14 שנים לאחר הרכישה, הזכויות בדירה טרם נרשמו: בית המשפט חייב את עזבון המוכרים לשלם מאות אלפי שקלים
בית המשפט המחוזי בירושלים מתח ביקורת על התנהלות הצדדים בסכסוך נדל"ן מורכב שהחל בעסקת מכר בשנת 2011. רוב תביעות הרוכשים נגד עורך דינם ועזבון המוכרים נדחו, אך בית המשפט הורה לעזבון לשלם חוב היטל השבחה בסך 114,000 ש"ח, המעכב את העברת הבעלות בדירה על שם הרוכשים עד היום, 14 שנים לאחר החתימה על ההסכם.
בפסק דין שניתן ב-7 בספטמבר 2025, הביאה שופטת בית המשפט המחוזי בירושלים, שירלי רנר, לסיומה (לפחות בשלב זה) סאגה משפטית ארוכה ומסועפת, שהחלה בעסקת מכר דירה ברחוב שרירא גאון בירושלים עוד בשנת 2011. בני הזוג אליהו ומרים גבאי, התובעים, רכשו את הדירה מהזוג משה ונאוה אינדיג ז"ל, אך גילו במהרה כי הדרך לרישום הזכויות על שמם רצופה במכשולים משפטיים ותכנוניים. תביעתם הופנתה הן כלפי עזבון המוכרים, והן כלפי עורך הדין ראובן דוברוביצר, שייצג אותם בעסקה.
מרכז המחלוקת, שהתפרסה על פני שנים וכללה הליכים משפטיים מקבילים, נגע לשורה ארוכה של טענות מצד הרוכשים, החל מרשלנות רבתי של עורך דינם, דרך תרמית והטעיה מצד המוכרים, ועד סכסוכים מול שכנים בנוגע לבניית מעלית. למרות הדחיות של רוב ראשי הנזק הכספיים, התביעה הצליחה בחלקה המשמעותי ביותר – קבלת צו עשה שיאפשר, סוף סוף, את רישום הדירה על שמם.
פסק הדין, שניתן על ידי השופטת שירלי רנר, מפרט את מסכת האירועים המורכבת. הזוג גבאי טען כי עורך דינם, ראובן דוברוביצר התרשל באופן חמור בניסוח ההסכם ולא הגן על האינטרסים שלהם. במקביל, הם טענו כי המוכרים הפרו את החוזה, הציגו מצגי שווא והטעו אותם בסוגיות מהותיות הנוגעות לנכס.
הסוגיה המרכזית והמתמשכת ביותר הייתה אי-רישום הזכויות בדירה על שם התובעים. לאחר הרכישה, התברר לזוג גבאי כי חלק מהדירה, בשטח של כ-47 מ"ר, פולש לחלקה סמוכה (חלקה 53) שלא הייתה רשומה על שם המוכרים במועד העסקה. טענתם לפיצוי בסך 1,220,000 ש"ח בגין ירידת ערך החלק "הפולש" נדחתה על ידי בית המשפט, בנימוק שהיא "מוקדמת מדי". השופטת קבעה כי לא הוכח שלא ניתן להעביר את הזכויות בחלק זה, וכי עזבון המוכרים אינו חולק על זכאותם של התובעים לרישום החלק האמור.
אולם, התברר כי המכשול העיקרי לרישום הדירה כולה הוא חוב היטל השבחה לעיריית ירושלים בסך 114,000 ש"ח. החוב נוצר בעקבות תוכנית בניין עיר (תב"ע) משנת 2010, עוד לפני עסקת המכר, שהשביחה את הנכס. מעדויות נציגי העירייה עלה כי עד לשנת 2024, איש מהצדדים כלל לא פנה לעירייה לקבלת אישור להעברת הזכויות.
בסופו של דבר, זהו הסעד המרכזי שקיבלו התובעים. השופטת רנר הורתה לעזבון המנוחים אינדיג להמציא לעו"ד דוברוביצר את כל המסמכים הנדרשים להעברת הזכויות בשתי החלקות, תוך 45 יום. הצו כולל במפורש את החובה לבצע את כל התשלומים הנדרשים לשם כך, ובראשם תשלום היטל ההשבחה לעירייה. לאחר קבלת המסמכים, הוטל על עו"ד דוברוביצר לבצע את הרישום "בשקידה ראויה ובהקדם האפשרי".
אחת הטענות המרכזיות נגד עו"ד דוברוביצר נגעה למנגנון תשלום התמורה שנקבע בחוזה. סוכם כי 2 מיליון ש"ח מתוך התמורה הכוללת (3.8 מיליון ש"ח) ישולמו ממכירת דירתם של הגבאים ברמת שלמה. הדירה נמכרה לבסוף רק ב-1.7 מיליון ש"ח, והתגלעה מחלוקת קשה מי יישא בהפרש של 300,000 ש"ח. מחלוקת זו הובילה לתביעה נפרדת מצד המוכרים, שהסתיימה בפשרה במסגרתה שילמו הגבאים 60,000 ש"ח נוספים. התובעים דרשו מעורך דינם פיצוי על הסכום ששילמו בפשרה, שכר טרחת עורך דין ודמי שכירות שנגרמו להם, בסך כולל של כ-156,000 ש"ח.
בית המשפט דחה טענה זו. השופטת קבעה כי התובעים היו מודעים לסיכון הכרוך במנגנון, ואף חתמו על נספח להסכם שהבהיר את חלוקת הסיכונים. נקבע כי התובעים הבינו היטב את משמעות ההסכמה וכי הגרסה שהסתמכו על הבטחה של עורך דינם כי לא יידרשו לשלם את ההפרש "אינה משכנעת במידה מספקת".
התובעים העלו שורה של טענות נוספות שנדחו כולן. הם תבעו פיצוי בגין הליכים משפטיים מול שכנים (משפחת בינה) שביקשו להרוס מרפסות בדירתם לצורך בניית מעלית. למרות שהגבאים זכו באותם הליכים, הם טענו כי ההתנהלות הרשלנית של עורך דינם והטעיות המוכרים גרמו להם נזקים ועוגמת נפש. בית המשפט קבע כי לא הוכח קשר סיבתי בין ניסוח ההסכם לבין ההליכים שנקטו השכנים.
טענה נוספת נגעה למקלט הבניין. התובעים טענו שהוטעו לחשוב שהזכויות בו כלולות בעסקה, בעוד שהמוכרים ייחדו את השימוש בו לשכנים אחרים (משפחת לוויק). גם כאן, דחה בית המשפט את התביעה לפיצוי כספי, וקבע כי היא "מוקדמת מדי" מאחר שמשפחת לוויק כלל לא הייתה צד להליך.
כמו כן, נדחתה תביעה לפיצוי בסך 27,000 ש"ח בגין חריגות בנייה שהתגלו בנכס. השופטת רנר קיבלה את גרסת המתווכת ועורך הדין, לפיה התובעים הוזהרו שעליהם לבדוק את הנושאים התכנוניים בעזרת איש מקצוע מטעמם, וכי הדבר אף צוין בחוזה.
בסופו של יום, למרות דחיית רוב התביעות הכספיות, הצלחתם של בני הזוג גבאי להשיג את הצו המורה על הסדרת הרישום מהווה התקדמות משמעותית בפרשה המתמשכת. השופטת סיימה את פסק הדין בביקורת מרומזת על הצדדים, בציינה כי ניתן היה לייתר את ההליך הממושך אילו היו פועלים לפי מתווה פשרה שהוצע כבר בשנת 2019, ובנסיבות העניין, לא פסקה הוצאות לאף אחד מהצדדים.
ת"א 61069-05-18
