ביהמ"ש העליון: חברת ניהול ללא רוב חוקי תתבע דייר סרבן בבית משפט השלום, לא אצל המפקח
ההרכב בראשות השופטת דפנה ברק-ארז קבע כי סמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין חלה רק על "מתחזק" שמונה כדין, בהתאם לדרישות הרוב בחוק. ההחלטה מונעת מצב בו דיירים ייהנו משירותי ניהול וינצלו פגם פרוצדורלי כדי להתחמק מתשלום, ומבהירה כי תביעות כאלה יתבררו בבתי המשפט האזרחיים.
בפסק דין עקרוני וחשוב שניתן בבית המשפט העליון, נקבעה הלכה חדשה המסדירה את סמכות השיפוט בסכסוכים בין דיירים בבתים משותפים לבין חברות ניהול ואחזקה שלא מונו בהתאם לרוב הקבוע בחוק המקרקעין. פסק הדין, שניתן ביום 29 ביוני 2025 על ידי הרכב השופטים דפנה ברק-ארז, עופר גרוסקופף ואלכס שטיין , קובע באופן ברור כי גורם המספק שירותי אחזקה לבניין, אך ההתקשרות עמו לא אושרה ברוב הדרוש של שני שלישים מבעלי הדירות כנדרש בחוק, אינו נחשב ל"מתחזק" על פי הגדרתו בחוק. משכך, הסמכות לדון בתביעה כספית שהוא מגיש נגד דייר המסרב לשלם אינה מסורה למפקח על רישום המקרקעין, אלא לבית משפט השלום.
ההחלטה התקדימית התקבלה במסגרת בקשת רשות ערעור שהגיש ישראל אלגרבלי, בעל חברת אחזקה, נגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע. עניינו של ההליך הוא סכסוך שהתגלע בין אלגרבלי, המספק שירותי ניהול, ניקיון ותחזוקה שוטפת לבניין משותף, לבין אחד מדיירי הבניין, דימיטרי רינדזיונסקי, אשר סירב לשלם עבור שירותים אלה.
תחילתה של הפרשה בתביעה שהגיש אלגרבלי בנובמבר 2022 לבית משפט השלום בבאר שבע, בה דרש לחייב את רינדזיונסקי לשלם עבור שירותי האחזקה מהם הוא נהנה. לטענתו, כל יתר דיירי הבניין משלמים כסדרם, והסירוב של הנתבע מהווה עשיית עושר ולא במשפט. מנגד, טען רינדזיונסקי כי נציגות הדיירים שהתקשרה עם חברתו של אלגרבלי לא נבחרה כחוק, ועל כן אין תוקף להחלטותיה. בשלב מאוחר יותר, העלה טענה מכרעת: לבית משפט השלום כלל אין סמכות עניינית לדון בתביעה, והיא צריכה להתברר בפני המפקח על רישום המקרקעין, הגורם המוסמך לדון בסכסוכים בין בעלי דירות לבין "מתחזק".
בית משפט השלום דן בטענה וקבע כי מאחר שההתקשרות עם אלגרבלי לא נעשתה ברוב הנדרש בחוק המקרקעין, הוא אינו עונה להגדרה הפורמלית של "מתחזק", ולכן הסמכות נתונה לו. לגופו של עניין, קיבל את התביעה וחייב את רינדזיונסקי בתשלום, בין היתר מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט וקיומו של הסכם מכללא בין הצדדים.
רינדזיונסקי לא ויתר וערער לבית המשפט המחוזי, אשר קיבל את הערעור בפברואר 2025. בית המשפט המחוזי קבע כי הסמכות הייחודית להכריע בשאלה המקדמית – האם אלגרבלי הוא "מתחזק" – נתונה למפקח עצמו, ולכן בית משפט השלום כלל לא היה רשאי לדון בכך. פסק הדין של בית משפט השלום בוטל, ואלגרבלי אף חויב בהוצאות משפט בסך 10,000 שקלים.
על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור לבית המשפט העליון, אשר מצא כי הסוגיה אכן מעוררת שאלה משפטית עקרונית ובעלת השלכות רוחב על בתים משותפים רבים. השופטת ברק-ארז, אשר כתבה את פסק הדין המרכזי, ניתחה לעומק את לשון החוק ותכליתו. היא הבהירה כי חוק המקרקעין קובע פרוצדורה דו-שלבית ברורה למינוי "מתחזק". בשלב הראשון, נדרשת החלטה של בעלי דירות המחזיקים בשני שלישים מהרכוש המשותף למסור את הניהול לגורם חיצוני. רק לאחר מכן, בשלב השני, נדרשת הסכמת בעלי דירות המחזיקים ביותר ממחצית הרכוש המשותף להתקשרות עם מתחזק ספציפי.
השופטת ברק-ארז קבעה כי דרישת הרוב המיוחס בשלב הראשון נועדה להגן על זכויות הקניין של בעלי הדירות, שכן מדובר בהחלטה מרחיקת לכת המעבירה את השליטה על הרכוש המשותף לידיים חיצוניות. פרשנות לפיה כל מי שמספק שירותי אחזקה בפועל ייחשב "מתחזק" לצורכי סמכות, תרוקן מתוכן את ההגנה שהמחוקק ביקש להעניק למיעוט ותאפשר עקיפה של דרישות החוק.
עוד קבע בית המשפט העליון, בהתבסס על הלכות קודמות, כי יש לפרש בצמצום הוראות חוק המקנות סמכות ייחודית לטריבונלים מיוחדים (כמו המפקח) על חשבון סמכותם הכללית של בתי המשפט. לכן, כאשר קיים ספק, יש להעדיף את הפרשנות הדורשת עמידה בתנאים הפורמליים שנקבעו בחוק.
בנוסף, נמתחה ביקורת על קביעת בית המשפט המחוזי לפיה בית משפט השלום לא היה רשאי כלל לדון בשאלת סמכותו. נקבע כי ככלל, בית משפט שאליו מוגשת תביעה מוסמך להכריע בשאלה אם יש לו סמכות לדון בה, וכי בית משפט השלום פעל כשורה כאשר בחן את מעמדו של אלגרבלי בטרם המשיך לדון בתביעה לגופה.
לפיכך, הערעור התקבל. פסק דינו של בית המשפט המחוזי בוטל, ונקבע כי הסמכות העניינית לדון בתביעה אכן הייתה מסורה לבית משפט השלום. התיק הוחזר לבית המשפט המחוזי על מנת שידון בערעורו של רינדזיונסקי לגופו של עניין – כלומר, בטענותיו המהותיות נגד החיוב הכספי שהוטל עליו. חיובו של אלגרבלי בהוצאות בוטל.
15965-03-25
