הבעלים הנסתר, ההלוואה שהסתבכה והדירה שאבדה: העליון חתם את גורלה של עסקת נדל"ן סבוכה
בפסק דין המנתח לעומק עסקת "מכר מותנה" מורכבת, דחה בית המשפט העליון את ערעורו של בעל זכויות "מהותי" בדירה בירושלים, אשר איפשר שימוש בנכס כבטוחה להלוואה שלקח צד שלישי והסתבך. עם זאת, בית המשפט חייב את המלווה להשיב כספים שנגבו על חשבון ההלוואה, וקבע כי לא ניתן לקבל גם את הנכס וגם את תשלומי ההחזר.
בפסק דין מיום 24 ביולי 2024, שם בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, סוף לסאגה משפטית וכלכלית מפותלת, שבמרכזה דירה ברחוב שרעבי בירושלים. פסק הדין, שניתן על ידי הרכב השופטים דפנה ברק-ארז, עופר גרוסקופף ויחיאל כשר, דחה את ערעורו של מי שהיה הבעלים ה"אמיתי" של הנכס, ואישר את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר הורה על אכיפת הסכם מכר הדירה לטובת חברה שהעניקה הלוואה כנגד שיעבודה. את פסק הדין המרכזי כתב השופט עופר גרוסקופף.
סיפור המעשה, כפי שמתואר בפסק הדין, חושף שרשרת של הסכמות והתקשרויות חוזיות שנועדו להבטיח הלוואה בסך מיליון שקלים. הנכס, דירה שאינה ראויה למגורים אך בעלת פוטנציאל נדל"ני, היה רשום על שמם של בני זוג עם זאת, בפועל, בני הזוג מכרו את הדירה כשנה קודם לכן למערער בעסקה שלא דווחה לרשויות המס ולא נרשמה במרשם המקרקעין. כתוצאה מכך, המערער היה הבעלים "המהותי", בעוד בני הזוג נותרו הבעלים "הפורמליים" והרשומים.
בשלב מסוים, סיכם המערער עם צד שלישי כי יאפשר לו להשתמש בנכס כבטוחה להלוואה שצד ג' התכוון ליטול, וזאת תמורת תשלום שסוכם ביניהם. הסכמה זו עוגנה ב"הסכם העמדת בטוחה" מיום 7 במאי 2017.
בעקבות הסכמה זו, פנה צד ג' לחברת "מ.א. 26 יזמות והשקעות בע"מ" ונטל ממנה הלוואה בסך מיליון שקלים. להבטחת ההלוואה, נרקמה קונסטרוקציה משפטית מורכבת שכללה שני חוזים נפרדים:
חוזה הלוואה בין החברה המלווה לבין צד ג', לפיו התחייב הלה להשיב את הסכום ב-36 תשלומים חודשיים של 40,000 ש"ח כל אחד.
חוזה מכר מותנה בין החברה המלווה לבין בני הזוג המוכרים (הבעלים הרשומים), במסגרתו "נמכרה" הדירה לחברה תמורת סכום ההלוואה – מיליון שקלים. בני הזוג חתמו על החוזה מתוך הנחה והבנה שהמערער, הבעלים המהותי, נתן את הסכמתו למהלך.
ההתפתחות הבאה הייתה צפויה למדי. צד ג' שילם רק את התשלומים הראשונים על חשבון ההלוואה, ולאחר מכן חדל לעמוד בהתחייבויותיו. בעקבות הפרת חוזה ההלוואה, פנתה החברה המלווה לבית המשפט המחוזי בירושלים בתביעה לאכיפת חוזה המכר נגד בני הזוג, במטרה לממש את הבטוחה ולקבל את הבעלות על הדירה. בני הזוג, מצידם, הגישו הודעת צד שלישי נגד המערער וצד ג', בטענה כי הם האחראים להסתבכות.
בית המשפט המחוזי, בפני השופט (בדימוס) רפאל יעקובי, קיבל את התביעה. הוא קבע כי למרות שבני הזוג היו הבעלים הרשומים, הם פעלו כנאמניו של המערער ובהתאם להנחיותיו. משכך, ומאחר שהוא זה שאישר את שיעבוד הנכס, יש לאכוף את הסכם המכר.
בערעורו לבית המשפט העליון, אשר אותו הגיש וניהל בעצמו ללא ייצוג משפטי, העלה המערער שורה של טענות. בין היתר טען כי נפלו פגמים בחתימת בני הזוג על חוזה המכר, כי הבעל לא היה כשיר קוגניטיבית, וכי יש להעדיף את זכויותיו שלו בנכס כרוכש ראשון בזמן.
השופט גרוסקופף דחה את כל הטענות הללו על הסף. הוא קבע כי קביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא מבוססות היטב, וכי המערער, כמי שעמד מאחורי ההחלטה לשעבד את הנכס, אינו יכול כעת "להתכסות" בטענות הנוגעות לבני הזוג או לטעון למעמד של "רוכש קודם תם לב".
במהלך הדיון בעל פה, עלו שתי טענות נוספות ומעניינות מפי המערער. הראשונה, ואולי המשמעותית ביותר מבחינת תוצאת פסק הדין, נגעה לכך שהחברה המלווה אינה יכולה לזכות "מכל העולמות" – גם לקבל את הבעלות על הנכס וגם להותיר בידיה את תשלומי ההלוואה המעטים ששילם צד ג'. השופט גרוסקופף קבע כי "טענה זו יש בה ממש". הוא הסביר כי אם המלווה עומד על קבלת הנכס תמורת כספי ההלוואה, אזי כספי ההלוואה הם תמורת המכר, ואין הוא יכול להחזיק גם בתשלומים שנפרעו לו. החזקת הכספים הייתה עלולה להפוך את עסקת המכר המותנה ל"הסוואת משכון", מהלך בעל השלכות משפטיות שונות. בעקבות הערת בית המשפט, הודיע בא כוחה של החברה המלווה, עורכי הדין אסף שפירא ועדן לוי , כי החברה תשיב את התשלומים ששולמו (4 או 5 תשלומים) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
הטענה השנייה שהעלה המערער הייתה חדשה לחלוטין, ולפיה הסכמתו ניתנה לשיעבוד הנכס עבור הלוואה אחרת לגמרי, ממלווה אחר, ולא עבור ההלוואה שניטלה בפועל. בית המשפט דחה טענה זו מטעמים דיוניים, מכיוון שהיא לא נטענה כראוי בהליך בבית המשפט המחוזי או בהודעת הערעור, והתשתית הראייתית לביסוסה לא הונחה.
בסופו של דבר, הערעור נדחה, ונקבע כי הדירה תועבר לבעלות החברה המלווה. עם זאת, לפנים משורת הדין ומתוך התחשבות בהפסדים שנגרמו למערער, נמנע בית המשפט מלפסוק הוצאות לחובתו.
ע"א 5639/23
