תביעת פיצויים של 378,000 שקל נדחתה: ביהמ"ש קבע כי סעיף "הפרה יסודית" בחוזה היה "תניה גורפת"
בית המשפט המחוזי בירושלים דחה ערעור של רוכש דירה שתבע פיצוי מוסכם מהמוכרים בגין הפרות חוזה, וקבע כי לא כל הפרה, גם אם מתמשכת, מהווה "הפרה יסודית". פסק הדין מדגיש את חוסר התוקף של סעיפים גורפים בחוזים המגדירים כמעט כל הפרה כיסודית, ומבהיר את התנאים לקבלת פיצוי מוסכם.
בית המשפט המחוזי בירושלים, בהרכב השופטים עודד שחם, אברהם רובין ונמרוד פלקס, דחה (24.12.23) ערעור שהגיש מר אלן שוכלטר, רוכש נכס מקרקעין, נגד תשעת מוכרי הנכס ועורך דינם. בכך, אישר בית המשפט את פסק דינו של בית משפט השלום, שדחה את תביעתו של שוכלטר לקבלת פיצויים מוסכמים בסך 378,000 ש"ח, למרות קיומן של הפרות בחוזה המכר שנחתם בין הצדדים ב-27 באוגוסט 2017.
הפרשה החלה כאשר שוכלטר רכש נכס מתשעה יורשים, בעסקה מורכבת שנוהלה על ידי עורך דינם, המשיב בתיק, עו"ד אסף טופול. לטענת שוכלטר, המוכרים הפרו את ההסכם באופן חמור ומתמשך, בין היתר באי-הסרת עיקול על הנכס, אי-תשלום מס שבח במועד ואי-מסירת כלל המסמכים הנדרשים להעברת הבעלות על שמו. בשל כך, הגיש תביעה שבה דרש, בנוסף לסעדים לאכיפת ההסכם, פיצוי מוסכם בשיעור של 10% ממחיר הנכס, כפי שנקבע בחוזה.
במהלך ההליכים המשפטיים, מרבית הסעדים התייתרו לאחר שהנכס נרשם לבסוף על שם שוכלטר, ונותרה על כנה רק התביעה הכספית לפיצוי המוסכם. חוזה המכר קבע כי הפרת סעיפים רבים בו תיחשב "הפרה יסודית" המזכה בפיצוי, וזאת בתנאי שההפרה לא תוקנה תוך 14 יום מקבלת התראה וההסכם בוטל כדין.
בית משפט השלום, ובעקבותיו גם בית המשפט המחוזי, קבע כי סעיף זה בחוזה מהווה "תניה גורפת", שכן הוא מגדיר כמעט את כל סעיפי ההסכם כיסודיים, ללא אבחנה בין הפרה קלה לחמורה. על פי חוק החוזים (תרופות), לתניה כזו אין תוקף. בדיון עלה כי הטענה בדבר היות הסעיף "תניה גורפת" הועלתה במפורש על ידי ב"כ עורך הדין של המוכרים, עו"ד ג' פרידמן, וב"כ המערער, עו"ד י' שמלה, אף השיב לה.
בית המשפט בחן כל הפרה לגופה וקבע כי אף אחת מהן אינה עולה כדי "הפרה יסודית" כהגדרתה בחוק – כזו שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו צפה אותה מראש. בנוגע לעיכוב במסירת המסמכים, ציין בית המשפט את מורכבות העסקה, שכללה תשעה יורשים (שניים מהם תושבי חו"ל) וצורך בהסדרת רישום קודם. נקבע כי התנהגות הצדדים, לרבות העובדה ששוכלטר דרש את אכיפת ההסכם ולא את ביטולו, מלמדת כי העיכוב לא נתפס כקריטי.
באשר לעיקול, קבע בית המשפט כי אף שהוסר באיחור, הוא עמד על סכום זניח של 2,700 ש"ח בלבד, ביחס לעסקה בשווי 3.78 מיליון ש"ח. לפיכך, קשה לקבל כי שוכלטר היה נמנע מהעסקה אילו ידע על כך מראש. הטענה בנוגע לאי-תשלום מס שבח נזנחה על ידי המערער בשלב הערעור.
לבסוף, הדגיש בית המשפט כי תנאי יסודי לקבלת הפיצוי המוסכם היה ביטול החוזה, דבר שמעולם לא קרה. המערער, בחר שלא להתייחס לטענה זו בתשובתו לערעור.
הערעור נדחה, ושוכלטר חויב לשאת בשכר טרחת עורכי הדין של המוכרים ועורך דינם בסך 15,000 ש"ח.
