פרויקט היוקרה שהסתבך: הקבלן והיזם חויבו במיליונים הדדית לאחר שהאשימו זה את זה בעיכובים
בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי האחריות לעיכוב של 16 חודשים בפרויקט מגורים תחולק שווה בשווה בין חברת הייזום "אפרידר" לחברה הקבלנית "מ.י.ד.ר.". בפסק הדין, שהתבסס על חוות דעת מומחה, נפסקו פיצויים של כ-8.7 מיליון שקלים לאפרידר וכ-2.5 מיליון שקלים למ.י.ד.ר, המשקפים חלוקת אחריות מורכבת ובוחנים כל סעיף תביעה לגופו.
פסק דין שניתן ב-8 בספטמבר 2025 בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו על ידי סגן הנשיא, השופט ארז יקואל, חותם סכסוך משפטי ממושך בין חברת הנדל"ן "אפרידר יוזמה והשקעות בע"מ" לבין חברת הבנייה "מ.י.ד.ר. – פסגות ייזום, בניה ופיתוח בע"מ". הסכסוך נסוב סביב פרויקט להקמת בניין מגורים בן 58 יחידות דיור, שהקמתו התעכבה ב-16 חודשים מעבר למוסכם, מה שהוביל לתביעות הדדיות בהיקף של עשרות מיליוני שקלים.
תחילת הפרשה בשנת 2013, אז נחתם הסכם פאושלי (סכום גלובלי קבוע) בין הצדדים, לפיו מ.י.ד.ר. תבנה עבור אפרידר את הפרויקט "עד מפתח" תמורת 50 מיליון שקלים. המועד המקורי להשלמת הפרויקט נקבע ל-22 חודשים, אך כבר מתחילתו נתקל בקשיים. סכסוך ראשוני בנוגע לעיכובים בעבודות החפירה והדיפון, שבוצעו על ידי קבלן אחר מטעם אפרידר, הוביל להליך בוררות שבסופו הוארך המועד החוזי ב-53 ימים.
אלא שגם הארכה זו לא הספיקה. חילוקי דעות לגבי היקף העבודה, שינויים ותוספות בתוכניות הובילו לחתימת הסכם נוסף בספטמבר 2015. במסגרת הסכם זה, נקבע מועד סיום חדש ל-19 במרץ 2016, ומ.י.ד.ר. קיבלה תשלום נוסף של 300,000 שקלים. מועד זה חלף, והבנייה לא הושלמה. אפרידר, שטענה להפרת הסכם, דרשה לסלק את מ.י.ד.ר. מהאתר, אך לבסוף, במאי 2016, נחתם "הסכם פשרה" נוסף שקבע מועד סיום חדש לספטמבר 2016. חשוב לציין כי אפרידר שמרה לעצמה את הזכות לתבוע פיצויים בגין האיחור מהמועד שנקבע בהסכם 2015.
כשהתברר שגם מועד זה לא יכובד, נחתם בינואר 2017 הסכם רביעי, ששינה את כללי המשחק: אפרידר נטלה על עצמה את האחריות להשלמת הפרויקט, בעוד מ.י.ד.ר. התחייבה לשתף פעולה לצורך קבלת טופס 4 (טופס אכלוס). טופס 4 התקבל לבסוף רק במאי 2017, והדירות נמסרו לרוכשים עד יולי 2017 – איחור כולל של 16 חודשים מהמועד שנקבע בהסכם 2015.
הצדדים הגישו תביעות הדדיות. מ.י.ד.ר תבעה תחילה כ-18.7 מיליון שקלים, סכום שצומצם בהמשך לכ-5.4 מיליון שקלים, בגין יתרת תשלום חוזי, עבודות נוספות, עלויות תקורה שנגרמו מהעיכוב, וכן מניעת בונוס שהובטח לה על סיום מוקדם של הפרויקט. מנגד, אפרידר תבעה במקור כ-22.6 מיליון שקלים, סכום שהופחת ל-13.5 מיליון, בגין פיצויים ששילמה לרוכשי הדירות ולבעלי הקרקע בשל העיכוב וכן בגין העלויות העודפות להשלמת הבנייה בעצמה.
במוקד פסק הדין עמדה חוות דעתו המקיפה של מומחה מטעם בית המשפט, שמאי המקרקעין אסא זהר. המומחה קבע כי אף אחד מהצדדים לא הצליח להוכיח באופן חד-משמעי את הקשר הסיבתי בין מחדלי הצד השני לבין העיכוב הכולל ב"נתיב הקריטי" של הפרויקט. עם זאת, המומחה התרשם כי "ריבוי העיכובים בהעברת תוכניות מפורטות, בהכרעות ואישורים מצד אפרידר" הצטבר לכדי גורם שגרם ל"האטה מסוימת" בעבודת הקבלן. לאור זאת, ולאור חוסר היכולת לקבוע במדויק את משך העיכוב שניתן לייחס לכל צד, המליץ המומחה לחלק את האחריות לעיכוב שווה בשווה – 50% לכל צד.
השופט יקואל אימץ את מסקנת המומחה בדבר חלוקת האחריות, וקבע כי היא "סבירה" ו"מתכתבת עם התרשמותו". הוא קבע כי שני הצדדים כשלו בהוכחה ברורה של הקשר הסיבתי, וכי "הערפול בסוגיה זו לא הוסר". על בסיס קביעה זו, פסק השופט את הסעדים הכספיים.
תביעת אפרידר: השופט קבע כי אפרידר זכאית לפיצוי בגין 50% מתקופת האיחור (8 חודשים). הפיצוי כולל, בין היתר, עלויות ניהול ופיקוח, עמלות בנקאיות ופיצויים ששולמו לרוכשים ולבעלי הקרקע, והסתכם ב-4,191,772 שקלים בתוספת מע"מ. בנוסף, חויבה מ.י.ד.ר. לשפות את אפרידר על העלויות העודפות להשלמת הפרויקט. לאחר בחינת חשבוניות וקיזוז יתרת התמורה החוזית, נפסק לאפרידר סכום נוסף של 4,497,650 שקלים בתוספת מע"מ. בסך הכל, חויבה מ.י.ד.ר לשלם לאפרידר 8,689,422 שקלים בתוספת מע"מ.
תביעת מ.י.ד.ר.: תביעת מ.י.ד.ר. התקבלה באופן חלקי בלבד. תביעתה לקבלת "בונוס" בסך 250,000 שקלים נדחתה על הסף, שכן הפרויקט הסתיים באיחור ניכר ולא לפני המועד. עם זאת, בית המשפט הכיר בזכאותה לפיצוי בגין הוצאות תקורה עבור 8 חודשי העיכוב שבאחריות אפרידר, בסך 760,000 שקלים. כמו כן, נפסקו לזכותה יתרת התמורה החוזית בסך כ-1.17 מיליון שקלים וכן סכום של 593,341 שקלים בגין עבודות נוספות וציוד שהושאר באתר. סך כל הסכום שנפסק לטובת מ.י.ד.ר. עומד על 2,530,322 שקלים בתוספת מע"מ.
בסיכומו של דבר, לאחר קיזוז הסכומים, על מ.י.ד.ר. לשלם לאפרידר סך של כ-6.16 מיליון שקלים. כמו כן, בשל התוצאה, חויבה מ.י.ד.ר. לשאת בהוצאות אפרידר בסך 350,000 שקלים, בעוד אפרידר חויבה בהוצאות מ.י.ד.ר. בסך 120,000 שקלים.
ת"א 31819-06-17
