ויתור מפורש בחוזה המכר קבע: זכויות הבנייה העתידיות בגג הבניין בטלביה אינן שייכות לכלל הדיירים
בית המשפט המחוזי בירושלים דחה את תביעתם של ארבעה דיירים שביקשו להצהיר על בעלותם בזכויות בנייה עתידיות בבניין ברחוב פינסקר 11. השופט משה בר-עם קבע כי הדיירים ויתרו במפורש על כל זכויות בנייה, קיימות ועתידיות, בעת שרכשו את דירותיהם, וכי הזכות לפעול להשגת היתר בנייה על הגג שייכת לבעל יחידת הגג בלבד.
סכסוך רב שנים בין דיירי בניין לשימור בשכונת טלביה בירושלים, הגיע לסיומו בפסק דין שניתן (26.1.24) על ידי השופט משה בר-עם מבית המשפט המחוזי בירושלים. פסק הדין דחה את תביעתם של בעלי ארבע דירות בבניין, אנדרו הרנשטיין, מוריי פורמן, פרימיט פורמן וטרי קירשנר, וביקשו לקבוע כי זכויות הבנייה העתידיות במקרקעין שייכות לכלל בעלי הדירות.
עניינו של ההליך הוא בניין ברחוב פינסקר 11, אשר כלל במקור ארבע דירות, יחידה על הגג (יחידה 5), ומבנה נוסף בחצר (יחידה 6). המקרקעין מנוהלים על ידי חברת עמידר. במהלך השנים, מכרה עמידר את היחידות השונות. יחידה 6, יחד עם כל זכויות הבנייה הקיימות, נמכרה לחברת "האחים ישראל בע"מ" אשר מימשה אותן ובנתה 25 יחידות דיור חדשות. יחידות 1-4 נמכרו לדיירים מוגנים ללא זכויות בנייה כלל, ואלו מכרו אותן בהמשך לתובעים הנוכחיים. יחידת הגג נמכרה גם היא ללא זכויות בנייה קיימות, ונרכשה בסופו של דבר על ידי דן לויט.
הסכסוך התגלע כאשר בעלי הדירות ומר לויט ביקשו, כל אחד מצידו, לקדם תוכניות בנייה. בעוד שהתובעים טענו כי כל זכויות בנייה עתידיות שיתווספו למקרקעין צריכות להתחלק בין כלל הדיירים , טען לויט כי הוא רכש את הזכות הבלעדית לפעול להשגת זכויות בנייה חדשות על הגג, וכי יתר הדיירים ויתרו על כל טענה בעניין זה במסגרת הסכמי הרכישה שלהם.
השופט בר-עם קיבל את עמדתו של לויט ודחה את התביעה העיקרית. בפסק הדין נקבע כי פרשנות הסכמי המכר של יחידות 1-4, שנחתמו מול עמידר אינה מותירה מקום לספק. בהסכמים צוין באופן "ברור ומפורש" כי הרוכשים מוותרים על "כל זכויות הבניה הבלתי מנוצלות הקיימות ו/או שתהיינה קיימות במקרקעין בכל עת, לפי התב"ע החלה עליהם ו/או לפי כל תב"ע אחרת שתחול עליהם בכל עת תמיד".
מנגד, הסכם המכר של יחידת הגג, ותנאי המכרז שקדם לו, הקנו לרוכש את הזכות לפעול להגשת תוכניות בנייה על הגג, וזאת רק לאחר סיום הבנייה של יחידה 6. בית המשפט מצא חיזוק לעמדה זו גם במכתבים ששלחה עמידר לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, בהם הבהירה כי לרוכשי יחידות 1-4 אין כל זיקה לזכויות בנייה, קיימות או עתידיות, בעוד שלרוכש יחידת הגג ניתנה האפשרות להגיש תוכניות בנייה עתידיות על הגג.
במסגרת התביעה שכנגד שהגיש לויט, קיבל בית המשפט באופן חלקי את טענותיו. ניתן צו הצהרתי המאשר את זכותו של לויט לפעול להגשת בקשה להיתר בנייה "על הגג (בלבד!)". עם זאת, נדחתה בקשתו למנוע מהתובעים להתנגד להליכי תכנון עתידיים, מתוך הבנה שזכות ההתנגדות עומדת להם על פי דין, אם כי צוין כי התנגדות המבוססת על טענת בעלות בזכויות הבנייה לא תישמע עוד. כמו כן, הורה בית המשפט לעמידר לפעול לרישום הבניין כבית משותף בתוך 90 יום. התובעים חויבו בהוצאות משפט בסך 20,000 ש"ח.
