פסיקה תקדימית בעליון: הטבות המס ליזמי בנייה להשכרה יינתנו מראש, אך רק על חלק מהבניין
בית המשפט העליון דחה את ערעורן של חברות בנייה שביקשו לקבל פטור מאגרות על כל שטח הבניין, וקבע כי ההטבה תחול רק על החלק המיועד להשכרה. עם זאת, בפסיקה חשובה לא פחות, נדחה ערעור ועדת התכנון של חריש ונקבע כי ההטבה הכספית תינתן ליזמים כבר בתחילת הדרך, ולא בסוף תקופת ההשכרה, כדי להגביר את התמריץ הכלכלי.
בפסק דין חשוב שניתן ב-22 בספטמבר 2024, הכריע בית המשפט העליון בשתי מחלוקות מרכזיות הנוגעות לפרשנות "חוק לעידוד השקעות הון" וההטבות הניתנות ליזמים הבוחרים לבנות פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. פסק הדין, שנכתב על ידי השופטת רות רונן ובהסכמתם של ממלא מקום הנשיא עוזי פוגלמן והשופטת דפנה ברק-ארז, דחה הן את הערעור שהגישו חברות הבנייה "שפיר" ו"דונה" והן את הערעור שכנגד שהגישה הוועדה המיוחדת לתכנון ובניה חריש, ובכך יצר בהירות משפטית משמעותית עבור שוק הנדל"ן להשכרה.
הסוגייה המשפטית נגעה לשני היבטים מרכזיים של הטבת מס, המעניקה ליזמים פטור מתשלום של מחצית מאגרת היתר הבנייה. המחלוקת הראשונה עסקה ב
היקף הפטור: האם הוא חל על כל שטח הבניין שאושר כ"בניין להשכרה", כפי שטענו חברות הבנייה, או רק על השטחים בבניין המיועדים בפועל להשכרה, כפי שגרסה ועדת התכנון של חריש.
בערעורן, טענו חברות שפיר ודונה כי מרגע שבניין שלם אושר על ידי הרשות להשקעות כ"בניין להשכרה" (גם אם רק מחציתו מושכרת בפועל), ההטבה צריכה לחול על האגרה ששולמה עבור הבניין כולו. בית המשפט העליון דחה טענה זו באופן חד משמעי. השופטת רונן קבעה כי פרשנות לשונית ותכליתית של החוק והתקנות מובילה למסקנה אחת: מטרת החוק היא לתמרץ בניית דירות להשכרה, ולכן ההטבה צריכה להיות יחסית להיקף השטח המושכר. נקבע כי פרשנות זו מעניקה תמריץ חזק יותר ליזמים להגדיל את היקף השטחים המיועדים להשכרה בפרויקטים שלהם, שכן ככל שיקצו יותר שטחים להשכרה, כך תגדל ההטבה הכספית שיקבלו.
המחלוקת השנייה, שהייתה דרמטית לא פחות, עסקה בעיתוי מתן ההטבה. הוועדה המיוחדת בחריש, טענה כי אין להעניק את הפטור הכספי ליזמים עם קבלת היתר הבנייה. לשיטתה, יש להמתין מספר שנים (בין 5 ל-7 שנים) כדי לוודא שהיזם אכן עמד בכל תנאי החוק, ובראשם השכרת הדירות לתקופה ארוכה. הוועדה חששה ממצב שבו יזמים יקבלו את ההטבה מראש, לא יעמדו בתנאים, והרשות תיאלץ "לרדוף" אחריהם כדי לגבות בחזרה כספי ציבור.
גם טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט. השופטת רונן הבחינה בין "מועד הזכאות" להטבה, שנקבע סופית רק לאחר הוכחת עמידה בתנאים, לבין "מועד מתן" ההטבה. היא קבעה כי לשון החוק עצמו, הכוללת סעיפים המאפשרים ביטול ההטבה למפרע וחיוב היזם בריבית והצמדה, מלמדת כי המחוקק צפה מצב שבו ההטבה ניתנת מראש, עוד לפני שהתקיימו כל התנאים.
יתרה מכך, בית המשפט קבע כי מתן ההטבה בשלב מוקדם מגשים באופן מיטבי את תכלית החוק. "התמריץ שהחוק מציע הוא בעל משמעות גדולה יותר עבור חברות יזמיות ככל שהוא ניתן בשלב מוקדם יותר", כתבה השופטת רונן, תוך שהיא מתייחסת לעיקרון הכלכלי של "ערך הזמן של הכסף". פטור מאגרה בשלב הראשוני, שבו הוצאות היזם גבוהות וההכנסות אפסיות, מסייע לתזרים המזומנים של הפרויקט והופך את הבנייה להשכרה לאטרקטיבית וכלכלית יותר.
לסיכום, פסק הדין מתווה דרך ביניים מאוזנת: היזמים ייהנו מההקלה הכספית החשובה כבר בתחילת הפרויקט, מה שיעודד אותם להיכנס לתחום ההשכרה ארוכת הטווח. עם זאת, היקף ההטבה יהיה מוגבל לחלק היחסי של הפרויקט המוקדש להשכרה, מה שמתמרץ אותם להרחיב את היצע הדירות בשוק זה.
ע"א 8093/23
