סוף לסכסוך בן 50 השנה בכיכר העצמאות בנתניה: ביהמ"ש דחה טענות ל"תרמית" וקבע כי זכויות הבנייה שייכות לבעלי משרד זעיר
הסכסוך המשפטי על זכויות הבנייה במגרש שבו עמד הבניין בכיכר העצמאות 5, אשר נהרס בעקבות פיצוץ גז ב-2011, הגיע להכרעה דרמטית. בפסק דין תקדימי, דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב את טענות בעלי הדירות לתרמית ברישום המקורי משנת 1970 וקבע כי כל זכויות הבנייה, הקיימות והעתידיות, שייכות לבעלי יחידה מס' 14 – משרד בשטח 16 מ"ר בלבד, שלו הוצמדו הגג, החצר וכל אחוזי הבנייה. השופטת קבעה כי התביעות שכנגד התיישנו באופן מוחלט, והטילה על המתנגדים הוצאות משפט כבדות.
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בפסק דין שניתן ב-18 בספטמבר 2025, שם קץ לסאגה משפטית וקניינית סבוכה בת יותר מחמישה עשורים, הנוגעת לזכויות בבניין שעמד בכיכר העצמאות 5 בנתניה. השופטת חדוה וינבאום וולצקי קיבלה את תביעתו של נאמן עזבונו של אחד מבעלי יחידה מס' 14 בבניין, ודחתה מכל וכל את התביעות שכנגד שהגישו בעלי דירות אחרים, אשר טענו כי זכויות הבנייה במקרקעין נגזלו מהם במרמה. פסק הדין קובע כי הרישום המקורי משנת 1970, שהצמיד למשרד זעיר בשטח של 16 מ"ר את גג הבניין כולו, חצר רחבת ידיים ואת מלוא זכויות הבנייה, הוא רישום תקף ומחייב.
הפרשה החלה בשנת 1969 עם הקמת הבניין, אשר נרשם כבית משותף ב-30 ביוני 1970. במסגרת הרישום, נקבע הסדר חריג ויוצא דופן עבור "יחידה 14": למשרד, שגודלו 16 מ"ר בלבד, הוצמדו חצר בשטח 372 מ"ר, גג הבניין כולו בשטח 542 מ"ר, וחשוב מכל – מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות של המגרש כולו. הסדר זה עוגן בתקנון מוסכם שנחתם על ידי כלל בעלי הדירות המקוריים, ובו ויתרו במפורש על כל טענה עתידית בנוגע לשטחים אלו.
במשך עשרות שנים, המבנה המשפטי הזה נותר על כנו. בשנת 1984, נרכשה יחידה 14 על כל הצמדותיה על ידי עו"ד יהונתן דוידוביץ ז"ל ומר יהודה דורון. אולם, האידיליה הופרה ב-17 ביוני 2011, כאשר פיצוץ גז עז שאירע בבניין סמוך גרם נזק כבד לבניין, שהוביל בסופו של דבר להריסתו המוחלטת על ידי עיריית נתניה. המגרש נותר ריק, אך המחלוקות הקנייניות רק החלו לבעור.
לאחר הליך גישור ארוך שפיצה את בעלי הנכסים על הנזק הפיזי, הוסכם כי המחלוקות על עצם הזכויות הקנייניות יוכרעו בבית המשפט. מר יעקב בן דוד, שמונה כנאמן על עזבונו של עו"ד דוידוביץ, הגיש תביעה להסדרת הרישום במקרקעין כך שישקף את זכויות הבעלות הבלעדיות של יחידה 14 בזכויות הבנייה, כפי שנקבע בתקנון המקורי.
מנגד, שתי קבוצות של בעלי דירות – "קבוצת מיקלר" (שכללה את חיה מיקלר, אידה מלכה קוריאל ומיכאל שמול) ו"י.ח הארי גרופ" – הגישו תביעות שכנגד חריפות. טענתן המרכזית הייתה כי יחידה 14 היא "יחידה מלאכותית" שנוצרה ב"תרמית מובהקת" וללא היתר בנייה, במטרה לנשל את כלל הדיירים מזכויותיהם ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה. הם דרשו מבית המשפט להצהיר על בטלות ההצמדות והתקנון, ולקבוע כי זכויות הבנייה שייכות לכלל בעלי הדירות, בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף. התביעה שכנגד הוגשה גם נגד מדינת ישראל, כאחראית על מרשם המקרקעין.
בפסק דינה המנומק, דחתה השופטת וינבאום וולצקי את טענות התובעים שכנגד אחת לאחת, וקבעה כי דין תביעתם להידחות בראש ובראשונה מחמת התיישנות. השופטת קבעה כי עילת התביעה נולדה כבר בשנת 1970, עם רישום הבית המשותף והתקנון. מאחר שתקופת ההתיישנות בתביעות מקרקעין עומדת על 25 שנים, המועד האחרון להגשת תביעה חלף עוד בשנת 1995. "המועד להגשת תביעה כלשהי… חלף וכל תביעה בעניין התיישנה, לרבות התביעות שכנגד", כתבה השופטת בפסק הדין.
השופטת דחתה גם את טענת התרמית, שהייתה יכולה להאריך את תקופת ההתיישנות. היא קבעה כי התובעים שכנגד לא הציגו "בדל ראיה" להוכחת תרמית כלשהי. מנגד היא ציינה כי התקנון והרישום היו מסמכים פומביים, וכי הבעלים המקוריים, לרבות הוריה של הגב' מיקלר, חתמו על שטרי המכר לאחר רישום התקנון והיו מודעים לו. יתרה מכך, כבר בשנות ה-80 ניהלו בעלי יחידה 14 הליכים משפטיים נגד דיירים אחרים על שימוש לא מורשה בגג ובחצר – הליכים שהוכיחו כי זכויותיהם הבלעדיות היו ידועות לכל. באחד מהליכים אלה אף הייתה מעורבת הגב' קוריאל, אחת התובעות שכנגד.
גם הטענות התכנוניות בדבר בנייה ללא היתר נדחו. השופטת קבעה, בהסתמך על הלכה פסוקה, כי גם אם מבנה נבנה ללא היתר, אין בכך כדי להפוך אותו אוטומטית ל"רכוש משותף" ולהפקיע את הזכויות הקנייניות בו. עורך הדין שליווה את הפרויקט בשנות ה-70, עו"ד רענן שר-טוב, העיד כי רישום על בסיס "מצב קיים", גם אם לא תאם במדויק את ההיתרים, היה פרקטיקה מקובלת באותה תקופה.
לאור כל האמור, קיבלה השופטת את תביעתו של מר בן דוד וקבעה כי הוא זכאי לפעול לביטול רישום הבית כבית משותף, ורישום הזכויות במגרש ייעשה בהתאם לחלוקה שנקבעה בתקנון המקורי, המעניקה את מלוא זכויות הבנייה לבעלי יחידה 14.
ת"א 34489-06-18
