עסקה אחת, שני חוזים: ביהמ"ש קבע כי "דמי ניהול" היו חלק ממכירת מקרקעין, אך הפחית קנסות של מיליונים
ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין קיבלה את עמדת רשות המיסים כי תשלום של 2.4 מיליון דולר, שהוגדר כדמי ניהול, היווה חלק מהתמורה בעסקת נדל"ן בירושלים. עם זאת, הוועדה מתחה ביקורת על גובה הקנסות שהוטלו והפחיתה אותם ביותר מ-98%, מסכום כולל של כ-22 מיליון שקלים ל-350 אלף שקלים בלבד.
ועדת הערר לענייני חוק מיסוי מקרקעין שעל יד בית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות השופט אביגדור דורות, דחתה (28.1.24) את עיקר טענותיהן של חברות הנדל"ן "ישבה מקור חיים והשקעות בע"מ" ו"גני מקור חיים בע"מ" נגד מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים. פסק הדין עסק בשאלה המרכזית: האם תשלום נוסף של 2.4 מיליון דולר, שהוגדר בחוזה נפרד כ"דמי ניהול", היה תמורה עבור שירותים או חלק בלתי נפרד ממכירת זכויות במקרקעין, ולכן חייב במס.
הפרשה החלה בספטמבר 2005, עם חתימת עסקה למכירת מספר חלקות קרקע ברחוב מקור חיים בירושלים. העסקה פוצלה לשני הסכמים שנחתמו באותו מועד: הסכמי מכר, שדיווחו על תמורה של כ-3.3 מיליון דולר, והסכם "ניהול" נפרד. במסגרת הסכם הניהול, התחייבה המוכרת, חברת ישבה, לפעול לשינוי תכנית בנין עיר (תב"ע) במטרה להגדיל את זכויות הבנייה במתחם. התשלום הנוסף, שהוגדר כדמי ניהול, הותנה בהצלחת המהלך.
לאחר סכסוך בין הצדדים, פסק בורר בשנת 2009 כי על הרוכשת, גני מקור חיים, לשלם לישבה דמי ניהול בסך 2.4 מיליון דולר. רשות המיסים, שלטענתה למדה על קיומו של הסכם הניהול רק שנים מאוחר יותר, קבעה כי התשלום הנוסף הוא חלק מהתמורה הכוללת עבור הקרקע וזכויות הבנייה, והוציאה לחברות שומות מס שבח, מס מכירה ומס רכישה, בתוספת קנסות עצומים על אי-דיווח.
לטענת החברות, הסכם הניהול היה הסכם למתן שירותים לגיטימי, והתמורה בגינו דווחה ושולם עליה מס הכנסה כדין. הן טענו כי לא ניתן לחייב אותן גם במס שבח על אותו סכום.
מנהל מיסוי מקרקעין טען מנגד, כי פיצול העסקה לשני חוזים היה מהלך מלאכותי שנועד להתחמק מתשלום מס. נטען כי מבחינה כלכלית, מדובר בעסקה אחת למכירת מקרקעין וזכויות בנייה, וכי התשלום הנוסף שיקף את העלייה הצפויה בשווי הקרקע כתוצאה מהגדלת זכויות הבנייה.
בפסק הדין קיבל השופט דורות את עמדת רשות המיסים במלואה וקבע כי יש לראות בתמורה הנוספת חלק מהתמורה הכוללת עבור הזכויות במקרקעין. השופט ביסס את החלטתו, בין היתר, על דוקטרינת ה"השתק השיפוטי". הוא ציין כי בהליך משפטי קודם, שניהלה ישבה נגד הרוכשת, טענה ישבה בעצמה כי שני ההסכמים הם "אותו הסכם בדיוק" וכי דמי הניהול הם למעשה חלק מהתמורה עבור הקרקע. "העוררות מנסות בהליך זה לטעון טענה הסותרת את הטענות שהעלו בפני בית משפט זה… נוצר השתק שיפוטי, המונע מן העוררות לטעון טענות סותרות", כתב השופט.
עם זאת, בכל הנוגע לקנסות העתק שהוטלו על החברות – כ-18.8 מיליון ש"ח על ישבה וכ-3.1 מיליון ש"ח על גני מקור חיים – קיבלה הוועדה את טענות העוררות באופן חלקי. השופט קבע כי אף שהתנהלות החברות באי-הדיווח הייתה לקויה, יש להפחית את הקנסות באופן משמעותי, בין היתר לאור שינוי חקיקה (תיקון 70 לחוק) ששינה את מנגנון חישוב הקנסות והפך אותו למתון יותר. בהתאם, הופחת הקנס של ישבה ל-200,000 ש"ח ושל גני מקור חיים ל-150,000 ש"ח.
בנוסף, כדי למנוע כפל מס, הורה בית המשפט למנהל מיסוי מקרקעין לערוך חישוב מס מחדש, תוך התחשבות במס ההכנסה שכבר שילמה חברת ישבה על דמי הניהול.
