בית המשפט דחה תביעה להכיר בעסקת מכר דירה שהוסתרה בהסכם הלוואה כדי להתחמק ממס
בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי לא ניתן להכיר בתוקפה של עסקת מקרקעין שלא נערכה בכתב, ושהוסתרה במטרה להתחמק מתשלום מס. עוד נקבע כי גם אם הייתה נכרתת עסקה, זכותה של חברה שהעניקה הלוואה מאוחרת ורשמה משכנתה על הנכס גוברת, מאחר שלא הוכח חוסר תום לב מצידה.
בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו דחה לאחרונה תביעה שהגישו בני הזוג אהרון ואסתר פייגה גולדברג, בה ביקשו להצהיר על בעלותם בדירה בבני ברק. התובעים טענו כי רכשו את הדירה בשנת 2009 מיחזקאל ויפה פלדמן, אך העסקה לא נרשמה ומעולם לא דווחה לרשויות המס. מנגד, חברת "פרש קונספט", שנתנה לבני הזוג פלדמן הלוואה בסך 2.5 מיליון שקלים בשנת 2017 כנגד רישום משכנתה על אותה הדירה ודירה נוספת, טענה כי זכויותיה גוברות. פסק הדין ניתן ביום 2 בספטמבר 2025 על ידי כבוד השופטת לימור ביבי.
על פי התביעה, בשנת 2009 רכשו בני הזוג גולדברג את זכויות הבעלות בדירה מהזוג פלדמן, אך העסקה לא נרשמה ואף לא נרשמה בגינה הערת אזהרה. התובעים טענו כי שילמו את מלוא התמורה, למעט סכום של כ-300,000 שקלים, שתשלומו נדחה עד לקבלת משכנתה. לטענתם, במקום הסכם מכר, נערכו בינם לבין פלדמן "הסכמי הלוואה", לבקשתו של פלדמן, וזאת כדי להתחמק מתשלום מס.
מנגד, חברת "פרש קונספט" טענה כי בשנת 2017 העניקה לזוג פלדמן הלוואה בסך 2.5 מיליון שקלים, וכבטוחה נרשמה לטובתה משכנתה על שתי דירות, כולל הדירה נשוא התביעה. פלדמן הציגו ל"פרש" הסכם שכירות לפיו גולדברג שוכר מהם את הדירה, הסכם שבהמשך התברר כמזויף על ידי פלדמן עצמו. משלא עמדו פלדמן בהחזרי ההלוואה, פתחה "פרש" בהליכי מימוש משכנתה למכירת הדירות.
השופטת לימור ביבי קבעה כי על מנת שהתובעים יזכו בסעד המבוקש, עליהם להוכיח שני תנאים מצטברים: ראשית, שנכרתה בינם לבין פלדמן עסקת מכר מקרקעין תקפה, ושנית, שזכותם עדיפה על פני המשכנתה הרשומה לטובת "פרש", בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, דבר המחייב הוכחת חוסר תום לב מצד "פרש".
בית המשפט קבע כי התובעים לא עמדו בנטל להוכיח קיומה של עסקת מכר תקפה. צוין כי עסקה במקרקעין דורשת מסמך בכתב, וכי המסמכים שהציגו התובעים – בעיקרם הסכמי הלוואה ופתקאות שונות – אינם עומדים בדרישה זו. "המסמך היחיד אשר צורף על ידי גולדברג והמתיימר להוות הסכם… על פניו אינו נחזה כהסכם, אין כל מידע באשר לשאלה על ידי מי נערך ומתי, הוא חסר בפרטים מהותיים ועל פניו אין הוא נוגע לדירה נשוא הדיון", כתבה השופטת בפסק הדין.
השופטת דחתה גם את טענת התובעים כי יש להכיר בעסקה מכוח "זעקת ההגינות", כפי שנקבע בהלכת קלמר. נקבע כי לא ניתן לעשות שימוש בחריג זה בנסיבות בהן שני הצדדים לעסקה נטלו חלק פעיל בהסדר שנועד להונות את רשויות המס. פלדמן עצמו הודה בעדותו כי מטרת הסכמי ההלוואה הייתה התחמקות מתשלום מס שבח, וכי גולדברג שיתף עמו פעולה בתמורה להנחה במחיר הדירה.
מעבר לכך, קבע בית המשפט כי גם אם הייתה נכרתת עסקה תקפה בין גולדברג לפלדמן, לא הוכח חוסר תום לב מצד "פרש" שיצדיק את העדפת העסקה המוקדמת. השופטת ציינה כי "פרש" הסתמכה על נסח טאבו, על אישור זכויות מעו"ד, ועל העובדה שבנק לאומי העניק בעבר משכנתה על אותו נכס. עוד נקבע כי אי-בדיקת החזקה הפיזית בדירה אינה שוללת אוטומטית את תום הלב, במיוחד כאשר מדובר בגוף המעניק הלוואה ולא ברוכש דירה למגורים, ובהתחשב בכך שאי-רישום הערת האזהרה על ידי גולדברג נבע מרצון להונות את רשויות המס.
לאור כל האמור, דחתה השופטת ביבי את התביעה וחייבה את התובעים בהוצאות משפט בסך 50,000 שקלים לטובת "פרש קונספט".
ת"א 50850-12-22
