ביהמ"ש העליון הכריע בסכסוך מקרקעין רב שנים: סעיף בחוזה פורש כאופציה שלא מומשה, תביעת הפיצויים של הרוכשים נדחתה
בפסק דין שניתן ברוב דעות, קבעו השופטים עפר גרוסקופף ודפנה ברק-ארז כי רוכשי קרקע במתתיהו מזרח לא היו זכאים אוטומטית לקרקע חלופית, למרות שהבנייה בשטח המקורי לא התאפשרה במשך שנים. מנגד, השופטת גילה כנפי-שטייניץ סברה בדעת מיעוט כי החברה המוכרת הפרה את התחייבותה כלפי הרוכשים.
בית המשפט העליון דחה ערעור שהגישו רוכשי קרקעות, חיה הקר ומשה ויינברגר, וקבע כי הם אינם זכאים לפיצויים מחברת "קלמטיס אוברסיז" ומגורמים נוספים הקשורים לעסקת מקרקעין שכשלה. פסק הדין, שניתן ב-6 במרץ 2024, שם קץ לסאגה משפטית ארוכה שהחלה בהסכם מכר שנחתם עוד בשנת 2004. הכרעת הרוב, אותה הוביל השופט עפר גרוסקופף, התמקדה בפרשנות סעיף מרכזי בחוזה וקבעה כי הוא היווה "אופציה" להמרת הקרקע, אופציה שהרוכשים מעולם לא מימשו.
תחילת הפרשה בספטמבר 2004, אז חתמו הקר וויינברגר על הסכם לרכישת זכויות לבניית 16 יחידות דיור במתתיהו מזרח, מעבר לקו הירוק, תמורת 192,000 דולר. מאחר שבמועד החתימה טרם אושרה תוכנית בניין עיר (תב"ע) על הקרקע המקורית, כלל ההסכם סעיף "רשת ביטחון". סעיף זה קבע כי אם לא ניתן יהיה לקבל היתר בנייה בתוך 24 חודשים, הרוכשים יהיו "זכאים לקבל זכויות חלופיות" בקרקע סמוכה, שעליה כבר הייתה תב"ע מאושרת.
בפועל, לא רק שהתב"ע לא קודמה, אלא שבשנת 2009 הוצא צו תפיסה צבאי לשטח לצורך הקמת גדר הביטחון, מה שסיכל סופית את אפשרות הבנייה במקום. בעקבות זאת, הגישו הרוכשים בשנת 2013 תביעה לבית המשפט המחוזי, בטענה שהחברה הפרה את ההסכם בכך שלא סיפקה להם את הקרקע החלופית כמתחייב. הם תבעו פיצוי מוסכם בסך 12,500 דולר לכל יחידה, וכן פיצוי על אובדן רווחים.
בית המשפט המחוזי, בפסק דינו של השופט גרשון גונטובניק, דחה את התביעה. הוא קבע כי הסעיף בחוזה לא יצר חובה אוטומטית להעברת הקרקע, אלא העניק לרוכשים אופציה לבחור בקרקע החלופית. מבחינה עובדתית, קבע השופט גונטובניק, הרוכשים מעולם לא ביקשו לממש אופציה זו, וייתכן שאף העדיפו להמתין להתפתחויות בנוגע לקרקע המקורית, מתוך הערכה שהתשואה עליה תהיה גבוהה יותר.
הרוכשים ערערו על ההחלטה לבית המשפט העליון. לטענתם, הפרשנות הנכונה של החוזה היא שמדובר בחיוב המותנה בתנאי (אי קבלת היתר), וכשהתנאי התקיים, חובת החברה לספק קרקע חלופית נכנסה לתוקף באופן אוטומטי.
השופט גרוסקופף, שאליו הצטרפה השופטת דפנה ברק-ארז, דחה את הערעור. הוא קבע כי לשון הסעיף, המשתמשת בביטוי "יהיו זכאים", אינה חד משמעית. לכן, יש לבחון את תכלית ההתקשרות. לדבריו, בחוזה עסקי מסוג זה, פרשנות של "אופציה" היא סבירה והגיונית יותר, שכן היא מעניקה גמישות לשני הצדדים. "המרה אוטומטית", הסביר, "הייתה עלולה בנסיבות אחרות… לפעול דווקא לרעתם" של הרוכשים, למשל אם היה מסתמן שהבנייה בקרקע המקורית קרובה לאישור. הוא אימץ את קביעת המחוזי כי הרוכשים לא הוכיחו שעמדו על מימוש זכותם במועד.
מנגד, השופטת גילה כנפי-שטייניץ, בדעת מיעוט, סברה כי יש לקבל את הערעור. לשיטתה, לשון החוזה ותכליתו מובילות למסקנה כי לא מדובר באופציה, אלא בחיוב חוזי ברור. היא ציינה כי ההסכם נעדר מאפיינים בסיסיים של תניית אופציה, כמו הגדרת אופן ומועד המימוש. "מרכז הכובד של ההסכם", כתבה, "הושם על קבלתן של זכויות במקרקעין עם תב"ע, שניתן יהיה לממש בהן בניה תוך זמן לא ארוך". לפיכך, היא סברה שהחברה הפרה את ההסכם וכי היה עליה לשלם לרוכשים את הפיצוי המוסכם.
בסופו של דבר, הערעור נדחה ברוב דעות, אך בשל מורכבות המקרה והעובדה שהרוכשים נותרו "קרחים מכאן ומכאן", בית המשפט החליט שלא לחייבם בהוצאות משפט.
ע"א 839/21
