סאגה של 20 שנה: הסכם שותפות שהתחיל בקול תרועה הסתיים בפסיקה שחצתה את הנכס לשניים
בית המשפט המחוזי בירושלים קבע כי משקיע שתבע בעלות מלאה על 17 חדרים בפרויקט נדל"ן ופיצוי של כשני מיליון שקלים, יקבל לידיו רק מחצית מהנכס, ודחה את תביעתו הכספית במלואה. פסק הדין חושף מערכת יחסים עסקית סבוכה שהחלה בשותפות, הידרדרה לסכסוך מר, והגיעה לשיא דרמטי לאחר מות אחד השותפים.
בפסק דין מפורט שניתן ב-12 בספטמבר 2025, סיימה שופטת בית המשפט המחוזי בירושלים, עינת אבמן-מולר, סכסוך נדל"ן מורכב ורב-שנים בין היזם דניאל ביטון לבין יורשיו של שותפו המנוח, עידו מרק ז"ל. התביעה, שנסובה על הסכם שותפות שנחתם אי שם בשנת 2003, עסקה בפרויקט בנייה ברחוב שבטי ישראל בירושלים. ביטון תבע לאכוף את ההסכם ולקבל לחזקתו ובעלותו 17 חדרים שנבנו בשלב ב' של הפרויקט, בנוסף לתשלום ריבית בסך של כשני מיליון שקלים. בית המשפט דחה את רוב תביעתו, וקבע כי הוא זכאי למחצית מהזכויות בנכס בלבד, כלומר ל-8.5 חדרים, תוך דחייה מוחלטת של תביעת הריבית.
תחילת הפרשה בשנת 2002, כאשר עידו מרק ז"ל יזם פרויקט לבניית 34 יחידות דיור. מאחר שהתקשה לממן את הפרויקט לבדו, פנה לדניאל ביטון והציע לו להיכנס כשותף. בפברואר 2003 נחתם בין השניים הסכם שותפות, לפיו ביטון יקבל 50% מהזכויות בפרויקט תמורת השקעה כספית, כאשר הוסכם כי חלקו לא יפחת מ-17 חדרים מוכנים למגורים. עוד סוכם כי ביטון יממן את חלקו של מרק מעל סכום מסוים, כהלוואה נושאת ריבית שנתית של 8%.
ההסכם, שלפי קביעת בית המשפט נוסח באופן כללי וחסר, היווה בסיס למחלוקות עתידיות. בשנה הראשונה השקיע ביטון בפרויקט כ-1.5 מיליון שקלים, אך לאחר מכן הפסיק להעביר כספים. לטענתו, עשה זאת מכיוון שמרק לא סיפק לו דוחות כספיים מפורטים על הוצאות הפרויקט. מנגד, יורשיו של מרק טענו כי ביטון הפר את ההסכם באופן יסודי וגרם לעצירת הפרויקט.
למרות הקשיים, שלב א' של הפרויקט (17 חדרים) הושלם, והדירות נמכרו בשנת 2005. תמורתן הועברה לקופת הפרויקט לכיסוי הוצאות, לדברי בית המשפט, בהסכמתו של ביטון. במקביל, כדי לגייס מימון, מרק מכר "על הנייר" שתי דירות משלב ב' למשפחת ויינשטיין, מהלך שיצר קרע נוסף בין השותפים.
נקודת המפנה הדרמטית אירעה ב-18 ביולי 2013, עם פטירתו של מרק. בשלב זה, בניית שלב ב' של הפרויקט הייתה רחוקה מלהסתיים. כחודשיים לאחר הפטירה, שלחה אלמנתו של מרק, רונית מרק, מכתב לביטון, בו ציינה כי היא תשתף עמו פעולה כדי שיוכל להמשיך את הפרויקט ולקבל את המגיע לו. ביטון ראה במכתב זה ויתור מלא של היורשים על זכויותיהם בפרויקט. בהסתמך על מכתב זה, הוא התקשר עם קבלן ומימן מכיסו באופן מלא את השלמת בניית ארבע הדירות הנותרות (17 חדרים), שהסתיימה במאי 2015.
אך אז הסכסוך הסלים. יורשיו של מרק טענו כי לא ידעו על היקף הבנייה וראו בביטון "פולש הבונה במקרקעין לא לו". בינואר 2016, לאחר שהבנייה הושלמה, הם תפסו חזקה בדירות, החליפו מנעולים, והצדדים נגררו לסדרת הליכים משפטיים זמניים בבתי המשפט, שכללו החלפות מנעולים הדדיות, איומים וטענות לאלימות.
בפסק הדין המכריע, דחתה השופטת אבמן-מולר את טענת יורשי מרק כי הסכם השותפות בוטל. היא קבעה כי למרות ההפרות הנטענות, אף צד לא ביטל את ההסכם כדין בזמן אמת. יתרה מכך, השופטת מתחה ביקורת נוקבת על התנהלות הנתבעים, וקבעה כי הם ידעו על התקדמות הבנייה שביצע ביטון ולא עשו דבר כדי לעצור אותה. "התנהלותם זו של הנתבעים נגועה בחוסר תום לב", כתבה השופטת, "ובמצב המתואר מנועים הם מלהעלות טענה שהבניה נעשתה שלא בהסכמתם".
עם זאת, השופטת דחתה את פרשנותו של ביטון, לפיה הוא זכאי לכל 17 החדרים של שלב ב'. היא קבעה כי יש לקרוא את ההסכם כמכלול, הקובע שותפות של 50% ב-34 חדרים. בהסתמך על חוות דעת של מומחה שמונה, רו"ח אבישי מהלא, קבע בית המשפט כי השקעות שני הצדדים בפרויקט היו דומות בגודלן ועמדו על כ-50% לכל אחד. מאחר שהדירות משלב א' נמכרו ותמורתן הושקעה מחדש בפרויקט בהסכמה, נקבע כי זכותו של ביטון היא למחצית מהנכסים הנותרים – כלומר, מחצית מארבע הדירות שנבנו בשלב ב', שהם 8.5 חדרים.
גם תביעתו של ביטון לריבית של כשני מיליון שקלים נדחתה מכל וכל. השופטת הבהירה כי לפי ההסכם, הריבית הייתה אמורה להיות משולמת רק על כספים שניתנו כהלוואה למימון חלקו של מרק. מכיוון שהמומחה קבע שהשקעתו של ביטון כיסתה בקירוב את חלקו שלו (50%), לא היה בסיס לראות בכספים הלוואה, ולכן הוא אינו זכאי לריבית כלל.
בסופו של דבר, ניתן סעד הצהרתי הקובע את זכאותו של ביטון למחצית משווי הזכויות בארבע הדירות. לאור העובדה שתביעתו נדחתה ברובה, חויבו הנתבעים בהוצאות משפט מופחתות בסך 60,000 ש"ח בלבד.
ת"א 30168-04-16
