "רבוע כחול" בתשלום הפרשי דמי הניהול החל מיוני 2013, בניכוי עלויות הצ'ילר והדחסנית, אך הוסיף לחוב זה ריבית והצמדה כחוק מאותו מועד. בשל התוצאה המעורבת, חויבה הנציגות בהוצאות המשיבה בסך 10,000 ש"ח.
