תביעת הענק של בעלי החנויות בתחנה המרכזית החדשה נדחתה על הסף
בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי תביעתם לקבלת זכויות בשטחים המשותפים ובזכויות הבנייה נחסמה עקב פסיקה קודמת ועקב הסדר נושים שאושר בעבר. בעלי החנויות, שתבעו להכיר בזכויותיהם מעבר לשטח חנותם, חויבו בהוצאות משפט.
בפסק דין משמעותי שניתן ב-20 באוגוסט 2025, דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב את תביעתם של מאות בעלי חנויות בתחנה המרכזית החדשה בעיר. התביעה, שהוגשה על ידי ארגון בעלי העסקים במקום (עמותת בת"מ) ובעלי חנויות פרטיים, ביקשה להכיר בזכויותיהם בשטחים שמעבר לחנויות עצמן, אותם הגדירו כ"רכוש משותף", וכן בזכויות הבנייה הקיימות והעתידיות במתחם. השופט גלעד הס קיבל את טענות החברות הנתבעות וקבע כי יש לדחות את התביעה על הסף, עוד בטרם נדונו טענות הצדדים לגופן, וזאת משתי סיבות מרכזיות: מעשה בית דין והוראות פטור בהסדר נושים קודם.
התובעים טענו כי זכויות החכירה שרכשו בחנויות מקנות להם גם חלק יחסי בשטחים הציבוריים של התחנה (שאינם מסוף התחבורה) ובזכויות הבנייה. לשיטתם, שטחים אלו מהווים רכוש משותף השייך לכלל בעלי הזכויות במתחם. מנגד, הנתבעות 1-4 טענו כי יש לדחות את התביעה ממספר טעמים מקדמיים, ובראשם העובדה שסוגיה זו כבר הוכרעה בעבר וכן כי הסדר נושים היסטורי מונע את הגשתה.
פסק הדין מתרכז, כאמור, בשתי טענות סף אלו. הראשונה, והמרכזית שבהן, היא דוקטרינת "מעשה בית דין". השופט הס קבע כי המחלוקת הנוכחית כבר נדונה והוכרעה בהליך קודם שהתנהל בפני בית המשפט של פירוק. ב-11 בנובמבר 2020, הגישו התובעים בקשה לבית המשפט של פירוק, בה ביקשו אישור להגיש תביעה בדיוק באותן סוגיות – הכרה בזכויותיהם בשטחים המשותפים ובזכויות הבנייה. במסגרת אותו הליך, טענו התובעים במפורש כי החברות הנתבעות פועלות לרשום את הרכוש המשותף על שמן, בעוד שלטענתם הזכויות שייכות להם.
ב-19 באפריל 2021, דחה בית המשפט של פירוק את בקשתם של בעלי החנויות. בהחלטתו נקבע כי "הסכמי המכר עליהם חתומים בעלי היחידות קובעים כי הזכויות שנרכשו הן זכויות חכירה ולא ניתן לטעון לזכויות אחרות מאלו שנרכשו". כמו כן, צוין כי הסדר הנושים מונע הגשת תביעות כאלה. השופט הס קבע בפסק דינו הנוכחי כי החלטה זו של בית המשפט של פירוק, שממנה התובעים לא ערערו, מהווה הכרעה לגופו של עניין ויוצרת מחסום משפטי (השתק עילה והשתק פלוגתא) המונע מהם להגיש את אותה תביעה פעם נוספת. הוא דחה את טענת התובעים כי מדובר היה בהחלטת ביניים שולית, והדגיש כי החלטה בבקשה למתן הוראות בתיק פירוק היא החלטה סופית היוצרת מעשה בית דין לכל דבר ועניין.
הנימוק השני והעצמאי לדחיית התביעה נגע להסדר הנושים שאושר בבית המשפט ב-13 בינואר 2016. במסגרת הסדר זה, רכשה הנתבעת 4 את השליטה בחברות המקוריות של התחנה המרכזית. השופט הס ניתח את סעיפי ההסדר ומצא כי הם כוללים ויתור גורף על תביעות וטענות עבר. סעיף 7.4 להסדר קובע במפורש כי על החברות "לא תחול… אחריות ו/או חבות ו/או התחייבות כלשהי… שעילתן נולדה עד למועד אישור ההסדר".
השופט קבע כי טענות התובעים לזכויות נוספות, שאינן מעוגנות מפורשות בהסכמי רכישת החנויות, הן טענות שנולדו לפני אישור הסדר הנושים, ולכן הפטור שבהסדר חל עליהן במלואו. הוא דחה את טענת התובעים כי זכויותיהם הקנייניות הוחרגו מההסדר, והסביר כי ההסדר אכן שמר על זכויותיהם בחנויות עצמן, אך כל טענה לזכויות "כרוכות" או "נובעות" מכך, כמו הזכויות בשטחים המשותפים, נכללת תחת הפטור הגורף. "הצפייה הסבירה של כלל הצדדים להסדר הנושים הייתה, כי הסדר זה 'מוחק' את כל טענות העבר", כתב השופט, וקבע כי קבלת התביעה כעת תחבל בצפייה לגיטימית זו.
לאור שתי הקביעות הנחרצות הללו, דחה השופט הס את התביעה כולה וחייב את התובעים לשאת בהוצאות הנתבעות 1-4 בסך של 30,000 שקלים. השופט ציין כי לאור התוצאה, הוא לא נדרש להכריע בטענות סף נוספות שהעלו הנתבעות, בהן טענת ההתיישנות, אותה כינה "טענה נכבדת".
ת"א 1270-01-22
