העליון קבע: רוכשי דירות מקבלן שנקלע לקשיים לא יוכלו לאכוף מצגי שווא טרום-חוזיים
נדחה ערעורם של 20 רוכשי דירות בפרויקט "אקו-לייף" בעכו, שטענו כי הובטח להם שהדירות יהיו ניתנות לחלוקה. השופט אלכס שטיין: "הסכם המכר הוא המסמך המחייב היחיד, והוא מבטל כל הבטחה קודמת". בפסק הדין הודגש עקרון "ייזהר הקונה"
בית המשפט העליון דחה ערעור של 20 רוכשי דירות בפרויקט של חברת "בונה הצפון" בעכו, וקבע כי אינם יכולים לאכוף הבטחה שניתנה להם בפרסומים טרום-חוזיים לחלק את דירותיהם לשתי יחידות נפרדות. בפסק דין שניתן ב-2 ביולי 2024, קבע הרכב השופטים בראשות מ"מ הנשיא יצחק עמית והשופטים דוד מינץ ואלכס שטיין, כי הסכם המכר הסופי, אשר כלל סעיף המבטל כל מצג קודם, הוא המסמך המחייב הבלעדי בין הצדדים, גם כאשר החברה הקבלנית נכנסה להליכי חדלות פירעון.
הפרשה החלה כאשר קבוצת רוכשים, רובם משקיעים, רכשו דירות בפרויקט "אקו-לייף" בעכו מחברת "בונה הצפון". לטענתם, הם הסתמכו על פרסומים ושיווק אגרסיבי של החברה, שהציגו את הדירות כבעלות "תכנון מודולרי" המאפשר את חלוקתן לשתי יחידות דיור נפרדות, ובכך להשיא את התשואה מהשכרתן. אלא שלאחר הרכישה, ולאחר שהחברה נקלעה להליכי חדלות פירעון, התברר כי תוכנית המתאר המקומית אינה מאפשרת את חלוקת הדירות.
הרוכשים פנו לבית המשפט המחוזי בחיפה בדרישה לאכוף את ההבטחה לחלוקת הדירות, או לחלופין לפצותם בגין ירידת ערך. בית המשפט המחוזי דחה את תביעתם, בקובעו כי הסכם המכר שעליו חתמו הרוכשים כולל סעיף מפורש, לפיו ההסכם מבטל כל מצג, הצהרה או פרסום קודמים. עוד נקבע כי הרוכשים, כמשקיעים, היו צריכים לבדוק בעצמם את המצב התכנוני, וכי הנאמנת שמונתה לחברה אינה מחויבת למצגים שקדמו לחתימת החוזה.
בערעור לעליון, טענו הרוכשים כי מדובר בהטעיה מכוונת ובחוסר תום לב מצד החברה, וכי על הנאמנת להיכנס בנעליה ולקיים את ההבטחה.
השופט אלכס שטיין, שכתב את פסק הדין המרכזי, דחה את הערעור ואימץ את קביעות המחוזי. הוא הדגיש את עקרון "ייזהר הקונה" (Caveat Emptor), לפיו על רוכש דירה מוטלת החובה לבדוק את הנכס ואת מצבו המשפטי והתכנוני בטרם הרכישה. עוד קבע השופט שטיין כי להוראה החוזית המבטלת מצגים קודמים יש תוקף מלא ומחייב. "עסקינן בהוראה ברורה ונהירה, אשר שוללת את תוקפו של המצג הטרום חוזי", כתב, והוסיף כי "הוסכם בין הצדדים כי רק האמור במפורש בהסכם זה ובנספחיו יחייב".
בית המשפט קבע כי לא הוכחה כוונת מרמה מצד החברה, וכי הרוכשים, שהיו מיוצגים, היו מודעים לסעיף זה וחתמו עליו. בכך, למעשה, ויתרו על האפשרות להסתמך על הפרסומים המוקדמים. מ"מ הנשיא יצחק עמית והשופט דוד מינץ הסכימו עם פסק הדין.
ע"א 2457/24
