בית המשפט המחוזי הפך פסיקה: עיריית ירושלים אינה אחראית להיעדר היתר בנייה מלפני 36 שנה
הערעור התקבל, והתיק הוחזר לדיון מחודש בתביעת הרשלנות נגד עורך הדין שטיפל בעסקה המקורית; השופטים קבעו כי לא הונחה תשתית ראייתית מספקת לקבוע כי היתר בנייה אכן היה קיים ואבד בארכיון העירייה, וכי האחריות לבדיקת קיומו של היתר מוטלת על רוכשת הנכס.
בפסיקה דרמטית, בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל את ערעור עיריית ירושלים וביטל פסק דין קודם שחייב אותה לפצות תושבת העיר בעקבות היעדר היתר בנייה לדירתה, שנרכשה עוד בשנת 1989. בפסק הדין, שניתן ב-7 בספטמבר 2025, קבע הרכב השופטים עודד שחם (אב"ד), אברהם רובין ודוד גדעוני, כי התובעת לא עמדה בנטל להוכיח כי לדירתה היה אי פעם היתר בנייה שאבד בשל רשלנות העירייה. כתוצאה מכך, התיק הוחזר לבית משפט השלום לדיון מחודש בתביעת הרשלנות המקורית נגד עזבונו של עורך הדין שייצג אותה בעסקת הרכישה לפני למעלה משלושה עשורים.
הסאגה המשפטית החלה כאשר מרסל מזוז, המשיבה בערעור, רכשה דירת 3 חדרים ברחוב אנטיגנוס בירושלים ביולי 1989. במשך קרוב ל-30 שנה, חיה מזוז בדירתה מבלי לדעת על הפגם התכנוני החמור. האמת התגלתה רק בשנת 2018, כאשר ביקשה לקחת הלוואת משכנתה ובדיקת שמאי מטעמה העלתה כי הדירה היא למעשה תוצאה של הרחבה ופיצול מדירה אחרת, שנעשו ללא היתר בנייה כחוק.
בעקבות הגילוי, הגישה מזוז תביעה נגד עזבונו של עו"ד יהודה כהן ז"ל, אשר ייצג את שני הצדדים בעסקת המכר המקורית. היא טענה כי עורך הדין התרשל בכך שלא בדק את המצב התכנוני של הנכס ולא יידע אותה על היעדר ההיתר. בהמשך, ולאור טענה שהועלתה כי ייתכן שהיה היתר שאבד, תוקנה התביעה וצורפה אליה עיריית ירושלים כנתבעת נוספת. בכתב התביעה המתוקן נטען כי אם היתר אכן היה קיים, אובדנו נבע מרשלנותה של העירייה, אשר גרמה למזוז "נזק ראייתי". מזוז תבעה פיצוי של כחצי מיליון שקלים בגין ירידת ערך הנכס או לחילופין, עלות הכשרת הבנייה, ובנוסף 100,000 שקלים בגין עוגמת נפש. עזבונו של עו"ד כהן הגיש מצידו הודעת צד שלישי נגד יורשו של מוכר הדירה.
באופן מפתיע, בית משפט השלום קיבל את התביעה באופן חלקי וקבע כי במאזן ההסתברויות, סביר יותר שהיה לדירה היתר בנייה שאבד כתוצאה מהתרשלות העירייה. פסיקתו התבססה על שני אדנים מרכזיים: ראשית, עדויות שהצביעו על אי-סדר נרחב וכשלים בתהליך המעבר של ארכיון העירייה למערכת ממוחשבת, שהובילו לאובדן תיקי רישוי רבים. שנית, בית המשפט התרשם מהתנהלותו הקפדנית והיסודית של עו"ד כהן המנוח בהיבטים אחרים של העסקה, כמו רישום הפיצול בטאבו, והסיק כי לא סביר שאדם חרוץ כמותו היה מתעלם מסוגיה מהותית כמו היעדר היתר בנייה.
אולם, הרכב השופטים בבית המשפט המחוזי הפך את ההחלטה על פיה. בפסק הדין המנומק נקבע כי לא הונח בסיס מספיק לקביעה כי מאזן ההסתברויות נוטה לקיומו של היתר שאבד. השופטים הדגישו כי נקודת המוצא היא שאין כל ראיה ישירה – לא מסמך, לא אזכור ולא עדות – לקיומו של היתר בנייה לדירתה של מזוז. "בשונה מהיתרים אחרים אשר גם אם לא אותרו יש אינדיקציות לקיומם", כתבו השופטים, "לקיומו של היתר לדירת המשיבה אין ולו ראשית ראיה במסמכי העירייה".
בית המשפט דחה את ההסתמכות על הכשלים בארכיון העירייה כהוכחה מספקת. צוין כי כדי שהיתר ייעלם כליל ללא כל זכר, נדרש צירוף נסיבות של כשל כפול – הן בתיעוד הממוחשב והן באחסון הפיזי – ולא הובאה תשתית ראייתית המלמדת כי תרחיש כזה הוא שכיח.
באשר להתנהלותו של עורך הדין, מצא בית המשפט המחוזי כי דווקא כתב ההגנה שהגיש עו"ד כהן עוד בחייו מערער את מסקנת הערכאה הראשונה. בכתב ההגנה נטען מפורשות כי "במועד הרלוונטי בו נערכה העסקה לא היה מקובל כלל לבדוק היתרי בנייה". לטענת השופטים, אמירה זו, שהיא "הביטוי האותנטי והבלתי אמצעי לגרסתו" של עורך הדין, סותרת את ההנחה שהוא בהכרח בדק ומצא היתר. בית המשפט הוסיף וחיזק קביעה זו בהתבסס על פסיקה ותיקה של בית המשפט העליון, לפיה באותה תקופה, הליכי רישום בטאבו לא היו כרוכים בהכרח בבדיקת חוקיות הבנייה.
לבסוף, דחה בית המשפט את הטענה החלופית, לפיה העירייה התרשלה בכך שלא יידעה את מזוז לאורך השנים על היעדר ההיתר. נקבע כי האחריות לוודא את קיומו של היתר בנייה מוטלת על הרוכש, והעירייה אינה חבה חובת יידוע אקטיבית כלפי בעלי נכסים שבנו ללא היתר.
התוצאה היא כי הערעור של עיריית ירושלים התקבל במלואו והתביעה נגדה נדחתה. במקביל, בוטלה הקביעה שדחתה את התביעה נגד עזבונו של עו"ד כהן, והדיון בה יוחזר לבית משפט השלום. הדיון המחודש ייערך על בסיס הקביעה העובדתית החדשה – שלדירה לא היה היתר בנייה. מזוז חויבה לשאת בהוצאות המשפט של העירייה בסך 20,000 שקלים.
ע"א 80497-01-25
