פסק דין דרמטי: "ציפייה" להארכת חכירה אינה "זכות" – זוג יפואי ישלם מס שבח של מיליונים
ועדת הערר קבעה כי תקוותיהם של חוכרי נכס ביפו העתיקה להארכת חוזה החכירה אינן מהוות זכות משפטית אכיפה; החלטה זו דחתה את קביעת "יום הרכישה" לשנת 1994, שללה מהם הטבת מס משמעותית בגין מכירת הנכס ב-27.5 מיליון שקלים, וחייבה אותם בהוצאות משפט.
בפסק דין מהדהד שניתן ב-18 באוגוסט 2025 , דחתה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתל אביב את ערעורם של בני הזוג גיורא וטסה מוניקה הגיתי, וקבעה כי עליהם לשלם מס שבח בהיקף של כ-3.53 מיליון שקלים בגין מכירת ביתם ביפו העתיקה. הכרעת הוועדה, בראשות השופטת ירדנה סרוסי ובהרכב שכלל את רואי החשבון צבי פרידמן ומיכה לזר, סבה סביב שאלה משפטית-כלכלית אחת ויחידה: מהו "יום הרכישה" האמיתי של הנכס? האם שנת 1994, כפי שטענו בני הזוג, או שנת 2016, כפי שטען מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב. התשובה לשאלה זו הכריעה את גורל מיליוני השקלים, ושלחה מסר חד וברור לחוכרי נכסים בישראל: ציפייה, הגיונית ככל שתהיה, אינה שוות ערך לזכות חוזית מחייבת.
הסאגה המשפטית החלה עם מכירת זכויות החכירה בנכס ברחוב מזל דלי 1 ביפו בחודש נובמבר 2021, תמורת סכום פנומנלי של 27.5 מיליון שקלים. בעת דיווח העסקה לרשויות המס, ביקשו בני הזוג הגיתי, להחיל את מנגנון "החישוב הליניארי המוטב". מנגנון זה מעניק פטור ממס שבח על עליית ערך הנכס עד לתחילת שנת 2014. לשם כך, הם הצהירו כי "יום הרכישה" של הנכס היה 18 במאי 1994, המועד בו רכשו את זכויות החכירה מהדיירים הקודמים, משפחת הירש.
מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין התנגד נחרצות. לטענתו, בשנת 1994 רכשו בני הזוג הגיתי זכות חכירה ל-23 שנים בלבד, אשר פגה בשנת 2017. "יום הרכישה" האמיתי של הזכות הנמכרת, טען המשיב, הוא יום חתימת הסכם החכירה החדש מול החברה לפיתוח יפו העתיקה (חפ"י) ב-17 ביוני 2016 , במסגרתו הוארכה החכירה ב-49 שנים נוספות. קביעת יום הרכישה ב-2016 מבטלת כמעט לחלוטין את הטבת המס המשמעותית, שכן רוב השבח נצבר לאחר 2014.
בליבת המחלוקת עמדה פרשנותו של מסמך משנת 1989 שכונה "תוספת אומנים". העוררים טענו כי תוספת זו, שהייתה חלק מהסכם החכירה המקורי, העניקה להם "זכות ברירה" או אופציה משפטית להאריך את החכירה, גם אם המילה "אופציה" לא נכתבה בו במפורש. הם חיזקו טענה זו בכך שחפ"י, כגוף ציבורי, מחויבת לחובות הגינות ותום לב מוגברות, אשר יצרו אצלם הסתמכות וציפייה לגיטימית לחידוש החוזה. עוד טענו, כי המחיר הנמוך יחסית ששילמו לחפ"י בשנת 2016 עבור הארכת החכירה מוכיח כי לא מדובר היה ברכישת זכות חדשה בשוק החופשי, אלא במימוש זכות קיימת.
אולם, חוות הדעת המרכזית בפסק הדין, שנכתבה על ידי רו"ח צבי פרידמן ושאליה הצטרפו יתר חברי הוועדה, דחתה את טענות אלו אחת לאחת. הוועדה קבעה כי "זכות במקרקעין" חייבת להיות זכות בעלת תוקף משפטי הניתנת לאכיפה, עיקרון המושרש בפסיקה ארוכת שנים. "תוספת האומנים", קבעה הוועדה, לא העניקה זכות כזו. לשון התוספת אפשרה לחוכר רק "לפנות לחברה… כי תסכים לשכירות חדשה", וזאת בכפוף לתנאים ש"החברה תקבע" ורק "אם לדעת החברה תהיה קיימת האפשרות לשכירות חדשה". מדובר, לכל היותר, בהזמנה למשא ומתן, ולא בהתחייבות חד-צדדית של חפ"י.
באופן אירוני, מי שסיפקו את התחמושת המשמעותית ביותר לעמדת רשות המיסים היו העוררים עצמם. הוועדה ציטטה בהרחבה פניות של מר הגיתי לחפ"י לאורך השנים, בהן הוא מביע חוסר ודאות ומפציר בחברה לקבוע תנאים ברורים להארכת החכירה. "הביטוי 'בבוא העת' הינו ביטוי עמום ובלתי מוגדר, אשר אינני יכול לסמוך עליו," כתב הגיתי לחפ"י בשנת 2002. בעדותו בפני הוועדה, הודה מר הגיתי כי "מאוד פחדתי שלא יאריכו". התבטאויות אלו סתרו חזיתית את טענתו כי החזיק בזכות משפטית מוצקה להארכה עוד משנת 1994.
יתרה מכך, הסכם החכירה שנחתם בשנת 2016, ואשר עליו חתומים העוררים, קובע שחור על גבי לבן כי תקופת החכירה המקורית "תסתיים… ללא אופציה להארכתה" וכי הצדדים מסכימים על "תקופת חכירה חדשה". עמדתה של חפ"י עצמה, כפי שהוצגה בכתב הגנה בתביעה אחרת שהגישו נגדה החוכרים, הייתה חד-משמעית: "לא הייתה (ואין) לחוכרים ביפו העתיקה אופציה להארכת החכירה".
השופטת סרוסי הוסיפה וחידדה בחוות דעתה כי גם אם הייתה מתקבלת הטענה כי נוצרה אופציה כלשהי, הרי שהיא נוצרה לכל המוקדם בשנת 2014 עם פרסום "מדריך לחוכר" על ידי חפ"י. גם תאריך זה לא היה מסייע לעוררים, שכן הטבת המס חלה רק על השבח שנצבר לפני 2014.
בסופו של יום, קבעה הוועדה כי ציפיותיהם הכנות של בני הזוג הגיתי אינן יוצרות זכות משפטית אכיפה. הערר נדחה, ושומת המס של המשיב נותרה על כנה. הוועדה אף מתחה ביקורת על התעקשות העוררים לנהל את ההליך עד תום, למרות שהוצגו בפניהם חולשות טיעוניהם, וחייבה אותם בהוצאות משפט בסך 50,000 שקלים.
ו"ע 6603-06-23
