בית המשפט המחוזי הפחית פיצוי לרוכש דירה: אי גילוי על פלישה לחניה אינו "הפרה יסודית"
השופט משה בר-עם קבע כי אי-גילוי מצד מוכרי דירה על שימוש לא חוקי בחניות משותפות מהווה הפרת חוזה, אך לא הפרה יסודית המזכה בפיצוי המוסכם המלא. סכום הפיצוי הופחת מ-130,000 ש"ח ל-65,000 ש"ח, המשקפים את הנזק הריאלי שנגרם לרוכש.
בפסק דין שניתן2.4.24) על ידי השופט משה בר-עם מבית המשפט המחוזי בירושלים, התקבל באופן חלקי ערעורם של זוג מוכרי דירה, דולב ישראל וחן תורג'מן, וחויב רוכש הדירה, נועם צמח, להסתפק במחצית מהפיצוי שתבע. פסק הדין עסק בשאלה המרכזית: האם אי-גילוי מידע על פלישה לרכוש המשותף מהווה הפרה יסודית של הסכם מכר דירה?
הפרשה החלה כאשר צמח רכש מהזוג תורג'מן דירה בבית משותף. לאחר קבלת החזקה בדירה, גילה צמח כי אחד הדיירים בבניין פלש לשטח של כ-70 מ"ר בקומת העמודים של הבניין, הכולל שלוש חניות מקורות, ואף סגר את השטח לצרכיו הפרטיים. מידע זה, לרבות העובדה שהתנהלו הליכים משפטיים נגד הפולש, לא נמסר לצמח במהלך המשא ומתן.
בעקבות הגילוי, הגיש צמח תביעה לבית משפט השלום, בטענה להפרה יסודית של הסכם המכר, ניהול משא ומתן בחוסר תום לב והטעיה. הוא דרש את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה, בסך 130,000 שקלים. בית משפט השלום קיבל את התביעה במלואה, וקבע כי המוכרים ידעו או היה עליהם לדעת על הפלישה, וכי אי-הגילוי אכן מהווה פגם היורד לשורשו של ההסכם ומזכה את הרוכש בפיצוי המוסכם.
המוכרים, ערערו על פסק הדין לבית המשפט המחוזי. הם טענו כי לא הפרו את חובת הגילוי, וכי בכל מקרה לא מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. מנגד, הרוכש, טען כי יש לדחות את הערעור ולהותיר את פסק הדין על כנו.
השופט בר-עם קיבל את קביעת בית משפט השלום כי על המערערים הייתה מוטלת חובת גילוי, וכי הם הפרו את הסכם המכר בכך שלא חשפו את המידע על השימוש הלא חוקי בחניות. עם זאת, הוא חלק על הקביעה כי מדובר בהפרה יסודית.
בפסק הדין הובהר כי "הפרה יסודית" היא "הפרה חמורה שממוטטת את הבסיס לחוזה". השופט יישם מבחן אובייקטיבי של "האדם הסביר" , וקבע כי אדם סביר שהיה מגלה על הפלישה לא היה חוזר בו מהעסקה כולה, אלא "לכל היותר יביא את הפגיעה האקטואלית לידי ביטוי בשיעור תמורת המכר על דרך של הפחתה מסוימת". נקבע כי זכויותיו הקנייניות של הרוכש לא נפגעו במהותן, שכן הפגיעה ביכולת השימוש בחניות היא זמנית וברת-תיקון, וניתן היה לפעול לאכיפת פסק הדין שניתן לפינוי הפולש.
לאור זאת, קבע השופט כי מדובר ב"הפרה שאינה יסודית". כתוצאה מכך, הרוכש אינו זכאי לפיצוי המוסכם, אלא לפיצוי על נזקיו הריאליים שנגרמו מההפרה. הנזק, כך נקבע, אינו ירידת ערך קבועה, אלא "הטרחה בנקיטת הליך משפטי למימוש פסק-הדין לפינוי הפולש לצד מניעה זמנית לעשות שימוש סביר בחניות". על בסיס הראיות והעדויות שהוצגו, העמיד בית המשפט את גובה הפיצוי על סך של 65,000 ש"ח. הוצאות המשפט ושכר הטרחה שנפסקו בערכאה הראשונה נותרו על כנן.
