ועדת הערר קבעה: דירות מוזנחות בירושלים ייהנו מהטבות מס משמעותיות במכירתן
החלטה מעניינת בתיק מיסוי מקרקעין: למרות מצבן הירוד, קבעה ועדת הערר כי 9 יחידות דיור במרכז ירושלים הן "דירות מגורים מזכות" ויחול עליהן חישוב מס מופחת. עם זאת, נקבע כי שטח החניון הצמוד ימוסה באופן נפרד, ללא ההטבה.
בפסק דין תקדימי שניתן (28.6.24) על ידי ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין בירושלים, בראשות השופט אביגדור דורות, התקבל חלקית ערעורם של יורשי משפחת ידיד ונקבע כי נכס במרכז ירושלים, הכולל 9 יחידות דיור, יוכר כדירות מגורים המזכות בהטבות מס משמעותיות, על אף מצבן המוזנח. ההחלטה התקבלה במסגרת סכסוך מול מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים, לאחר שהנכס נמכר בסכום של 66.5 מיליון שקלים.
הפרשה עוסקת בבניין ברחוב הורקנוס 4 בירושלים, שהיה בבעלות חברת "גוש 52 חלקה 22 בע"מ", אשר הוקמה בשנת 1961 על ידי חמישה אחים למשפחת ידיד. במשך עשרות שנים, סכסוכים מרים בין בעלי המניות הביאו להזנחת הנכס ובסופו של דבר למתן צו פירוק לחברה בשנת 2017. במסגרת הליכי הפירוק, מונה לחברה מנהל מיוחד, עו"ד יעקב אמסטר.
לאחר הליך התמחרות מורכב, נקבע כי הנכס יימכר לשניים מבעלי המניות, אליהו ויעקב ידיד ז"ל (ה"רוכשים"), תמורת 66.5 מיליון שקלים בתוספת מע"מ. מתווה העסקה, שנקבע על ידי בית המשפט, כלל שני שלבים: תחילה, העברת הזכויות בנכס מהחברה לכלל בעלי המניות בפטור ממס (לפי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין) אגב פירוק, ומיד לאחר מכן, מכירת חלקם של יתר בעלי המניות (ה"מוכרים") לרוכשים.
מנהל מיסוי מקרקעין, התנגד למתווה. המנהל טען כי שני ההסכמים מהווים עסקה אחת, מכירה ישירה של החברה לרוכשים, ולכן יש לחייב את מלוא השווי במס חברות. לחלופין, נטען כי גם אם מקבלים את מתווה שני השלבים, אין לראות ביחידות "דירות מגורים מזכות", מאחר שהוחזקו על ידי חברה ולא על ידי יחידים, ומצבן הפיזי ירוד עד כדי כך שאינן ראויות למגורים.
באי כוח העוררים, טענו מנגד כי היחידות הן "דירות מגורים" לפי טיבן וכי הזנחתן, שנבעה מהסכסוך המשפחתי, אינה שוללת את הפוטנציאל שלהן לשמש למגורים. עוד נטען כי לצורך הגדרתן כ"מזכות", יש לבחון את תקופת הבעלות הקצרה של היחידים על הדירות, מרגע קבלתן מהפירוק ועד מכירתן.
השופט דורות, בהסכמת חברות הועדה גבע בלטר ואריאלה אקשטיין, קיבל את טענת העוררים וקבע כי "מדובר בנכס ששימש למגורים ואינו מיועד לשימוש אחר, באופן שאין די בהזנחה כדי להוציא את המבנה… ממעמד של 'דירות מגורים' במובן החוק". עוד נקבע כי למרות שהדירות עברו לבעלות היחידים בסמוך למכירתן, יש לראות בהן "דירות מגורים מזכות", המאפשרות חישוב מס ליניארי מופחת.
עם זאת, הוועדה קיבלה את עמדת רשות המיסים בנוגע לשטח החניון שהופעל במגרש. נקבע כי יש לבצע "פיצול פיזי" בין החניון לבין יחידות המגורים, כך שההטבה במס תחול רק על שווי הדירות, אשר הוערך על ידי הוועדה בסך של 26 מיליון שקלים. יתרת התמורה, המיוחסת לחניון ולזכויות בנייה עתידיות, תחויב במס מלא. הוועדה דחתה את טענת רשות המיסים כי מדובר בתכנון מס בלתי לגיטימי.
