בית המשפט העליון קבע: הערת אזהרה שנרשמה בחוסר סמכות תימחק ללא תנאי; בוטל חיוב בעלת נכס בתשלום 350 אלף דולר
פסק דין תקדימי מבהיר כי לא ניתן לעשות שימוש בייפוי כוח כללי כדי לרשום הערת אזהרה להבטחת חוב כספי, כאשר הדבר לא הוסכם מפורשות. בית המשפט העליון קיבל את ערעורה של בעלת דירה בתל אביב והורה על מחיקה מיידית של הערת אזהרה שנרשמה על נכסה, תוך ביטול קביעת המחוזי כי עליה להשיב חוב נטען בסך 350 אלף דולר כתנאי למחיקה.
בפסק דין חשוב שניתן ב-22 באוקטובר 2023, קיבל בית המשפט העליון, בהרכב השופטים ע' גרוסקופף, י' כשר ו-ר' רונן, את ערעורה של שירה וילנצ'וק וקבע כי יש למחוק ללא כל תנאי הערת אזהרה שנרשמה לטובת שמעון יוחאי חן על דירתה בתל אביב. פסק הדין הפך את החלטת בית המשפט המחוזי, שקבע כי המחיקה תתבצע רק לאחר שווילנצ'וק תשלם לחן סכום של 350,000 דולר, חוב שלטענתו היא חבה לו.
הפרשה החלה כאשר וילנצ'וק, בעלת דירה בתל אביב, נקלעה לקשיים כלכליים משמעותיים וביקשה למכור את הנכס. לצורך כך, היא פנתה לחן, שהציג עצמו כמי שיכול לסייע לה הן במכירת הדירה והן בפירעון חובותיה הדחופים. ב-28 באוגוסט 2016, חתמו השניים על שני מסמכים מרכזיים: "כתב הבנות" וייפוי כוח כללי בלתי חוזר שהסמיך את חן לפעול בנכס.
במסגרת "כתב ההבנות", התחייב חן לשלם את חוב המשכנתא של וילנצ'וק לבנק לאומי בסך כ-800,000 ש"ח, וכן חוב נוסף בסך 100,000 דולר לאדם אחר. סעיף נוסף ומכריע במסמך קבע כי "שירה מאשרת עם חתימתה על מסמך זה שקיבלה משמעון חן סך של 350,000 דולר". וילנצ'וק טענה לאורך כל הדרך כי למרות חתימתה, היא מעולם לא קיבלה סכום זה.
ימים ספורים לאחר החתימה, ב-5 בספטמבר 2016, עשה חן שימוש בייפוי הכוח שקיבל, ורשם לטובת עצמו הערת אזהרה על הדירה. הרישום בוצע על בסיס מסמך שכותרתו "התחייבות להימנע מלעשות עסקה", עליו חתם חן בעצמו – הן בשם עצמו כזכאי, והן בשמה של וילנצ'וק כמתחייבת. מסמך זה קבע כי וילנצ'וק מתחייבת שלא לבצע כל עסקה בדירה ללא הסכמתו בכתב של חן.
עם חלוף הזמן, התברר כי חן לא עמד בהתחייבויותיו. הוא לא פרע את חובותיה של וילנצ'וק ולא פעל למכירת הדירה. משהבינה זאת, וילנצ'וק מצאה בעצמה רוכשים לדירה וביקשה מחן למחוק את הערת האזהרה כדי להשלים את המכירה. בתגובה, התנה חן את הסכמתו בדרישה לקבל סכומים שהוערכו על ידו בכמיליון דולר, בטענה כי זהו סך חובותיה כלפיו בתוספת נזקים שנגרמו לו. בית המשפט המחוזי קבע מאוחר יותר כי דרישה זו היוותה ניסיון לסחוט כספים בחוסר תום לב.
וילנצ'וק פנתה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה להצהיר על בטלות ייפוי הכוח והערת האזהרה. בית המשפט המחוזי קבע כי וילנצ'וק אכן קיבלה מחן 350,000 דולר, זאת בהסתמך על חתימתה על כתב ההבנות והחזקה המשפטית שאדם מבין את תוכן המסמכים עליהם הוא חותם. עם זאת, בית המשפט מתח ביקורת על התנהלותו של חן וקבע כי הערת האזהרה נועדה להבטיח את החזר החוב בלבד, ולא סכומים נוספים. לפיכך, פסק המחוזי כי הערת האזהרה תימחק, אך זאת רק בכפוף לכך שווילנצ'וק תחזיר לחן את סכום החוב בסך 350,000 דולר.
וילנצ'וק לא השלימה עם פסק הדין וערערה לבית המשפט העליון. בערעור היא העלתה שתי טענות מרכזיות: הראשונה, כי כלל לא קיבלה את הכסף. השנייה, והמכריעה, הייתה כי גם אם קיים חוב, רישום הערת האזהרה נעשה שלא כדין ובחוסר סמכות, שכן ייפוי הכוח לא נועד לאפשר לחן ליצור בטוחה לעצמו בנכס.
השופט עופר גרוסקופף, שכתב את חוות הדעת המרכזית, בחר להתמקד בשאלה השנייה – חוקיות רישום הערת האזהרה. הוא קבע כי הערת אזהרה יכולה להירשם רק כדי להבטיח התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, או להימנע מכך. היא אינה יכולה לשמש כבטוחה להחזר חוב כספי גרידא, אלא אם הוסכם מפורשות שהנכס ישועבד למטרה זו, למשל באמצעות רישום משכנתא.
במקרה זה, קבע השופט גרוסקופף, כתב ההבנות לא כלל כל התחייבות של וילנצ'וק לשעבד את דירתה להבטחת החזר הלוואה. ההסכם מינה את חן כסוכן שתפקידו למכור את הנכס, אך לא הקנה לו זכויות קנייניות בו. כאשר חן השתמש בייפוי הכוח כדי לחתום בשמה של וילנצ'וק על התחייבות כלפי עצמו, הוא חרג מההרשאה שניתנה לו והפר את חובת הנאמנות שלו כשלוח. "בהיעדר התחייבות כזו מצד המערערת, לא רשאי היה המשיב לנצל את ייפוי הכוח שניתן לו על מנת לייצר התחייבות שכזו", כתב השופט.
לאור זאת, נקבע כי הערת האזהרה נרשמה בחוסר סמכות משפטית. מאחר שגם זכותו של חן לפעול למכירת הנכס פקעה עקב הפרותיו את ההסכם, אין עוד כל עילה להותרת הערת האזהרה על כנה.
השופטים יחיאל כשר ורות רונן הסכימו עם התוצאה. השופט כשר הדגיש כי מכיוון שחן הפר את כל התחייבויותיו וההסכם בוטל כדין על ידי וילנצ'וק, נשמט הבסיס החוזי לקיומה של הערת האזהרה. השופטת רונן הוסיפה כי "משאין עוד עסקה – אין גם בסיס לקיומה של הערה לגביה, ולכן דינה של הערת האזהרה להימחק".
חשוב לציין, בית המשפט העליון בחר שלא להכריע בשאלה העובדתית האם וילנצ'וק אכן קיבלה את 350,000 הדולר, והותיר שאלה זו פתוחה להתדיינות עתידית, אם חן יבחר להגיש תביעה כספית נפרדת.
התוצאה הסופית הייתה קבלת הערעור במלואו. בית המשפט העליון הורה על מחיקת הערת האזהרה באופן מיידי וללא כל תנאי, ביטל את חיובה של וילנצ'וק בהוצאות במחוזי, וחייב את חן לשלם לה הוצאות משפט בסך 60,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
ע"א 6952/21
