ביהמ"ש קבע: התנהגות בפועל לאורך שנים גוברת על הסכם כתוב בסכסוך שכנים
לאחר סכסוך שנמשך קרוב לשני עשורים, קבע בית המשפט המחוזי בירושלים כי יש לתקן את רישום הבית המשותף כך שישקף שימוש בלעדי של דיירים בשטחים משותפים, גם אם הדבר לא עוגן במפורש בהסכם שנחתם ביניהם. השופטת חגית מאק-קלמנוביץ קיבלה את עמדת התובעים כי הפער בין ההסכם למציאות מהווה "טעות סופר" שיש לתקנה בהתאם לכוונתם האמיתית של הצדדים.
בפסק דין שניתן ב-10 במאי 2023, הכריעה השופטת חגית מאק-קלמנוביץ בסכסוך מורכב בין דיירי בניין ברחוב גדליה 1 בירושלים. המחלוקת נסובה סביב אכיפת הסכם שנחתם בין הדיירים עוד בשנת 2005, אשר נועד להסדיר הצמדה של חלקים מהרכוש המשותף לדירות בבניין.
קבוצת דיירים הגישה תביעה לאכוף את ההסכם, אך בשינויים. לטענתם, בהסכם נפלו מספר "טעויות סופר", והוא לא שיקף באופן מלא את ההסכמות ואת המצב שהיה קיים בפועל במשך שנים ארוכות. הם ביקשו לרשום על שמם הצמדות של ארבעה שטחים ספציפיים: חלק מגינה, גג של מחסן, גגון במרפסת, ומחסן פנימי ("בוידעם"), אשר לטענתם היו בשימושם הבלעדי והבלתי מעורער עוד לפני חתימת ההסכם. לשיטתם, ההסכם נועד להסדיר רק נושאים חדשים שעמדו על הפרק, ולא לגעת בהסכמות "ישנות" שהיו מובנות מאליהן לכל הצדדים.
מנגד, הנתבעים טענו כי יש להיצמד ללשון ההסכם הכתוב והחתום, ללא כל תוספות או שינויים. הם הסכימו לתיקון הרישום בהתאם למה שנכתב במפורש בהסכם 2005, אך התנגדו נחרצות לכל הוספה, בטענה שלא מדובר בטעויות סופר אלא בשינויים מהותיים הדורשים הסכמה חדשה של כלל הדיירים.
בפסק הדין, קיבלה השופטת מאק-קלמנוביץ את עיקר טענות התובעים. היא קבעה כי החוק והפסיקה מאפשרים לבית המשפט לתקן חוזה לא רק במקרה של טעות קולמוס פשוטה, אלא גם במקרים רחבים יותר בהם נוצר פער בין כוונתם האמיתית והמשותפת של הצדדים לבין מה שנכתב במסמך הסופי.
השופטת קבעה כי התנהגות הצדדים בפועל לאורך כ-18 שנה, במסגרתה נמשך השימוש הבלעדי והשקט בשטחים שבמחלוקת ללא כל מחאה, מהווה ראיה משמעותית לכוונתם האמיתית. "העובדה שהצדדים המשיכו ונהגו כך בפועל, במשך כ-18 שנה, מבלי שמאן דהוא מחה על כך", כתבה השופטת, מובילה למסקנה כי "כוונתם האמיתית של הדיירים שהתקשרו בהסכם 2005 הייתה לכלול גם את השטחים נשוא המחלוקת בהסדרי ההצמדה".
עוד צוין בפסק הדין כי ההסכם עצמו לא נוסח כמסמך ממצה וסופי המסדיר את כלל הזכויות ברכוש המשותף, מה שתומך בטענה שהוא לא התיימר לשנות הסכמות קודמות שהיו מקובלות על כולם.
בסופו של דבר, הורה בית המשפט על תיקון רישום הבית המשותף כך שיכלול את הצמדת כל ארבעת השטחים שבמחלוקת לדירות התובעים. בנוסף, השופטת מינתה את בא כוח התובעים לפעול בשם כלל הדיירים לביצוע הרישום, אם הדבר לא יבוצע באופן עצמאי עד לתחילת 2024. על הנתבעים הוטל לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 25,000 ש"ח.
ת"א 30354-01-21
