בית המשפט דחה טענות לעושק והונאה: הסכם למכירת רבע דירה ייאכף במלואו לאחר 5 שנים
בפסק דין חריף, קבע בית המשפט המחוזי כי מוכרת שהתכחשה לעסקה שביצעה חמש שנים קודם לכן, עשתה זאת בחוסר תום לב, לאחר שנהנתה מפירות המכירה במשך שנים. השופט נפתלי שילה מתח ביקורת נוקבת על מהימנותה של המוכרת וקבע כי טענותיה לעושק, תרמית ומצוקה היו "חסרות שחר".
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו הורה לאכוף הסכם מכר של רבע מהזכויות בדירה ברמת גן, שנחתם בשנת 2017, ודחה על הסף את כל טענותיה של המוכרת, קרין ספיר ביטון, שניסתה להתכחש לעסקה יותר מחמש שנים לאחר חתימתה. בפסק דין מפורט שניתן ביום 7 באוגוסט 2025, קבע כבוד השופט נפתלי שילה כי התובע, טל ארביב, רכש את הזכויות כדין, שילם את מלוא התמורה , ונהג בנכס מנהג בעלים במשך שנים, כל זאת בידיעתה ובהסכמתה המלאה של הנתבעת.
הסאגה המשפטית החלה בעקבות עסקה שנרקמה בתחילת שנת 2017, על רקע מצב כלכלי דוחק אליו נקלעה הנתבעת. על פי העובדות שהוצגו בפני בית המשפט, הנתבעת ובעלה לשעבר, משה ביטון, לא עמדו בתשלומי המשכנתא על דירתם, והבנק הבינלאומי הראשון החל בהליכי מימוש הנכס ומינה כונס נכסים. באותה עת, בדירה התגוררה גם אמה של הנתבעת, ועל מנת למנוע את פינויה הממשמש ובא, יזמו הנתבעת ובעלה הנוכחי, פנחס ספיר, מכירה מהירה של חלקה של הנתבעת בדירה, שעמד על רבע מהזכויות.
בעלה של הנתבעת פנה לבן דודו, עו"ד אלי שיליאן, והציע לו לרכוש את הזכויות תמורת 300,000 ש"ח, סכום שנקבע על ידם. התנאי המרכזי היה תשלום מיידי של חוב המשכנתא לבנק, שעמד על כ-191,000 ש"ח, לסילוק איום הכינוס. עו"ד שיליאן סירב להצעה באופן אישי, אך הציע אותה לחברו, התובע טל ארביב. ארביב, לאחר התלבטות שנבעה ממצבה הבעייתי של הדירה – שכלל עיקולים רבים, צו הריסה, ובעיות רישום – הסכים לרכוש את הזכויות במחיר המבוקש. עו"ד שיליאן ערך את הסכם המכר עבור שני הצדדים.
על פי פסק הדין, התובע עמד בכל התחייבויותיו: ביום 31 בינואר 2017, הוא העביר לבנק 191,897 ש"ח לסילוק מלא של המשכנתא. יתרת התמורה, בסך של כ-100,000 ש"ח, הועברה לחשבון בעלה של הנתבעת, לבקשתה, מאחר שחשבונה היה מעוקל. בחודש יוני 2017, מסרה הנתבעת לתובע את מפתחות הנכס, ומאותו רגע הוא החל לגבות את דמי השכירות ולנהוג בנכס כבעליו הבלעדיים, ואף ביצע בו שיפוצים.
התפנית בעלילה התרחשה כעבור מספר שנים. לאחר שהתובע הלווה לנתבעת ולבעלה סכום של 10,000 ש"ח, הם פנו אליו בבקשה לסיוע כספי נוסף. משסורבו, החלה הנתבעת להתכחש להסכם המכר. בכתב הגנתה, טענה הנתבעת כי ההסכם נחתם תחת עושק, מרמה והטעיה. לטענתה, עו"ד שיליאן והתובע ניצלו את מצוקתה ואת חששה מפינוי אמה, ושכנעו אותה למכור את זכויותיה במחיר הנמוך משמעותית משווי השוק. היא אף טענה כי לא הבינה את משמעות חתימתה על ההסכם.
השופט שילה דחה את כל טענות הנתבעת אחת לאחת, תוך שהוא קובע כי עדותה הייתה בלתי מהימנה לחלוטין. "הנתבעת לא הוכיחה שהתקיימו אף אחד משלושת התנאים המצטברים המקימים את עילת העושק", כתב השופט בפסיקתו. הוא קבע כי הנתבעת ובעלה הם אלו שיזמו את העסקה, קבעו את המחיר, ועשו זאת "בדעה צלולה ומתוך אינטרס ברור שהדירה לא תפונה ע"י הכונס".
יתרה מכך, בית המשפט מצא כי טענת הנתבעת לפיה מחיר המכירה היה "בלתי סביר" לא הוכחה כלל. השופט ציין כי בהתחשב בכך שמדובר היה במכירה דחופה של רבע דירה בלבד, עם ריבוי בעלים, עיקולים, צו הריסה ובעיות רישום, המחיר ששולם היה סביר בהחלט.
נקודה מרכזית בפסק הדין הייתה התנהלותה של הנתבעת לאחר חתימת ההסכם. השופט תהה כיצד ייתכן שאדם שטוען כי נעשק ורומה, ימסור את מפתחות הנכס, יאפשר לרוכש לגבות דמי שכירות במשך חמש שנים, ולא יעלה כל טענה במשך זמן כה רב. על פי חוק החוזים, ביטול חוזה בשל פגם בכריתתו חייב להיעשות "תוך זמן סביר" , וחמש שנים אינן זמן סביר בשום קנה מידה, במיוחד כאשר עילת המצוקה הנטענת (איום הפינוי) הוסרה ימים ספורים לאחר חתימת ההסכם, עם פירעון המשכנתא.
השופט שילה אף הקדיש חלק נרחב בפסק הדין לתיאור חוסר אמינותה של הנתבעת, שהגיעה עד כדי כך שהתכחשה בחקירתה הנגדית למסמכים שהיא עצמה צירפה לתצהיריה, ושינתה את גרסתה באופן חזיתי וטענה לראשונה כי הכספים שקיבלה היו "הלוואה" ולא תמורת מכר. "שינוי חזית כה מהותי זה, מלמד כשלעצמו על חוסר מהימנותה המוחלט של הנתבעת", סיכם השופט.
לאור כל האמור, קיבל בית המשפט את תביעתו של ארביב במלואה. הוא הורה על אכיפת ההסכם וקבע כי התובע זכאי להירשם כבעלים של רבע מהזכויות בדירה. בנוסף, הנתבעת חויבה לשלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 75,000 ש"ח.
ת"א 53532-02-23
