הבטחה בת 30 שנה לא תמומש: העליון דחה תביעת חברות בנייה לקבל קרקע בגבעת זאב ללא מכרז
השופטים קבעו כי סיכום דיון מ-1990, שבו נכתב כי "ניתן יהיה" להחכיר לחברות קרקע, אינו מהווה חוזה מחייב או הבטחה שלטונית. עוד נקבע כי התביעה התיישנה, כיוון שהוגשה 16 שנה לאחר שהמדינה הודיעה רשמית על סירובה
בית המשפט העליון שם סוף לסאגה משפטית ארוכת שנים, וקבע בפסק דין שניתן ב-15 ביולי 2024, כי המדינה אינה מחויבת להחכיר לחברות הבנייה "דורית" ו"קוטלר עדיקא" קרקע בשטח של 5.5 דונם בגבעת זאב בפטור ממכרז. בכך דחה הרכב השופטים דוד מינץ, אלכס שטיין ועופר גרוסקופף, את ערעורן של החברות על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים. השופטים קבעו כי הבטחה שניתנה לכאורה לחברות לפני למעלה מ-30 שנה לא השתכללה לכדי חוזה מחייב, וכי התביעה בנושא התיישנה זה מכבר.
תחילת הפרשה עוד בשנת 1987, אז טענה חברת "דורית" כי רכשה 12.5 דונם ביישוב גבעת זאב במטרה להקים פרויקט מגורים ומסחר. בשנות ה-90, בעקבות התנגדות הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באיו"ש, התברר כי רק חלק מהקרקע, בשטח של 7 דונם (החלקה הצפונית), היה מעובד וניתן לרישום על שם החברה. יתרת השטח, 5.5 דונם (החלקה הדרומית), לא הייתה מעובדת, ולכן נחשבה לאדמת מדינה ונרשמה על שם הממונה.
בליבת המחלוקת עמד סיכום דיון שנערך במאי 1990 בפרקליטות המדינה, בראשותה של עו"ד פליאה אלבק ז"ל. בסיכום נכתב כי לגבי החלקה הדרומית, "ניתן יהיה, לאחר שיוכרז, להחכירו ל(חברה) בדמי חכירה מלאים. החכירה תבוצע בלי מכרז וזאת לאור ההשקעות הגדולות שהשקיעה החברה ברכישת השטח". המערערות טענו כי הסכמתן לרישום החלקה הדרומית על שם המדינה התבססה על התחייבות זו, וכי מדובר בחוזה מחייב או לכל הפחות בהבטחה שלטונית תקפה.
השופט דוד מינץ, שכתב את פסק הדין העיקרי, דחה את הטענות אחת לאחת. הוא קבע כי לא הוכח קיומו של חוזה מחייב, הדורש גמירות דעת ומסוימות. ההסכם היחיד שנחתם בין הצדדים היה "הסכם הרשאה לתכנון ופיתוח" משנת 1993, ובו אין כל אזכור להתחייבות להקצאת הקרקע ללא מכרז. מנגד, בהסכם צוין כי הקצאת המקרקעין תיעשה בהתאם לנהלים "המקובלים" של הממונה.
באשר לסיכום הדיון מ-1990, קבע השופט מינץ כי השימוש בלשון "ניתן יהיה" מלמד על הצהרת כוונות עקרונית בלבד ולא על התחייבות משפטית חד-משמעית. "מכאן ועד לטענת המערערות כי מדובר בהסכם בעל תוקף משפטי, הדרך ארוכה", כתב. הוא הוסיף כי טענת החברות לקיומו של "חוזה מסגרת" רב-שלבי, הכולל תכנון, פיתוח, איזון שווי ובסוף חכירה, לא גובתה בראיות כלשהן.
גם הטענה החלופית לקיומה של הבטחה מנהלית נדחתה. השופט מינץ הזכיר כי תנאי בסיסי להכרה בהבטחה כזו הוא היותה "מפורשת, ברורה וחד-משמעית". קביעתו כי סיכום הדיון היה בגדר הצהרת כוונות בלבד, שומטת את הבסיס גם מטענה זו.
מעל לכל אלה, קיבל בית המשפט את טענת המדינה, שיוצגה בידי עורכות הדין איילת עומר-ליפשיץ ורועי כהן, כי דין התביעה להידחות מחמת התיישנות. נקבע כי עילת התביעה נולדה לכל המאוחר ב-24 בספטמבר 2000. באותו יום, שלח נציג מינהל מקרקעי ישראל מכתב ברור לחברה, בו נכתב: "מהות המחלוקת נעוצה בדרישתכם לקבל בפטור ממכרז את כל שטחי התוכנית הסחירים. לדרישה זו לא ניתן להיענות". התביעה, לעומת זאת, הוגשה רק באוגוסט 2016, כ-16 שנים לאחר מכן, ולאחר שתקופת ההתיישנות – גם במקרקעין לא מוסדרים העומדת על 15 שנה – חלפה זה מכבר.
השופטים דחו את טענת החברות כי לא היה עליהן "להתייחס ברצינות" למכתב הדחייה משנת 2000 מתוך הסתמכות על חזקת תקינות המנהל. נקבע כי אין להלום "עצימת עיניים" שכזו נוכח עמדתה הברורה של הרשות. המועצה המקומית גבעת זאב הצטרפה לעמדת המדינה. הערעור נדחה, והמערערות חויבו לשאת בהוצאות הממונה בסך 30,000 ש"ח.
ע"א 7859/22
