תרמית הנדל"ן: בית המשפט העליון קבע מי ישלם את המחיר
פסק דין מרתק, קבע בית המשפט העליון כי עורכת דין שייצגה מתחזה בעסקת מקרקעין תישא ב-70% מהנזק שנגרם לרוכש תם לב, בעוד המדינה, באמצעות לשכת רישום המקרקעין, תישא ב-30%. עורך הדין של הרוכש זוכה מכל אחריות. פסק הדין מבהיר את גבולות "תקנת השוק" במקרקעין ואת אחריותם של אנשי מקצוע במניעת הונאות.
בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, שם קץ לסאגה משפטית מורכבת שעסקה בתרמית מקרקעין מתוחכמת, במסגרתה נכס נמכר על ידי מתחזה לרוכש תם לב. בפסק דין מקיף שניתן ביום 3 בדצמבר 2023 קבע השופט אלכס שטיין, בהסכמת השופטים אלרון ורונן, חלוקת אחריות חדשה בין הגורמים המעורבים, תוך שהוא מבהיר סוגיות מהותיות בדיני הקניין והנזיקין.
פרטי המקרה, כפי שעולים מפסק הדין, נשמעים כלקוחים מסרט מתח. אדם התחזה לבנו ויורשו של בעל קרקע ביישוב אירוס, הנרי קונפינו, שהיה באותה עת עדיין בחיים. המתחזה, שהציג עצמו כדוד קונפינו, שכר את שירותיה של עורכת הדין מירב לוי, ובעזרת מסמכים מזויפים, ובראשם צו ירושה פיקטיבי, הצליח להעביר את רישום הבעלות בקרקע על שמו בלשכת רישום המקרקעין. לאחר מכן, מכר המתחזה את הקרקע לעידן נצר, רוכש תם לב ששילם תמורתה 1,750,000 ש"ח, ונעזר במשכנתא מבנק לאומי. התרמית התגלתה רק שנים לאחר מכן, כאשר בעלי הקרקע האמיתי הלך לעולמו ויורשו החוקי, דוד קונפינו האמיתי, גילה להפתעתו שהנכס המשפחתי נמכר.
בית המשפט המחוזי מרכז קבע כי מבחינה קניינית, זכותו של הבעלים המקורי גוברת, והורה על ביטול עסקת המכר ומחיקת רישום הבעלות של נצר ורישום המשכנתא לטובת הבנק. השאלה המרכזית שנותרה היא מי ישא בנזק הכספי הכבד שנגרם לנצר, שהפסיד את כספו ואת הנכס. המחוזי חילק את האחריות כך: 60% הוטלו על עו"ד לוי, 30% על לשכת רישום המקרקעין (המדינה), ו-10% על עורך דינו של נצר, משה שמחיוף.
חמשת הצדדים המעורבים – נצר, הבנק, עו"ד לוי, עו"ד שמחיוף והמדינה – ערערו לבית המשפט העליון. בפסק הדין, שניתן על ידי השופט שטיין, אושרה ההכרעה הקניינית, אך נקבעה חלוקת אחריות נזיקית שונה באופן מהותי.
השופט שטיין ניתח לעומק את "תקנת השוק" במקרקעין, המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין. הוא הבהיר כי מטרת התקנה היא להגן על רוכש תם לב המסתמך על הרישום בטאבו, גם אם רישום זה התברר כשגוי. עם זאת, ההגנה חלה אך ורק על טעויות שמקורן במרשם עצמו. כאשר התקלה היא "חיצונית" למרשם, כמו במקרה של מוכר המתחזה לבעלים הרשום, תקנת השוק לא תחול.
במקרה זה, קבע השופט, התקיימה "תקלה מעורבת": גם טעות במרשם (רישום הבעלות על שם "דוד קונפינו" על בסיס צו ירושה מזויף) וגם תקלה חיצונית (העובדה שהמוכר היה מתחזה). במצב כזה, דינה של התקלה המעורבת כדין תקלה חיצונית, ולכן הרוכש אינו זוכה להגנה הקניינית של תקנת השוק. "המדינה אינה ערבה להתחזותם של מוכרי הזכויות ואינה מבטיחה… שום הגנה למי שרוכש זכות במקרקעין מידיו של מתחזה," כתב השופט שטיין. גם הבנק, שרשם משכנתא על הנכס, אינו זכאי להגנה, שכן העביר את כספי ההלוואה לפני שנצר נרשם כבעלים, ומכאן שלא הסתמך על הרישום.
במישור הנזיקי, בית המשפט העליון מצא לנכון לשנות את חלוקת האחריות שקבע המחוזי. את עיקר האחריות, בשיעור של 70% (במקום 60%), הטיל השופט שטיין על עו"ד מירב לוי, שייצגה את המתחזה. נקבע כי עו"ד לוי התרשלה "התרשלות רבתי". היא לא דרשה לראות תעודת זהות מקורית והסתפקה בצילום; לא בדקה את האותנטיות של צו הירושה שנשא חותמת "מקוטעת שמעלה לא מעט חשדות"; ולא דאגה לקבל צו ירושה מקורי, כמתחייב מהנהלים. בנוסף, היא מסרה דיווחים סותרים לרשויות המס ולבנק בנוגע למקום מגוריו של לקוחה, עובדה שהייתה צריכה להדליק אצלה "נורות אדומות". "אין אפוא מנוס מהמסקנה כי עו"ד לוי התרשלה התרשלות רבתי, ועליה לשאת בחלקו הארי של הנזק", סיכם השופט.
אחריותה של המדינה, בשיעור של 30%, נותרה על כנה. בית המשפט קבע כי למרות שהאחריות הראשונית לאימות זהות המוכר הייתה על עו"ד לוי, גם על לשכת רישום המקרקעין מוטלת חובה לבחון את המסמכים המוגשים לה. במקרה זה, המרשם כשל בכך שקיבל בקשה לרישום ירושה על סמך העתק של צו ירושה, ולא צו מקורי, ובניגוד לנהלים. יתרה מכך, אנשי המרשם לא הבחינו בפגם שבחותמת על גבי המסמך המזויף. "אילו המרשם פעל כראוי ודרש את המצאתו של צו הירושה המקורי, קרוב לוודאי שמזימתו של המתחזה לא הייתה יוצאת מן הכוח אל הפועל," קבע בית המשפט.
השינוי המשמעותי ביותר בפסק הדין נוגע לאחריותו של עו"ד משה שמחיוף, שייצג את הרוכש נצר. בית המשפט העליון ביטל את קביעת המחוזי וזיכה את עו"ד שמחיוף מכל אחריות. השופט שטיין קבע כי עו"ד שמחיוף פעל כשורה כאשר התנה את ביצוע העסקה בכך שהמוכר יירשם תחילה כבעלים בטאבו. מרגע שהוצג לו "נסח טאבו נקי" על שם המוכר, הוא היה רשאי להסתמך על המרשם ולא היה עליו לבדוק את "עסקת היסוד" (כלומר, את צו הירושה). השופט ציטט פסיקה קודמת לפיה "עורך דין אמור לטפל בעסקת מקרקעין כעורך דין – לא כבלש ולא כחוקר פרטי". לא נדלקו בפניו "שום 'אורות אדומים'", ולכן לא ניתן לייחס לו כל התרשלות. גם הרוכש עצמו, עידן נצר, נמצא כמי שפעל בזהירות ונקבע כי אין לייחס לו כל "אשם תורם" לנזקיו.
ע"א 3391/22, ע"א 3397/22, ע"א 3446/22, ע"א 3467/22, ע"א 3471/22
