בית המשפט העליון קובע אחריות על לשכת רישום המקרקעין במקרה של תרמית מתוחכמת
בעקבות שימוש בצו ירושה מזויף שהוביל לגניבת נכס, קבע העליון כי על המדינה, באמצעות לשכת הרישום, לשאת ב-30% מהנזק. אחריותו של עורך הדין שהגיש את הבקשה הועמדה על 50%, ועל היורש המקורי הוטל "אשם תורם" בשיעור של 20% בשל התמהמהותו ברישום זכויותיו.
בפסק דין משמעותי שניתן בבית המשפט העליון, נקבעה חלוקת אחריות חדשה במקרה מורכב של הונאת מקרקעין, תוך הטלת אחריות ישירה על לשכת רישום המקרקעין. פסק הדין, שניתן ביום 16 בספטמבר 2025, על ידי הרכב שכלל את הנשיא יצחק עמית, השופט אלכס שטיין והשופט יחיאל כשר, הפך החלטה קודמת של בית המשפט המחוזי וקבע כי לשכת הרישום אינה יכולה לפטור את עצמה מאחריות כאשר היא פועלת על סמך מסמכים מזויפים, גם אם הזיוף מתוחכם. את פסק הדין המרכזי כתב השופט שטיין.
פרשת התרמית החלה בשנת 2005, עם פטירתה של תמרה מאיקובסקי ז"ל, שהורישה לבנה היחיד, זיו מלך, נכס מקרקעין בחולון. בשנת 2006 ניתן צו ירושה כדין, אשר קבע כי מלך הוא היורש הבלעדי. עם זאת, מלך לא פעל לרישום הנכס על שמו בלשכת רישום המקרקעין. בשנת 2011, נוכל שזהותו אינה ידועה עד היום, זייף צו ירושה של בית הדין הרבני בתל אביב-יפו, לפיו יורשה היחיד של המנוחה הוא אדם בשם מישל מקובסקי. הנוכל, שהתחזה למקובסקי באמצעות תעודת זהות מזויפת, שכר את שירותיו של עורך הדין חיים דויטש, אשר הגיש בשמו בקשה לרישום הזכויות בטאבו על סמך הצו המזויף.
לאחר שהנכס נרשם על שם מקובסקי, הוא נמכר לצד שלישי, ומאוחר יותר נמכר בשנית. התרמית התגלתה רק בשנת 2016, כעשר שנים לאחר מתן צו הירושה המקורי, כאשר זיו מלך ביקש לרשום סוף-סוף את הנכס על שמו וגילה לתדהמתו שהוא נגנב ונמכר. בעקבות הגילוי, הגיש מלך בשנת 2019 תביעת נזיקין נגד עו"ד דויטש ולשכת רישום המקרקעין.
ההליכים המשפטיים בערכאות הנמוכות הניבו תוצאות שונות. בית משפט השלום קבע כי האחריות לנזק תחולק בין שלושת הגורמים: על עו"ד דויטש הוטלה אחריות בשיעור של 45% , על לשכת הרישום אחריות של 35% , ועל זיו מלך נקבע "אשם תורם" בשיעור של 20% בשל העובדה שלא דאג לרשום את הנכס על שמו במשך שנים רבות.
אולם, בית המשפט המחוזי הפך את ההחלטה ופטר את לשכת הרישום מאחריות באופן מוחלט. המחוזי קבע כי הטלת חובה על לשכת הרישום לבדוק כל צו ירושה מול הגורם שהנפיק אותו תכביד על המערכת ותיצור עיכובים מיותרים במתן שירות לאזרח. כתוצאה מכך, הגדיל בית המשפט המחוזי את אחריותו של עו"ד דויטש ל-70% ואת האשם התורם של מלך ל-30%.
על פסק דין זה הוגשו בקשות רשות ערעור לבית המשפט העליון, הן על ידי זיו מלך והן על ידי עו"ד דויטש. השופט שטיין, בחוות דעתו המרכזית, קיבל את הערעורים וקבע כי טעות נפלה בהחלטת בית המשפט המחוזי. הוא הדגיש כי לשכת רישום המקרקעין אינה יכולה לשמש כ"חותמת גומי" ועליה לתפקד כ"שומרת הסף של המרשם" כדי לבצר את אמינותו ולהבטיח ודאות בשוק הנדל"ן.
השופט שטיין קבע כי רשלנותה של לשכת הרישום במקרה זה התבטאה בכך שביצעה את שינוי הרישום על סמך עותק של צו ירושה, ולא על סמך הצו המקורי. למרות שעו"ד דויטש הצהיר בבקשתו כי צירף "צו ירושה במקור", בפועל צורף מסמך שהתיימר להיות "העתק נאמן למקור". השופט שטיין הבהיר כי "צו ירושה" לצורך רישום הוא הצו המקורי עצמו, או תחליף חוקי שווה ערך, כגון העתק המאושר על ידי נוטריון או העתק הנושא חותמת מקורית ומאושרת של בית הדין שהנפיק אותו. חותמת "נאמן למקור" של עורך דין אינה מספקת לצורך רישום זכויות קניין.
נקבע כי בנסיבות שבהן מוגש תחליף לצו מקורי, או בכל מקרה שבו עולה חשד קל שבקלים, חובה על לשכת הרישום ליצור קשר עם הגורם המנפיק (במקרה זה, בית הדין הרבני) כדי לוודא את אמיתות המסמך. משלא עשתה זאת, היא התרשלה. "בעניינים של רישום זכויות במקרקעין", כתב השופט, "אין – ואסור שיהיו – קיצורי דרך והקלות שהחוק ותקנות הרישום אינם מתירים".
לאור קביעות אלו, קבע בית המשפט העליון חלוקת אחריות חדשה:
לשכת רישום המקרקעין: תישא ב-30% מהנזק, בשל מחדלה בבדיקת המסמכים שהוגשו לה.
עו"ד חיים דויטש: נושא באחריות המשמעותית ביותר, בשיעור של 50%, כמי שהגיש את הבקשה הבעייתית והתרשל באופן רבתי.
זיו מלך: האשם התורם שלו הופחת בחזרה ל-20%, מכיוון שהימנעותו מרישום הזכויות במשך 10 שנים יצרה "פרצה הקוראת לגנב" והגדילה את הסיכון לתרמית.
רע"א 299/24, רע"א 800/24
