פסק דין תקדימי: העליון קבע כי הסכם לרכישת דירות נופש במלון יוקרה בנתניה היה "למראית עין" בלבד
בית המשפט העליון קיבל את ערעורה של רוכשת שתי יחידות נופש במלון "איילנד", וקבע כי החוזה הרשמי, שהגביל את שהותה לשלושה חודשים בשנה, נועד להטעות את הרשויות. ההסכם האמיתי והסמוי, אפשר לה לגור ביחידות דרך קבע. התיק יוחזר למחוזי שידון בביטול העסקה והשבת 3.5 מיליון שקלים.
בפסק דין שניתן ב-20 באוגוסט 2024, קיבל בית המשפט העליון את ערעורה של גלינה גולדנברג וקבע כי הסכמי המכר לרכישת שתי יחידות נופש בפרויקט "מלון איילנד" בנתניה היו חוזים למראית עין. השופטת גילה כנפי-שטייניץ, בהסכמת השופטים נעם סולברג ויחיאל כשר, קבעה כי לצד החוזים הגלויים שהוצגו לרשויות, נכרת בין גולדנברג לחברה היזמית "הסדר מיוחד" סמוי, שהיווה את ההסכמה האמיתית בין הצדדים ואפשר לה מגורי קבע בנכס.
הפרשה החלה כאשר גולדנברג רכשה מחברת "בר-זן נדל"ן ותיירות בע"מ" שתי יחידות נופש בפרויקט, תמורת סכום כולל של 3.5 מיליון שקלים. על פי הסכמי המכר הרשמיים, השימוש של גולדנברג ביחידות הוגבל לשלושה חודשים בשנה בלבד, כאשר ביתר הזמן עליה להעמידן לרשות מאגר מלונאי להשכרה לציבור הרחב. מגבלה זו נבעה מהיתר הבנייה ומהתחייבויות היזם כלפי משרד התיירות והוועדה המקומית, שנועדו להבטיח כי הפרויקט ישמור על ייעודו המלונאי ולא יהפוך לבניין מגורים.
אולם, במקביל לחתימה על החוזים, קיבלה גולדנברג מסמכים נוספים שכותרתם "פרוטוקול" ו"מכתב תנאים מיוחדים", אשר כונו יחדיו "ההסדר המיוחד". לטענתה, שהתקבלה כעת על ידי בית המשפט העליון, מסמכים אלה שיקפו את ההסכמה האמיתית והסמויה, ולפיה היא תוכל להתגורר ביחידות באופן קבוע, לאורך כל השנה, ללא תשלום נוסף מלבד דמי אחזקה. חיזוק משמעותי לטענתה נמצא בעובדה שנדרשה לחתום על "הצהרת סודיות", שנועדה למנוע את חשיפת ההסדר.
ואכן, המציאות בשטח תאמה את ההסכם הסמוי. במשך כחמש שנים, בין 2010 ל-2016, התגוררה גולדנברג ביחידות הנופש באופן רציף וקבוע, מבלי שנדרשה להעמידן לרשות המאגר המלונאי. המפנה חל בשנת 2016, כאשר חברת הניהול של המלון נכנסה להליך פירוק. במסגרת ההליך, הורה בית המשפט המחוזי לכל בעלי היחידות, ובהם גולדנברג, לפנות את יחידותיהם ולהעבירן לניהול המאגר המלונאי, בהתאם לחוזים הרשמיים.
בעקבות זאת, הגישה גולדנברג תביעה לבית המשפט המחוזי, בטענה כי הסכמי המכר נחתמו למראית עין בלבד ויש להורות על ביטולם והשבת כספה. המחוזי, בפסק דינו של השופט העמית י' פרגו, דחה את התביעה וקיבל את עמדת היזמים שטענו כי "ההסדר המיוחד" לא נועד לאפשר מגורי קבע, אלא רק להעניק לגולדנברג את האפשרות לשכור את יחידותיה בתנאים מועדפים לתקופות נוספות, מעבר לשלושת החודשים המותרים.
כאמור, בית המשפט העליון הפך את ההחלטה. השופטת כנפי-שטייניץ ניתחה את "ההסדר המיוחד" וקבעה כי תנאיו, לרבות הפטור שניתן לגולדנברג מקנס על אי-העמדת היחידה למאגר ושלילת זכותה לרווחים מהמאגר, מלמדים בבירור כי הכוונה האמיתית הייתה להוציא את יחידותיה לחלוטין מהמאגר המלונאי ולאפשר לה שימוש קבוע. "הצדדים גילו דעתם… כי ההסדר המיוחד… הוא המבטא את הסכמותיהם האמתיות", כתבה השופטת בפסק הדין.
העליון קבע כי בעוד שההסכם הגלוי (המכר) בטל בהיותו חוזה למראית עין, הרי שההסכם הסמוי ("ההסדר המיוחד") הוא חוזה פסול, שכן מטרתו הייתה לעקוף את הוראות החוק והיתרי הבנייה. מאחר שגולדנברג אינה מבקשת לאכוף את החוזה הפסול אלא לבטל את כלל העסקה, הוחזר הדיון לבית המשפט המחוזי. כעת, יידרש המחוזי לדון בתוצאות קביעה זו, לרבות טענות היזמים להתיישנות ושיהוי, ובסופו של דבר להכריע בתביעתה של גולדנברג להשבת 3.5 מיליון השקלים ששילמה.
ע"א 3805/23
