המחוזי דחה בקשה לייצוגית נגד רשות מקרקעי ישראל: "דמי הרכישה" לא יופחתו
השופטת מיכל נד"ב קבעה כי הרשות פירשה נכונה את החלטות המועצה, וכי אין לנכות את היטל ההשבחה העתידי משווי הקרקע לצורך חישוב דמי הרכישה שמשלמים בעלי נחלות. המשמעות: בעלי נחלות שביקשו לשדרג את זכויותיהם ישלמו סכומים גבוהים יותר, והמבקשים חויבו בהוצאות משפט.
בית המשפט המחוזי מרכז דחה בקשה לאישור תובענה ייצוגית נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שעסקה בפרשנות סעיף מרכזי בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל הנוגע לאופן חישוב "דמי הרכישה" המשולמים על ידי בעלי נחלות. בפסק דין שניתן ב-23 ביוני 2025, קבעה השופטת הבכירה מיכל נד"ב כי פרשנותה של רמ"י, לפיה אין לנכות את היטל ההשבחה העתידי משווי הקרקע, היא הפרשנות הנכונה.
הבקשה, שהוגשה על ידי ליאור פיסו ועידו סעדה נסובה סביב סעיף 8.3.49 בקובץ החלטות המועצה. סעיף זה מאפשר לחוכר בנחלה לרכוש את מלוא זכויות המגורים בחלקת המגורים שלו, הקיימות והעתידיות, תמורת תשלום "דמי רכישה" בשיעור של 33% משווי הקרקע.
לב המחלוקת היה בשאלה מהו "שווי הקרקע" לצורך חישוב זה. המבקשים טענו כי על פי כללי שמאות מקובלים, כאשר מעריכים שווי קרקע הכולל פוטנציאל תכנוני עתידי שטרם מומש, יש לנכות משווי זה את היטל ההשבחה שצפוי לחול בעת מימוש הפוטנציאל. לטענתם, רמ"י הנחתה את השמאים מטעמה שלא לנכות את היטל ההשבחה, ובכך גרמה לניפוח מלאכותי של השומה וגבתה מבעלי הנחלות סכומים הגבוהים מאלו שהייתה אמורה לגבות על פי החלטות המועצה. לשיטתם, פעולת הרשות מהווה עשיית עושר ולא במשפט והפרה של חובת תום הלב.
מנגד, רשות מקרקעי ישראל טענה כי הבקשה תוקפת למעשה את מדיניותה הקרקעית של המועצה, וכי אין זה תפקידו של בית המשפט להתערב בכך. הרשות הסבירה כי שיעור התשלום המופחת של 33% הוא הסדר מיטיב מלכתחילה, אשר כבר מגלם בתוכו ומתחשב בכך שבעתיד החוכר יידרש לשלם היטל השבחה. קבלת טענת המבקשים, כך נטען, תהווה הטבה כפולה ותפחית את התשלום לרשות באופן שלא תוכנן על ידי המועצה. עוד נטען כי הנחיית השמאים שלא להפחית את היטל ההשבחה מעוגנת בקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי, וכי שומות מבוססות הנחה הן פרקטיקה מקובלת בעסקאות מול הרשות.
לאחר שבחנה את טענות הצדדים, קיבלה השופטת נד"ב את עמדת רשות מקרקעי ישראל במלואה. בפסק הדין נקבע כי "לשון ההחלטה, ההיסטוריה שלה ותכליתה, מטים את הכף לפרשנות של המשיבה". השופטת ציינה כי הסעיף אינו קובע שיש להפחית את היטל ההשבחה, וכי בפרשנות הנחיות מנהליות יש לתת משקל לעמדת הרשות המופקדת על יישומן.
השופטת התייחסה גם לרקע ההיסטורי של ההחלטה, כולל המלצות "ועדת הבר", וקבעה כי הכוונה המקורית הייתה שהרשות תקבל 33% משווי הקרקע המלא, ללא הפחתות בגין מיסוי עתידי. עוד צוין כי פסיקות קודמות של בית המשפט העליון תומכות בכך ששיעור ה-33% נקבע תוך התחשבות בתשלומים עתידיים שיוטלו על החוכר, לרבות היטל השבחה.
לאור כל אלה, הגיעה השופטת למסקנה כי התובענה אינה מעוררת שאלות מהותיות המשותפות לחברי הקבוצה, ואין סיכוי סביר שתתקבל. לפיכך, הבקשה לאישור התובענה כייצוגית נדחתה, והמבקשים חויבו לשאת בהוצאות רמ"י בסך 15,000 ש"ח.
ת"צ 74007-06-20
