בית המשפט העליון דחה תביעת פיצויים של 2.5 מיליון שקל נגד יזם נדל"ן: "לא ניתן ליהנות מכל העולמות"
בפסק דין שדחה את ערעור בעלות קרקע, קבע בית המשפט כי לאחר שכבר קיבלו תמורה עודפת במסגרת פירוק שיתוף, המבוססת על הנחה של מסירה מאוחרת של דירותיהן, הן אינן יכולות לתבוע פיצוי בגין אותו איחור נטען. עוד נדחו טענותיהן לפיצוי בגין שטחי בנייה נוספים מחמת התיישנות, וכן תביעתן בנושא המפרט הטכני.
בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, דחה (27.12.2023), את ערעורן של מיכל וליאת אראל, בעלות קרקע בעסקת קומבינציה, נגד חברת "קב' גינדי חן ואיתי גינדי בע"מ". פסק הדין, שניתן על ידי הרכב השופטים יצחק עמית, דוד מינץ וגילה כנפי-שטייניץ, חתם את הגולל על תביעת פיצויים בסך של כ-2.5 מיליון שקלים שהגישו האחיות אראל נגד החברה היזמית, למעט רכיב ליקויי הבנייה שטרם הוכרע.
תחילת הפרשה בהסכם קומבינציה שנחתם ביוני 2010, שבמסגרתו התקשרו מספר קבוצות של בעלי קרקע, ובהן המערערות, עם חברת גינדי. העסקה קבעה כי היזם יבנה פרויקט מגורים בן חמישה בניינים בהוד השרון, ובתמורה ל-39% מזכויותיהן בקרקע, יקבלו בעלי הקרקע דירות בפרויקט. המערערות קיבלו שלוש דירות בבניין השלישי שהוקם. לאחר קבלת הדירות, הגישו המערערות תביעה רחבת היקף נגד היזם, שכללה טענות לאיחור משמעותי במסירה, זכאות לתמורה נוספת בגין שטחי בנייה שהיזם ניצל לכאורה מעבר למוסכם, וכן טענות בנוגע למפרט הטכני של הדירות וחיובים על שינויים ותוספות.
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחה את כל טענותיהן, למעט נושא ליקויי הבנייה, שלגביו נקבע כי יש לפעול לפי מנגנון של מינוי מומחה מוסכם, כפי שנקבע בהסכם המקורי. בעקבות פסיקה זו, הגישו האחיות אראל ערעור לבית המשפט העליון. במקביל, הגישה גם חברת גינדי ערעור שכנגד, אשר נסב אך ורק על כך שבית המשפט המחוזי לא פסק לזכותה הוצאות משפט.
הסוגייה המרכזית בערעור נגעה לטענת המערערות לאיחור של שמונה חודשים במסירת הדירות. לטענתן, על פי ההסכם, בניית הבניין שלהן (השלישי) והמסירה היו אמורות להתבצע לא יאוחר משמונה חודשים לאחר השלמת הבניין הראשון. בפועל, היזם קיבל את היתרי הבנייה לבניין הראשון ולבניין השלישי בהפרש של פחות מחודש, ובנה אותם במקביל ולא בדירוג כפי שהתאפשר לו. משכך, טענו המערערות, אין הצדקה להוספת שמונת החודשים לתקופת הבנייה, ויש לראות בתקופה זו איחור המזכה אותן בפיצוי.
בית המשפט העליון, בחר שלא להתעמק בפרשנות הלשונית של סעיפי ההסכם, ודחה את הטענה על בסיס נימוק אחר, מהותי יותר. השופטים הצביעו על כך שבמסגרת הליך פירוק שיתוף שנערך בין כלל בעלי הקרקע עוד קודם לתביעה, התקבלה חוות דעת שמאית ששימשה בסיס לחלוקת הזכויות. באותה חוות דעת נכתב במפורש כי "לאור זה (הבנייה בשלבים) ניתנה הפחתה של 2% לדירות בבניינים 3-5". כלומר, המערערות כבר קיבלו תמורה גבוהה יותר במסגרת פירוק השיתוף, אשר גילמה את החיסרון שבקבלת דירותיהן במועד מאוחר יותר מהדירות בבניינים הראשונים. בפסק הדין נכתב: "קשה להלום כי המערערות ייהנו מכל העולמות – גם מתמורה גבוהה יותר בשל הצפי למועד מסירה מאוחר בשמונה חודשים לעומת הבניין הראשון, וגם קבלת פיצוי בגין תקופה זו. די אפוא בטעם זה, כשלעצמו, כדי לדחות את טענת המערערות".
עוד נדחתה טענת המערערות כי ניתן ללמוד על הודאת היזם באשמה מכך שערך הסכמי פשרה ושילם פיצוי מסוים לבעלי קרקע אחרים. בית המשפט קבע כי זהו טיבו של הסכם פשרה, ואין להסיק ממנו דבר לגבי מי שבחר שלא להצטרף אליו.
טענה משמעותית נוספת של המערערות נגעה לזכאותן לתמורה בגין שטחי בנייה נוספים. לטענתן, הבניין החמישי בפרויקט, שיועד כולו ליזם, נבנה בשטח עיקרי הגדול ב-433.49 מ"ר מהבניינים האחרים. בהתאם לחלקן היחסי בפרויקט (39% מהקרקע), הן דרשו פיצוי כספי בשווי של כ-115,000 שקלים.
גם טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט העליון, אך שוב, מנימוק שונה מזה של הערכאה הקודמת – התיישנות. השופטים קבעו כי היתר הבנייה לבניין החמישי, שחשף את היקף הבנייה, ניתן כבר ב-30 במאי 2012, בעוד שהתביעה הוגשה רק באוגוסט 2020, למעלה משמונה שנים לאחר מכן, וחורגת מתקופת ההתיישנות בת שבע השנים. בית המשפט הדגיש את מעורבותו העמוקה של דוד אראל, אביהן ומהנדס במקצועו, שליווה את הפרויקט באופן צמוד ורציף. "בשל מעורבותו העמוקה של דוד אראל בפרוייקט, מתחילתו ועד סופו… ובשל מקצועו כמהנדס, הוא נחשף לתכנון הבניין החמישי עובר לקבלת היתר הבנייה ולא הייתה מניעה כי יעלה את טרונייתו כבר באותה עת", נכתב בפסק הדין.
כן נדחתה טענת המערערות כי לא היה מקום לחייבן בגין שינויים ותוספות למפרט, שכן הן חתמו על הסכם שינויים שבו הסכימו מפורשות כי ביצועם עלול לעכב את המסירה בעד שבעה שבועות, וויתרו על כל טענה בגין כך.
בסופו של יום, דחה בית המשפט העליון הן את ערעור האחיות אראל והן את ערעור שכנגד של חברת גינדי, תוך שהוא קובע כי ההתדיינות בנוגע לליקויי הבנייה טרם הסתיימה. לאור התוצאה, לא נפסקו הוצאות בערכאה זו.
ע"א 971/23
