בית המשפט העליון הפך את החלטת המחוזי: מתווכת שהטעתה מוכרת נכס בירושלים תקבל דמי תיווך של 1.1 מיליון שקל
למרות שקבע כי המתווכת הסתירה במכוון את זהות הרוכש וגרמה למוכרת לחתום על הסכם דמי תיווך מוגדלים, פסק בית המשפט העליון כי ביטול ההסכם מחמת הטעיה מחייב "השבה הדדית". התוצאה: המוכרת תשלם דמי תיווך לפי ההסכם המקורי, שלא היה נגוע בפגם, מאחר שהמתווכת הייתה "הגורם היעיל" בעסקה.
בפסק דין שניתן ב-21 ביולי 2024, קיבל בית המשפט העליון ערעור שהגישה מתווכת נדל"ן וחייב חברה למכירת נכסים לשלם לה דמי תיווך בשיעור 1% מעסקת מכר של בניין במרכז ירושלים, למרות שקבע כי המתווכת הטעתה את המוכרת באופן אקטיבי. השופטת ג' כנפי-שטייניץ, שכתבה את פסק הדין בהסכמת השופטים י' אלרון ור' רונן, קבעה כי שלילת דמי התיווך לחלוטין, כפי שפסק בית המשפט המחוזי, תוביל להתעשרות בלתי צודקת של המוכרת, שנהנתה משירותי התיווך שהובילו לחתימת הסכם מכר מחייב.
הפרשה החלה כאשר חברת "הבניין ברח' יפו 21 ירושלים בע"מ" שכרה את שירותיה של המתווכת רונית דוויק, מנהלת חברת "פרוספריטי סאל נדל"ן", כדי למצוא רוכש לנכס שבבעלותה תמורת 120 מיליון שקלים. בינואר 2019 נחתם בין הצדדים הסכם תיווך ראשון, שקבע דמי תיווך בשיעור של 1% ממחיר המכירה. במקביל, אחד מבעלי החברה המוכרת, איבנהו בנימיני, שלח בטעות פרטים על הנכס לאיש עסקים בשם נתנאל שטרן. שטרן הביע עניין ראשוני אך נסוג, משום שדמי השכירות ששילמה המדינה כשוכרת בנכס היו נמוכים מדי לטעמו.
מספר חודשים לאחר מכן, פנה שטרן לאותה מתווכת, דוויק, כדי שתסייע לו באיתור נכסים. היא הציעה לו את הבניין ברחוב יפו, ושטרן עדכן אותה שהוא כבר מכיר את הנכס וקיבל את פרטיו ישירות מהבעלים. דוויק, שבינתיים איתרה שוכרים פוטנציאליים המוכנים לשלם דמי שכירות גבוהים יותר, שכנעה את שטרן להיכנס לעסקה דרכה, והזהירה אותו שאם יפנה לבעלים ישירות, היא לא תסייע לו עם השוכרים החדשים.
במהלך המשא ומתן, הסתירה דוויק את זהות הרוכש מהמוכרת. היא מסרה לבנימיני כי מדובר ב"יהודים עשירים מאד מארצות הברית" "שאתה לא מכיר", למרות שידעה היטב על הקשר המוקדם בינו לבין שטרן. שעות ספורות לפני חתימת הסכם המכר על סך 110 מיליון שקלים, הציבה דוויק תנאי: חתימת הרוכשים מותנית בהסכמת המוכרת להגדיל את דמי התיווך ל-2%. המוכרת, תחת לחץ, חתמה על הסכם תיווך שני ומעודכן. זהותו של שטרן כנציג הרוכשים התגלתה לבנימיני רק במעמד החתימה, והחברה המוכרת סירבה לשלם את דמי התיווך בטענת הטעיה.
בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטת ח' זנדברג) קבע כי המתווכת אכן הייתה "הגורם היעיל" שהביא לעסקה, אך קבע כי היא הטעתה את המוכרת באופן המקנה לה זכות לבטל את הסכם התיווך השני. בית המשפט דחה את תביעת המתווכת במלואה, ופטר את המוכרת מתשלום כלשהו.
בערעור שהגישו המערערות נטען כי בית המשפט המחוזי שגה בכך ששלל מהן את דמי התיווך לחלוטין, גם בהתבסס על ההסכם הראשון שלא היה נגוע בהטעיה. המשיבה טענה כי יש לדחות את הערעור ולדבוק בפסיקת המחוזי.
השופטת כנפי-שטייניץ הסכימה עם קביעת המחוזי כי המתווכת הפרה את חובת הגילוי והנאמנות שלה והטעתה את המוכרת, וכי ביטול הסכם התיווך השני (על סך 2%) נעשה כדין. עם זאת, היא קבעה כי בית המשפט המחוזי טעה כשלא נתן דעתו לתוצאות הביטול. על פי סעיף 21 לחוק החוזים, ביטול הסכם מחייב השבה הדדית כדי למנוע התעשרות שלא כדין. במקרה זה, המוכרת קיבלה שירותי תיווך יעילים שהובילו לעסקה, ואי תשלום עבורם יהווה התעשרות לא צודקת על חשבון המתווכת.
לפיכך, קבע בית המשפט העליון כי יש לחייב את המוכרת בתשלום "שכר ראוי" עבור השירותים. את גובה השכר הראוי ניתן לקבוע בשתי דרכים, שהובילו לאותה תוצאה: האחת, על פי ההסכם הראשון בין הצדדים, שקבע עמלה של 1% ולא היה נגוע בהטעיה. השנייה, על פי הנוהג המקובל בעסקאות נדל"ן גדולות, העומד על 1% משווי העסקה. בנוסף, ציין בית המשפט כי ניתן להגיע לאותה תוצאה גם בדרך חלופית: ביטולו הרטרואקטיבי של ההסכם השני "מחייה" את ההסכם הראשון, שתוקפו לא פג.
סוף דבר, הערעור התקבל, ונקבע כי המוכרת תשלם למתווכת 1% ממחיר המכירה, כלומר 1.1 מיליון שקלים בתוספת מע"מ, וכן תישא בהוצאות משפט בסך 100,000 שקלים.
ע"א 214/23
