בית המשפט המחוזי קובע תקדים חשוב להתחדשות עירונית: ניתן לפרק שיתוף במגרש שנוצר מאיחוד וחלוקה, גם טרם רישומו
פסק הדין סולל את הדרך למימוש פרויקט "אילת אליפלט" בתל אביב, ודוחה את טענות המיעוט שניסו לעכב את הפרויקט בטענה כי לא ניתן לפרק שיתוף בבתים משותפים המיועדים להריסה ובזכויות שטרם נרשמו בטאבו
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו נתן פסק דין עקרוני וחשוב, אשר צפוי להסיר חסמים משמעותיים בפרויקטים של התחדשות עירונית. בפסיקה שניתנה ביום 27 באוגוסט 2025, קבע הרכב השופטים יונה אטדגי (אב"ד), עידית ברקוביץ וטל לוי-מיכאלי, כי ניתן להורות על פירוק שיתוף במגרש חדש שנוצר מכוח תכנית איחוד וחלוקה, גם אם זכויות הבעלים במגרש זה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). יתרה מכך, בית המשפט קבע כי ניתן לעשות זאת גם כאשר חלק מהחלקות המקוריות שעליהן חלה התכנית רשומות כבתים משותפים. פסק הדין דוחה את ערעורם של בעלי זכויות מיעוט וסולל את הדרך למימוש פרויקט הנדל"ן "אילת אליפלט" בדרום תל אביב.
הסכסוך המשפטי נסוב סביב תכנית בניין עיר "אילת אליפלט" בתל אביב, אשר אושרה וכללה הוראות לאיחוד וחלוקה של ארבע חלקות (87, 89, 135, 155 בגוש 7016) ללא הסכמת הבעלים. במסגרת התוכנית, ארבע החלקות אוחדו למגרש תמורה אחד, מגרש 601, שעליו מתוכנן להיבנות בניין חדש. על שתיים מהחלקות המקוריות (135 ו-155) קיימים שני בניינים ישנים הרשומים כבתים משותפים, אשר מיועדים להריסה במסגרת התוכנית.
את התביעה המקורית לפירוק השיתוף הגישו החברות היזמיות, פ.ט.ל בלגיה ישראל נדל"ן והשקעות בע"מ ואקרו תל אביב א.ר.ב (2014) שותפות מוגבלת, יחד עם רוב בעלי הזכויות בנכסים. מנגד, ניצבו המערערים, בעלי כ-20% מהזכויות בבתים המשותפים, ביניהם עזרא משעל ושושנה עזרא, שהתנגדו למימוש התכנית וביקשו לעכב את פירוק השיתוף.
הסוגייה המרכזית שעמדה להכרעה הייתה משפטית-עקרונית: מהו טיבן של הזכויות במגרש התמורה החדש, שנוצר מתכנונית אך טרם נרשם בטאבו? המערערים טענו כי מדובר בזכויות "אובליגטוריות" (חוזיות) בלבד, ולא בזכויות קנייניות במקרקעין. לשיטתם, פירוק שיתוף בזכויות כאלה צריך להתנהל בבית המשפט המחוזי (בהתאם לשווי הנכס הגבוה) ולא בבית משפט השלום, שם הוגשה התביעה. בנוסף, הם טענו כי לא ניתן כלל לפרק את השיתוף, שכן על החלקות המקוריות רשומים בתים משותפים, וחוק המקרקעין אוסר על פירוק הרכוש המשותף בבית משותף.
המשיבים טענו מנגד כי הזכויות שנוצרו מכוח תכנית איחוד וחלוקה הן זכויות קנייניות לכל דבר ועניין, ועל כן הסמכות לדון בפירוק השיתוף בהן נתונה לבית משפט השלום, ללא קשר לשווי הנכס. הם הוסיפו כי העובדה שהבניינים מיועדים להריסה מייתרת את הדיון במעמדם כבתים משותפים.
בהחלטתו המנומקת, אימץ השופט יונה אטדגי את עמדת המשיבים וקבע כי הזכויות שנוצרות לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה הן זכויות קנייניות, גם טרם רישומן. הוא הצטרף בכך לדעתם של מלומדים מובילים בתחום, וקבע כי יש לשאוף לכך ש"השפה המשפטית" תהלום את השפה המדוברת, שבה אין הבחנה מהותית בין מקרקעין רשומים לכאלה שאינם רשומים. השופט אף ציין את האבסורד בכך שתביעה לפירוק שיתוף בנכס רשום בשווי מאות מיליוני שקלים תידון בשלום, בעוד תביעה דומה בנכס שאינו רשום תעבור למחוזי.
באשר לסוגיית הבתים המשותפים, קבע בית המשפט כי אין כל מניעה לערוך תכנית איחוד וחלוקה על מקרקעין כאלה. השופט אטדגי הסביר כי פירוק השיתוף אינו מתייחס לזכויות בבתים הישנים, אלא לזכויות במגרש התמורה החדש. לדבריו, "בעלי הדירות בבתים המשותפים הנוכחיים מתנתקים מחלקות המקור וזוכים להקצאה במגרש החדש, כך שאין כל משמעות לכך שחלקות המקור רשומות כבתים משותפים". הוא הוסיף כי מאחר שהבניינים מיועדים להריסה, רישומם כבתים משותפים יבוטל ממילא.
ההחלטה מבהירה כי ההליך שנקבע על ידי בית משפט השלום – מכירה פומבית של כלל הזכויות במגרש למרבה במחיר – הוא הדרך הנכונה. בדרך זו, הרוכש יהפוך לבעלים של כל הזכויות, ובעלי הזכויות הנוכחיים, כולל אלו שבבתים המשותפים, יקבלו את תמורת חלקם בכסף. כך, למעשה, לא מתבצע פירוק של השיתוף בתוך הבתים המשותפים עצמם, אלא מכירה כוללת של הזכויות בפרויקט החדש.
בסיום פסק הדין, הדגיש השופט אטדגי את החשיבות הציבורית של ההחלטה. הוא ציין כי הן מנגנון פירוק השיתוף והן מנגנון האיחוד והחלוקה נועדו לעודד ניצול יעיל של מקרקעין לטובת הבעלים והציבור הרחב. "נמצא שבמקרה דנן נקבצו יחדיו שני כלים לשם מימוש אותה מטרה, שהיא ניצול יעיל ומיטבי של המקרקעין… ראוי יהיה, אם כן, להחיש את קידומה של מטרה זו, ולא לעכבה בטענות שאינן מסייעות למימושה של המטרה אלא לעיכובה", סיכם.
רע"א 22505-10-23
