בית המשפט העליון התערב בסכסוך שכנים בתל אביב: הבנייה תצא לדרך תוך מתן פיצוי
לאחר שנים של מבוי סתום שאליו נקלעו בעלי זכויות בבניין בפינת הרחובות לוינסקי ונחלת בנימין, פסק בית המשפט העליון כי יש לאכוף את הסכם השיתוף ביניהם. פסק הדין סולל את הדרך למימוש זכויות בנייה נרחבות, תוך פגיעה במחסני החנויות בקומת הקרקע וחיוב בעלי הדירות העליונות לפצות את בעלי החנויות.
בפסק דין שניתן ב-13 במרץ 2024, קיבל בית המשפט העליון ערעור שהגישו שני אחים, בעלי דירה וזכויות הבנייה על הגג, וביטל את פסיקת בית המשפט המחוזי שדחתה את תביעות שני הצדדים והותירה אותם במבוי סתום. את פסק הדין המרכזי כתב השופט יצחק עמית, בהסכמת השופטות דפנה ברק-ארז ויעל וילנר.
הסכסוך נסוב סביב בניין ישן ומוכר בלב תל אביב. במשך עשרות שנים, החזיקו הצדדים ביחידות הבניין כדיירים מוגנים: המשיבים, קבוצה של בעלי חנויות, הפעילו עסקים בקומת הקרקע ונעזרו במחסנים הצמודים להם, בעוד שהמערערים, רעות גל ושלמה פישמן, הם יורשיו של דייר שניהל בית מלאכה לסריגה בקומה הראשונה.
בשנת 2014, החליטו כלל הדיירים לרכוש במשותף את הבניין מבעליו. לשם כך, חתמו על "הסכם לרכישה ובנייה משותפת", שמטרתו הייתה להסדיר את חלוקת הזכויות ולהוביל להשבחת הנכס. במסגרת ההסכם, יוחדו לבעלי החנויות (המשיבים) החנויות והמחסנים בקומת הקרקע, ואילו למערערים יוחדה הדירה בקומה הראשונה וכל קומת הגג, כולל כל זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות. חלוקת התשלומים שיקפה הסכמה זו: המערערים שילמו כ-2.1 מיליון ש"ח עבור זכויות הבנייה בגג, סכום הגבוה משמעותית מהסך של כ-227 אלף ש"ח ששילמו בעלי החנויות עבור הזכויות במחסנים.
הסכסוך פרץ כאשר המערערים ביקשו לממש את זכויותיהם ולהגיש בקשה להיתר בנייה, שכללה הוספת שלוש קומות וכן התקנת מעלית. התקנת המעלית, שהיא דרישה חוקית לבנייה לגובה, חייבה פגיעה בשטח המחסנים בקומת הקרקע. בעלי החנויות התנגדו נחרצות, בטענה לפגיעה בקניינם ובפרנסתם. התנגדותם הובילה לדחיית הבקשה להיתר, והצדדים פנו לערכאות משפטיות.
בית המשפט המחוזי קבע כי שני הצדדים טעו בעת חתימת ההסכם, מתוך הנחה שניתן יהיה גם לבנות לגובה וגם לשמר את המחסנים, דבר שהתברר כבלתי אפשרי. הוא דחה את תביעת בעלי החנויות לבטל את ההסכם, אך גם את תביעת המערערים לאכוף אותו, ובכך הותיר את המצב על כנו: "הבניין הישן עומד על תילו, הושקעו כספים רבים, אך כוונתם המקורית של הצדדים להשביח את נכסיהם ולממש זכויות בנייה לא קודמה".
השופט עמית מתח ביקורת על תוצאה זו וקבע כי אין להשלים עם מצב של מבוי סתום, שבו המשיבים שדרגו את מעמדם לבעלי הנכס, בעוד המערערים שילמו סכום עתק עבור זכויות בנייה שאינם יכולים לממש. הוא קבע כי יש לפרש את ההסכם ככזה הצופה שינויים עתידיים ומכיל מנגנונים לפתרונם. הזכויות של המשיבים במחסנים, כך נקבע, היו "זכויות עתידיות, פוטנציאליות, הכרוכות ושלובות במימוש הסכם השיתוף והבנייה בפועל".
ההסכם עצמו, ציין השופט, כלל התחייבות של המערערים לפגוע "באופן מינימלי" ביתר הצדדים וקבע מנגנון שלפיו שמאי יקבע תשלומי איזון ופיצויים במקרה של שינויים בשטחים. לפיכך, הורה בית המשפט העליון על הפעלת המנגנון המוסכם.
על פי פסק הדין, המערערים יגישו תוכנית בנייה למומחית מטעם בית המשפט, אשר תאשר כי הפגיעה במחסנים היא מינימלית והכרחית. לאחר אישורה, יחויבו בעלי החנויות להסיר את התנגדותם. במקביל, שמאי יקבע את גובה הפיצוי או תשלומי האיזון שישולמו להם בגין הפגיעה. השופטת ברק-ארז הוסיפה כי המקרה מדגיש את חובת תום הלב ושיתוף הפעולה הנדרשת מצדדים לחוזה שנועד להוציא לפועל מיזם משותף.
ע"א 7804/21
