תביעת הנדל"ן נדחתה: ניצחון לחברות דולינגר בקרב המשפטי על פרויקט "שער העיר"
לאחר סאגה משפטית שנמשכה למעלה מעשור, קבע בית המשפט המחוזי כי הסכם המכר משנת 2000 בין חברת "נט" לחברת "קורינטוס" בוטל כדין עקב הפרה יסודית, ודחה את תביעתה של "נט" לאכיפת ההסכם ולקבלת הזכויות בנכס. פסק הדין חושף מסכת אירועים מורכבת הכוללת הלוואות, חקירות הונאה והתנהלות עסקית סבוכה.
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחה תביעה רבת שנים שהגישה חברת Net International Property Ltd (להלן: "חב' נט") כנגד חברות הבנייה "מבני דולינגר", שהיו בעבר בבעלותו של איש העסקים שאול אלוביץ. פסק הדין, שניתן ביום 5 באוגוסט 2025, על ידי השופט הבכיר יהושע גייפמן, שם קץ למאבק משפטי מורכב סביב זכויות נדל"ן בפרויקט "שער העיר" ברמת גן, הכוללות משרדים ו-12 מקומות חניה.
עיקרה של התביעה נסוב סביב שני הסכמים סותרים לכאורה. הראשון, "הסכם 2000", נחתם בין חב' נט (אז "קלנפורט") לבין חברה פנמית בשם Korintos Business Inc (להלן: "חב' קורינטוס"). במסגרת הסכם זה, רכשה חב' נט את מניותיה של חב' קורינטוס, במטרה לקבל את זכויותיה של האחרונה במקרקעין בפרויקט "שער העיר". ההסכם השני, "הסכם 2007", נחתם בין חב' קורינטוס לבין חב' דולינגר, ולפיו ויתרה קורינטוס על זכויותיה בנכס והעבירה אותן בחזרה לדולינגר, תמורת 300,000 דולר וביטול תביעות הדדיות.
חב' נט טענה כי הסכם 2000 הוא ההסכם התקף, וכי הסכם 2007 מהווה עסקה נוגדת וחסרת תוקף. מנגד, חב' דולינגר טענה כי חב' קורינטוס ביטלה כדין את הסכם 2000 עוד בשנת 2003, בשל הפרה יסודית של חב' נט – אי תשלום מלוא התמורה – ולכן הייתה חופשייה להתקשר בהסכם 2007.
פסק הדין המפורט של השופט גייפמן צולל לעומק המבנה הפיננסי של עסקת 2000. התברר כי חלק הארי של התמורה, כ-1.1 מיליון דולר, מומן באמצעות הלוואה שנטלה חב' נט מבנק דיסקונט. כספי ההלוואה שימשו לרכישת קוטג' בפרויקט "Sea and Sun", אשר נרשם על שם חברה מטעם קורינטוס ושועבד לבנק כבטוחה להחזר ההלוואה. על פי ההסכם, תשלום התמורה המלא ייחשב רק לאחר פירעון מלא של ההלוואה והסרת השעבוד מהקוטג'.
השופט קבע כי חב' נט הפרה את ההסכם הפרה יסודית בכך שהפסיקה לחלוטין את תשלומי החזר ההלוואה לבנק דיסקונט החל מנובמבר 2002. יתרת החובה בחשבון הדולרי של החברה הלכה ותפחה, ובמקביל, התפתחה פרשה חמורה אחרת.
ביוני 2003, כשלושה חודשים לפני שקורינטוס שלחה את הודעת הביטול, הוטלו עיקולים והוקפאו כספים בחשבון הבנק של חב' נט בצו בית משפט. זאת, בעקבות תביעה שהגיש סיטיבנק (Citybank) נגד חב' נט ובעלת השליטה בה, רחל סופר, בטענה למעשי מרמה בהיקף של מיליוני שקלים. הפרשה, שכונתה "פרשת סיטיבנק", כללה גם חקירה משטרתית נגד סופר ובעלה. על רקע זה, קבע השופט כי חב' נט לא רק שלא שילמה, אלא שגם לא הייתה לה כל יכולת מעשית לתקן את ההפרה, מה שהצדיק את ביטול ההסכם.
בית המשפט מצא כי ב-8 בספטמבר 2003, דירקטוריון חב' קורינטוס החליט כדין לבטל את ההסכם עם חב' נט "בשל הפרתו היסודית, המתמשכת והעקבית". הודעת הביטול נמסרה ב-22 בינואר 2004 לעו"ד יעקב ברסלב, שייצג את חב' נט בעסקת 2000. השופט דחה את טענת חב' נט כי מסמכי הביטול מעולם לא נמסרו, וביסס את קביעתו על עדויות וראיות, לרבות עדותו של עו"ד נתן רסקין, אשר העיד כי עו"ד ברסלב הציג בפניו את הודעת הביטול עוד בשנת 2005.
לצד הקביעה כי ההסכם בוטל כדין, השופט גייפמן הוסיף נימוק מכריע נוסף לדחיית התביעה. הוא קבע כי גם אילו ההסכם לא היה מבוטל, אכיפתו כיום תהיה "בלתי צודקת בנסיבות העניין", בהתאם לחוק החוזים.
הקוטג' בפרויקט "Sea and Sun", שנרכש מכספי העסקה המקורית, נמכר בסופו של דבר בהליכי הוצאה לפועל תמורת כ-10 מיליון ש"ח. במסגרת הסכם פשרה, חב' נט דרשה וקיבלה סכום של כ-4.5 מיליון ש"ח מכספי המכירה, בטענה כי היא זכאית להשבת כספי התמורה ששילמה. השופט קבע כי בכך שבחרה במסלול של "השבה", ויתרה חב' נט על זכותה לתבוע "אכיפה" של ההסכם. "משבחרה חב' נט בהשבה… מנועה היא מכוח דיני ההשתק לתבוע אכיפה של הסכם 2000", כתב השופט בפסק הדין.
לאור כל האמור, התביעה נדחתה במלואה, וחב' נט חויבה לשלם לנתבעות הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 80,000 ש"ח.
ת.א 35769-04-11
