בית המשפט המחוזי קבע: לחיצת יד אינה תחליף לחוזה חתום בעסקת ענק במגדל יוקרה בתל אביב
תביעתו של איש העסקים עמי קמינסקי לאכיפת הסכם מכר לדירה בשווי 4.5 מיליון דולר נדחתה; השופטת עינת רביד קבעה כי התנאי לפתיחת חשבון נאמנות ייעודי לא היה עניין טכני אלא מהותי, וכי הצדדים הבינו שרק חתימה על הסכם תחייב אותם. התובע חויב בהוצאות של 280,000 ש"ח.
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחה תביעה לאכיפת הסכם מכר דירה במגדל פביליון B היוקרתי בתל אביב, בפסק דין שניתן ב-8 ביולי 2025. השופטת עינת רביד קיבלה את עמדת הנתבעת, חברת נאמנות שפעלה עבור זוג תושבי בריטניה, וקבעה כי בין הצדדים לא נכרת הסכם מחייב, למרות משא ומתן מתקדם והחלפת טיוטות. פסק הדין מדגיש את החשיבות המכרעת של חתימה פורמלית בעסקאות מקרקעין, במיוחד כאשר מתעוררות סוגיות מורכבות של מיסוי בינלאומי.
התובע, איש העסקים עמי קמינסקי, ביקש להצהיר כי נכרת הסכם מחייב בינו לבין חברת הנאמנויות "א.ש. שמרון, י.מלכו, פרסקי ושות'-נאמנויות בע"מ", למכירת דירת "מעטפת" בקומה החמישית ברחוב התבור 2 בתל אביב, תמורת סכום של 4.5 מיליון דולר. הנתבעת רכשה את הדירה עבור בני הזוג גווידו ומריון נגר, תושבי לונדון.
המשא ומתן בין הצדדים, שהתנהל בין החודשים אפריל ליולי 2021 באמצעות עורכי דינם, כלל החלפת מספר טיוטות של הסכם המכר. במהלך תקופה זו, ואף לאחר פגישה אישית בין קמינסקי למר נגר בה לחצו השניים ידיים, עלה באופן עקבי תנאי מרכזי מצד המוכרים: חתימה על ההסכם תתבצע רק לאחר פתיחת חשבון נאמנות ייעודי.
מטרת חשבון הנאמנות הייתה קריטית עבור בני הזוג נגר. כתושבי בריטניה לצורכי מס, הם ביקשו להעביר את תמורת המכירה לחשבונם בלוקסמבורג, משם הגיעו במקור הכספים לרכישת הדירה. העברת הכספים ישירות לבריטניה הייתה חושפת אותם לסיכון מס עצום של עד 45% על התמורה, סכום המוערך בכ-1.47 מיליון ליש"ט, וזאת למרות שהעסקה עצמה שיקפה הפסד הון עבורם.
בפסק הדין המפורט, ניתחה השופטת רביד את השתלשלות האירועים ומצאה כי דרישת חשבון הנאמנות לא הייתה "עניין טכני" כפי שטען התובע, אלא סוגיה מהותית ויסודית שהשפיעה על עצם כדאיות העסקה מבחינת המוכרים. "כלומר לשני הצדדים היה ברור שאין גמירת דעת וכוונה ליצירת יחסים משפטיים מחייבים בכל הנוגע למכירת הדירה ללא פתיחת חשבון נאמנות", כתבה השופטת.
במשך כחמישה חודשים, פעלו באי כוחה של הנתבעת במרץ בניסיון לפתוח את חשבון הנאמנות המבוקש מול שני בנקים שונים, אך נתקלו בקשיים רגולטוריים מחמירים שהלכו וגברו בשנים האחרונות. הבנקים דרשו חוות דעת משפטית מפירמה בינלאומית מוכרת שתתמוך בהעברת הכספים ללוקסמבורג במקום למדינת התושבות של הנהנים (בריטניה), דרישה שלבסוף לא התאפשר לעמוד בה.
לאחר שהתברר כי פתיחת החשבון אינה אפשרית, הודיעה הנתבעת בנובמבר 2021 על הפסקת המשא ומתן ו"ירידה מהעסקה". השופטת קבעה כי התנהלותו של התובע קמינסקי עצמו לאחר קבלת ההודעה, מעידה כי גם הוא הבין שלא נכרת הסכם מחייב. קמינסקי לא דרש אכיפה באופן מיידי, אלא הציע עסקה חלופית של שכירת הנכס, ולאחר שסורב, פנה למר נגר בדרישה לפיצוי על נזקיו והוצאותיו בסך של כ-73,000 דולר. התנהלות זו, קבעה השופטת, "אינה עולה בקנה אחד עם טענה כי ההסכם נכרת בין הצדדים בדרך של התנהגות או בעל פה ומעידה על הבנת התובע, שלנגר הייתה הזכות לחזור בו מן העסקה כל עוד לא נחתמה".
השופטת דחתה את טענת התובע כי החלפת הטיוטות וההסכמות שהושגו בהן מהוות תחליף לחתימה. היא ציינה כי כל הטיוטות נשאו את הכיתוב "טיוטה לצורכי מו"מ בלבד" וכי מהתכתובות בין עורכי הדין עלה בבירור כי נקבעה "נוסחת קשר" מובהקת בין פתיחת החשבון לבין קביעת מועד לחתימה. "מסמך ללא חתימה יוצר חזקה כי אינו מחייב", ציטטה השופטת מספרות משפטית, "חזקה זו נובעת מניסיון החיים ומאורחות המסחר. כדי לסתור את החזקה יש צורך בראיות משמעותיות". במקרה זה, הראיות הובילו למסקנה ההפוכה – שהצדדים ייחסו חשיבות עליונה לאקט החתימה עצמו.
בסופו של דבר, התביעה נדחתה במלואה. השופטת רביד חייבה את התובע, עמי קמינסקי, לשלם לנתבעת שכר טרחת עורך דין בסך 200,000 ש"ח והוצאות משפט בסך 80,000 ש"ח.
ת"א 111-06-22
