הקרב על התחנה המרכזית: ביהמ"ש דחה את ערעורי חברת הניהול ובעל חנות וקבע – "התחנה אינה מתוחזקת כראוי"
סגנית נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב, השופטת אביגיל כהן, הכריעה בסכסוך משפטי ארוך שנים בנוגע לדמי הניהול בתחנה המרכזית החדשה. בפסק דין מהדהד, היא אישרה את החלטת הערכאה הנמוכה להפחית ב-40% את חובו של בעל חנויות לחברת הניהול, בשל כשלים חמורים ומתמשכים בתחזוקת המבנה המוזנח. בכך נדחו הן ערעור חברת הניהול שביקשה לגבות את מלוא הסכום, והן ערעור בעל החנות שטען כי ההפחתה אינה מספקת.
הסאגה המשפטית, שהגיעה לסיומה בבית המשפט המחוזי בתל אביב ביום 23 ביולי 2025, חושפת פעם נוספת את המציאות העגומה של אחד המבנים המושמצים בישראל. השופטת אביגיל כהן שמה סוף למאבק בין מר חיים בן שמעון, בעל שתי חנויות במתחם, לבין "החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב 1988 בע"מ", וקבעה כי ההחלטה להפחית משמעותית את דמי הניהול בשל הזנחה, תישאר על כנה.
תחילתה של הפרשה בשנת 2017, כאשר חברת הניהול הגישה תביעה בסך 257,318 שקלים נגד בן שמעון. לטענתה, בן שמעון, בעליהן של חנויות מספר 5818 ו-5810 בקומה החמישית, צבר חובות בגין דמי ניהול בין השנים 2012 ל-2017. החברה טענה כי בן שמעון מחויב לתשלומים אלו מתוקף הסכמי ניהול עליהם חתם, וכי הוא נהנה, כמו יתר בעלי העסקים, מהשירותים שהיא מספקת.
מנגד, בן שמעון הציג תמונה קודרת של הזנחה פושעת. הוא טען כי חברת הניהול גובה דמי ניהול מופרזים, העומדים על כ-68 שקלים למ"ר, סכום הגבוה לעיתים פי שלושה מדמי השכירות החודשיים. מעבר לעלות הגבוהה, הוא תיאר מציאות בלתי נסבלת של ליקויים חמורים: היעדר ניקיון והדברה, מתקנים מושבתים כמו מיזוג אוויר, מעליות ודרגנועים, תאורה לקויה ומרצפות שבורות. בן שמעון טען כי התנהלות זו מהווה הפרה יסודית של התחייבויות חברת הניהול, וכי אין הצדקה לגבות תשלום מלא עבור שירותים שאינם מסופקים. עוד הוסיף כי בקומה החמישית, בה ממוקמות חנויותיו, המצב חמור במיוחד והיא נחשבת ל"קומה שוממת ומוזנחת".
בית משפט השלום, בפני השופט יאיר דלוגין, קיבל בנובמבר 2024 את התביעה באופן חלקי בלבד. השופט דלוגין קבע כי אכן קיימים "ליקויים מהותיים במתן שירותי הניהול, אשר מצדיקים הפחתה משמעותית" ועל כן, על דרך האומדן, הפחית את סכום החוב ב-40%. החלטתו הסתמכה על עדויות, ראיות שהוצגו וכן על פסקי דין קודמים בתיקים דומים נגד חברת הניהול, דוגמת "עניין וקנין" ו"עניין חסידים".
אף אחד מהצדדים לא היה שבע רצון מהתוצאה, ושניהם מיהרו לערער לבית המשפט המחוזי. חברת הניהול טענה כי ההפחתה בשיעור 40% היא שרירותית, חסרת בסיס ראייתי ונוגדת את הסכמי הניהול ואת חוק המקרקעין. לטענתה, בן שמעון לא הוכיח את היקף הנזק שנגרם לו, ובית המשפט הסתמך באופן שגוי על תיקים אחרים בעלי נסיבות שונות. מנגד, בן שמעון טען בערעורו כי ההפחתה אינה מספקת כלל. הוא הדגיש כי חנויותיו ממוקמות בקומה 5 הנטושה, בעוד שפסקי הדין עליהם הסתמך בית משפט השלום עסקו בקומות 4 ו-6 הפעילות, ועל כן מן הראוי היה להעניק לו הפחתה גדולה אף יותר.
השופטת אביגיל כהן דחתה את שני הערעורים כאחד ואימצה את קביעותיו של בית משפט השלום. היא קבעה כי ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בממצאים עובדתיים ובקביעות מהימנות, אלא במקרים חריגים, והמקרה הנדון אינו כזה. בפסק דינה כתבה: "קביעתו של בית משפט קמא, שלפיה יש להפחית את דמי הניהול 'בשל מחדלי התובעת מלהעניק שירותי ניהול סבירים… ובשל התוצאה של מחדל זה שעניינה מתחם לא נקי ולא מתוחזק כראוי…'- מושתתת על ממצאים עובדתיים שנקבעו על-ידי הערכאה הדיונית, לאחר ששמעה עדים ובחנה את הראיות, ואין מקום להתערב בה".
השופטת כהן התייחסה לטענת חברת הניהול נגד השימוש באומדן וקבעה כי במצב שבו קשה להוכיח נזק באופן מדויק, בית המשפט רשאי להשתמש בשיקול דעתו ולהעריך את שיעור ההפחתה. היא ציינה כי ההחלטה לא הייתה "קלוטה מהאוויר", אלא התבססה על תשתית ראייתית, לרבות עדותו המהימנה של בן שמעון, תיעוד חזותי של מצב התחנה וחיזוק מפסיקת "עניין חסידים", שם השופטת אף ביקרה במקום והתרשמה אישית מההזנחה.
בסופו של יום, פסק הדין מותיר על כנו את החיוב המופחת שהוטל על בן שמעון בסך 154,390 שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. ההחלטה מהווה מסר ברור לחברת הניהול כי לא ניתן לדרוש תשלום מלא מבלי לספק תמורה הולמת, ומצטרפת לשורה של הכרעות שיפוטיות המבקרות בחריפות את ניהולה הכושל של התחנה המרכזית החדשה. לאור דחיית שני הערעורים, נקבע כי כל צד יישא בהוצאותיו.
ע"א 18489-01-25
