בית המשפט קבע: מבנה הרוס ונטוש אינו "דירת מגורים" לצורכי מס שבח
ועדת הערר דחתה את טענתו של משקיע כי יש להכיר בנכס מוזנח ושרוף, ללא מים וחשמל, כדירת מגורים המזכה בהטבת מס משמעותית במכירה של 14.2 מיליון שקלים. נקבע כי המבחן הקובע הוא "פוטנציאל ממשי למגורי קבע", אשר לא התקיים בנכס.
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות השופט אביגדור דורות, דחתה (7.7.24) את רוב טענותיו של המשקיע יגאל אברג'יל וקבעה כי נכס במצב פיזי ירוד ביותר אינו יכול להיחשב "דירת מגורים" המזכה בחישוב מס שבח מוטב. פסק הדין מדגיש כי המבחן המכריע אינו ייעודו התכנוני של הנכס, אלא מצבו האובייקטיבי ביום המכירה ויכולתו לשמש למגורים באופן ממשי.
הסאגה המשפטית החלה עם מכירת נכס ברחוב דן בירושלים בשנת 2018 תמורת 14,200,000 ש"ח. אברג'יל, שרכש את הנכס עם שני שותפים עוד בשנת 1994 , קיבל מהתמורה סכום של 5,500,000 ש"ח. בדיווח לרשויות המס, ביקש אברג'יל, לחשב את מס השבח על חלק מהסכום לפי "חישוב ליניארי מוטב" – הטבת מס משמעותית הניתנת למוכרי דירות מגורים.
מנהל מיסוי מקרקעין, דחה את הבקשה. לאחר שני ביקורים בנכס, קבע המנהל כי המבנה אינו עונה להגדרת "דירת מגורים". מהבדיקות עלה כי מדובר במבנה רעוע, שחלקו שרוף וחלקו הרוס לחלוטין וללא גג. יתרה מכך, המבנה היה מנותק מחשמל ומים ונטול מתקנים בסיסיים וחיוניים למגורים, כגון שירותים, מטבח או מקלחת.
בערעורו טען אברג'יל כי אין במצבו הפיזי הירוד של הנכס כדי לשלול את הגדרתו כדירת מגורים. לטענתו, יש לבחון את ייעודו האובייקטיבי, את מיקומו באזור מגורים לפי תוכנית המתאר ואת העובדה ששימש בעבר למגורים. הוא הוסיף כי מצבו של הנכס הידרדר, בין היתר, בשל סכסוך משפטי ארוך שנים עם המוכר המקורי, שמנע ממנו לקבל חזקה ולהשתמש בו.
השופט דורות, בהסכמת חברי הוועדה אבי הוכמן וגבע בלטר, דחה את הטענות המרכזיות. בפסק הדין נקבע כי המועד הקובע לבחינת סיווג הנכס הוא יום המכירה. בהתבסס על פסיקה קודמת, אימצה הוועדה מבחן אובייקטיבי הבודק "קיומו של פוטנציאל ממשי למגורי קבע בדירה". מהתמונות והעדויות שהוצגו, עלה בבירור כי המבנה היה הרוס כליל, נטוש ומוזנח, וללא כל יכולת לשמש למגורים במצבו. טענותיו של אברג'יל כי הנכס שימש בעבר למגורי המוכר או כבית כנסת לא הוכחו.
הוועדה דחתה גם את דרישתו של אברג'יל להכיר בהוצאות בגין "עבודה עצמית" שביצע להשבחת הנכס, בנימוק שלא הוצגו כל ראיות או תיעוד התומכים בטענה זו.
עם זאת, הוועדה קיבלה באופן חלקי טענה אחת של העורר. נקבע כי יש להכיר בחלקו של אברג'יל (כשליש) בתשלום פשרה בסך 50,000 ש"ח ששולם למוכר המקורי כהוצאה מותרת בניכוי , שכן תשלום זה היה נחוץ להשלמת הרכישה וקבלת החזקה בנכס.
בסופו של דבר, הערר נדחה ברובו, ואברג'יל חויב לשלם למדינה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ש"ח.
