ניצחון והפסד לדיירי פרויקט תמ"א בגבעתיים: ההסכם עם היזם בוטל, אך העליון דחה את בקשתם להוצאות
דיירים בפרויקט ברחוב המגדל התנגדו ליזם שנבחר על ידי הנאמנים שמונו לחברה שנקלעה לקשיים, וערערו למחוזי. באופן מפתיע, הודיעו הנאמנים על ביטול ההסכם, מה שהפך את הערעור לתיאורטי. למרות זאת, השופט אלכס שטיין קבע כי הנאמנים לא יישאו בהוצאות הדיירים, בהסתמך על הלכה השמורה ל"מקרים חריגים"
בית המשפט העליון הורה על מחיקת ערעורם של דיירים בפרויקט תמ"א 38 בגבעתיים, לאחר שההסכם שעמד במרכז המחלוקת בוטל באופן מפתיע. עם זאת, בפסק דין שניתן ב-21 במאי 2025, דחה הרכב השופטים, בראשות השופט אלכס שטיין ובהסכמת השופטים דוד מינץ ויוסף אלרון, את בקשת הדיירים לחייב את הנאמנים שמונו לחברה הקבלנית בהוצאות המשפט שלהם. ההחלטה מדגישה את המורכבות המשפטית בפרויקטים של התחדשות עירונית, בפרט כאשר חברות יזמיות נקלעות להליכי חדלות פירעון.
הסאגה המשפטית החלה עוד בשנת 2016, אז חתמו בעלי הדירות בבניין ברחוב המגדל בגבעתיים על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 עם חברת "טל בר בניה ופיקוח בע"מ". אלא שבשנת 2022 נקלעה החברה לקשיים כלכליים, ובית המשפט המחוזי בירושלים הוציא נגדה צו לפתיחת הליכים ומינה את עורכי הדין חגי אולמן ואביחי ורדי כנאמנים. במסגרת תפקידם, פעלו הנאמנים לאתר חברה יזמית חלופית שתיכנס לנעליה של "טל בר" ותשלים את הפרויקט.
לאחר מאמצים, איתרו הנאמנים את חברת "נחום 13 בע"מ" והגישו לבית המשפט המחוזי בקשה לאשר את ההתקשרות עמה. בשלב זה, קבוצה מבין הדיירים, ביניהם רבקה ויויאן כהן וצבי איל רופמן, הביעו התנגדות נחרצת. לטענתם, שהועלתה הן בבית המשפט המחוזי והן בערעור לעליון, "נחום 13" אינה חברה בעלת איתנות כלכלית מספקת, חסרת סיווג קבלני מוכר ואינה בעלת ניסיון מוכח בתחום. הם טענו כי אישור ההסכם עמה יהווה סיכון בלתי סביר עבורם ועבור עתיד הפרויקט.
בית המשפט המחוזי, בראשות השופט א' רון, ניסה לגשר על הפערים ואף בחן אפשרות לשלב חברה אחרת, "רוטשטיין", בפרויקט כדי לרצות את הדיירים. לאחר שמאמצים אלו לא צלחו, והדיירים המתנגדים לא הציגו חלופה קונקרטית, אישר בית המשפט ב-6 במאי 2024 את ההסכם עם "נחום 13", תוך שהוא מעניק "חלון הזדמנויות" של 30 יום למיצוי המגעים עם "רוטשטיין".
הדיירים לא ויתרו והגישו ערעור לבית המשפט העליון. הם שבו וטענו נגד כפיית ההתקשרות עם יזם שלטענתם אינו כשיר, והעלו חששות כבדים לגבי יכולתו להשלים את הפרויקט.
אלא שאז, ב-24 במרץ 2025, התרחשה התפתחות דרמטית. הנאמנים, שייצגו את עצמם בהליך, הגישו לבית המשפט העליון הודעה לפיה הגיעו להסכמה עם "נחום 13", על ביטול ההסכם. הסיבה שניתנה לביטול הייתה "נסיבות ועובדות חדשות" שנוצרו לאחר החלטת בית המשפט המחוזי, מבלי לפרט מהן אותן נסיבות.
בעקבות הודעה זו, הערעור עצמו הפך לתיאורטי והצדדים הסכימו כי דינו להימחק. המחלוקת היחידה שנותרה על הפרק הייתה שאלת ההוצאות. הדיירים טענו כי ביטול ההסכם מוכיח שצדקו לאורך כל הדרך. לשיטתם, העובדה שההסכם בוטל בשל "נסיבות חדשות" שלא פורטו, מחזקת את טענתם כי התנגדותם הייתה מוצדקת מלכתחילה, ועל כן יש לחייב את הנאמנים ואת "נחום 13" בהוצאות המשפט שנגרמו להם.
מנגד, הנאמנים התנגדו בתוקף. הם טענו כי טענות הדיירים נדחו במפורש על ידי בית המשפט המחוזי, וכי ביטול ההסכם נעשה זמן רב לאחר ההחלטה, מסיבות חדשות ובהסכמה, ולא כתוצאה מנימוקי הערעור. לטענתם, התנהלות הדיירים והגשת הערעור אף גרמו נזק, עיכבו את הפרויקט ותרמו באופן משמעותי להחלטה על ביטול ההתקשרות.
השופט אלכס שטיין, שכתב את פסק הדין, הודה כי בית המשפט שקל את בקשת הדיירים "בכובד ראש". הוא ציין כי העובדה שההסכם אכן בוטל והנאמנים לא פירטו את הסיבות לכך, העניקה משקל לטענות הדיירים. למרות זאת, קבע השופט שטיין כי דין הבקשה להידחות. הוא ביסס את החלטתו על הלכה משפטית לפיה חיוב נאמנים בהליכי חדלות פירעון בהוצאות אישיות שמור רק ל"מקרים חריגים ולנסיבות חריגות". במקרה זה, קבע בית המשפט, לא נמצאו נסיבות המצדיקות חריגה מכלל זה.
בסופו של דבר, הערעור נמחק ללא צו להוצאות, והדיירים, על אף שהשיגו את מטרתם העיקרית – מניעת ההתקשרות עם "נחום 13" – נאלצו לשאת בעצמם בעלויות ההליך המשפטי הממושך.
ע"א 5396/24
