העליון קבע: זכות סירוב ראשונה במקרקעין אינה לנצח
בפסק דין תקדימי, הפך בית המשפט העליון את החלטת המחוזי וקבע כי זכות קדימה לרכישת נכס מכוח הסכם, שאינה מוגבלת בזמן, פוקעת לאחר "זמן סביר". בכך, סלל את הדרך להשלמת מכירת מחצית מדו-משפחתי בכפר שמריהו, לאחר 40 שנה של אי-ודאות.
בית המשפט העליון, בפסק דין שניתן לאחרונה הכריע בסוגיה עקרונית הנוגעת לתוקפן של זכויות סירוב ראשונה (זכות קדימה) במקרקעין. השופט יוסף אלרון, בהסכמת השופטים אלכס שטיין וגילה כנפי-שטייניץ, קבע כי זכות קדימה שנוצרה בהסכם ואינה מוגבלת בזמן, אינה יכולה להימשך לנצח, והיא כפופה למגבלת "הזמן הסביר". פסיקה זו הפכה את החלטת בית המשפט המחוזי ואפשרה לזוג רוכשים להשלים עסקה שעוכבה במשך שנים.
הסכסוך נסוב סביב מחצית מבית דו-משפחתי בכפר שמריהו. המערער, שלמה אביטל, החזיק במחצית מהנכס, כאשר בהסכם פירוק שותפות משנת 1982, שנערך עם הבעלים הקודם של המחצית השנייה, נרשמה לטובתו זכות קדימה לרכישתה, ללא הגבלת זמן. כ-40 שנה לאחר מכן, בשנת 2021, ביקשו המשיבים, בני הזוג תמיר ונעמה משאט, לרכוש את המחצית השנייה של הנכס. אביטל התנגד וטען כי זכות הסירוב הראשונה שלו עדיין עומדת בתוקפה.
בית המשפט המחוזי קיבל את עמדתו של אביטל וקבע כי מאחר שההסכם לא הגביל את תוקף הזכות, היא נותרה בעינה ומונעת את המכירה למשאט. על החלטה זו הוגש הערעור לעליון.
השופט יוסף אלרון הפך את ההחלטה וקבע הלכה חדשה וחשובה. בפסק הדין הודגש כי יש להבחין בין זכות קדימה שנוצרת מכוח חוק (כמו בין יורשים או בני זוג), לבין זכות קדימה שנוצרת מכוח הסכם. בעוד שהראשונה יכולה להיות קבועה, השנייה, בהיעדר קביעה מפורשת אחרת, כפופה למגבלת זמן.
השופט אלרון נימק כי השארת זכות סירוב ראשונה בתוקף "לנצח" פוגעת באופן בלתי סביר בזכות הקניין של הבעלים, מגבילה את יכולתם למכור את הנכס בשוק החופשי ויוצרת חוסר ודאות מתמשך. "הותרת זכות קדימה על כנה ללא הגבלת זמן", נכתב בפסק הדין, "עלולה להפוך את בעל זכות הקדימה ל'שותף סמוי' בנכס, אשר יוכל ליהנות מעליית ערכו מבלי לשאת בסיכונים הכרוכים בכך".
לפיכך, נקבע כי בהיעדר הוראה אחרת בהסכם, זכות קדימה הסכמית תהיה תקפה ל"זמן סביר" בלבד. במקרה הנדון, נקבע כי תקופה של כ-40 שנה היא מעבר לזמן הסביר, ולכן זכותו של אביטל פקעה. בית המש פט הדגיש כי תוצאה זו מאזנת כראוי בין כיבוד ההסכם המקורי לבין זכותם של בעלי הנכס לממש את קניינם.
ע"א 4843/23
