בית המשפט דחה תביעה לתיקון רישום מקרקעין מלפני 23 שנה: "נטל הוכחה כבד לא הורם"
חברת "חניון בניין מרכז הטקסטיל" טענה לטעות היסטורית ברישום הבית המשותף משנת 1996, במסגרתה נגרעו לטענתה חניות ומחסנים משטחה ונרשמו תחת חברת "נספיר". בית המשפט קבע כי הרישום בפנקסי המקרקעין מהווה ראיה חותכת, וכי התובעת לא עמדה בנטל הכבד להוכיח את טענותיה, וחייב אותה בהוצאות משפט.
בפסק דין שניתן ב-24 ביולי 2025, דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו את תביעתה של חברת "חניון בניין מרכז הטקסטיל בע"מ" (להלן: התובעת) לקבוע כי היא הבעלים של מספר חניות ומחסנים בבניין "מרכז הטקסטיל" בעיר, ולהורות על תיקון רישום הבית המשותף, שבוצע לפני קרוב לשלושה עשורים. השופטת עינת רביד קבעה כי התובעת לא הצליחה לעמוד בנטל ההוכחה הכבד הנדרש כדי לסתור את הרישום בפנקסי המקרקעין, המהווה ראיה חותכת לתוכנו.
סלע המחלוקת היה שטח של כ-38 מ"ר בקומה השישית של החניון, הכולל שתי חניות (601 ו-602), ושני מחסנים בקומות השלישית והרביעית של הבניין. שטחים אלה רשומים כיום תחת תתי חלקות שבבעלות חברת "נספיר בע"מ" ופיליפ חלפון (להלן: הנתבעים). התובעת טענה כי מקור הרישום השגוי הוא בטעות שנעשתה בשנת 1996, בעת רישום הבניין כבית משותף.
לטענת התובעת, חברה בשם "טקסידו", אשר רכשה בשנות ה-90 את אולם האירועים והמסעדה בבניין, קיבלה זכות שימוש בלבד בחניות ובמחסנים, אך מעולם לא רכשה בהם בעלות. על פי התביעה, בזמן הכנת תשריט הבית המשותף, הוקם באופן זמני חדר קירור על שטח החניות, והמודד שרטט את המצב הקיים בשטח מבלי לבדוק את הזכויות הקנייניות. כתוצאה מכך, השטחים הללו נרשמו בטעות כחלק מהנכס של טקסידו. בשנת 2005, כאשר נספיר רכשה את הנכס מטקסידו, "הטעות הרישומית הנגררת", כלשון התביעה, עברה אליה. התובעת גילתה את הטעות, לטענתה, רק בשנת 2019, לאחר שקיבלה מכתב דרישה מנספיר.
מנגד, הנתבעים טענו כי יש לדחות את התביעה על הסף. הגנתם נסמכה על העיקרון המרכזי בדיני המקרקעין, לפיו רישום במקרקעין מוסדרים מהווה "ראיה חותכת לתוכנו". לטענתם, הם רכשו את הנכס בשנת 2005 בתום לב ובתמורה, בהסתמך על נסח הטאבו ועל תשריט הבניין, הכוללים את השטחים שבמחלוקת. עוד טענו הנתבעים, כי בין הסכם המכר המקורי משנת 1992 לבין רישום הבית המשותף ב-1996, התקיימו הסכמות נוספות, בכתב ובעל פה, בין הבעלים המקוריים (חברת "מרכז הטקסטיל") לבין טקסידו, ובמסגרתן הוצמדו שטחים אלה כדין לנכס של טקסידו.
לאחר שמיעת העדויות ועיון במסמכים, השופטת רביד קיבלה את עמדת הנתבעים ודחתה את התביעה במלואה. בפסק הדין המנומק, הדגישה השופטת את הנטל הכבד המוטל על מי שמבקש לתקן את מרשם המקרקעין. היא קבעה כי התובעת לא עמדה בנטל זה.
אחת הנקודות המרכזיות בהחלטה הייתה היעדר ראיות מספקות מטעם התובעת. עדי התביעה, מנהל החברה הנוכחי וחבר הנהלה ותיק, לא ידעו להעיד מידיעה אישית על המשא ומתן וההסכמות שהובילו לרישום בשנת 1996. יתרה מכך, השופטת מתחה ביקורת על כך שהתובעת נמנעה מלזמן עדים חיוניים, כגון נציגים מחברת טקסידו, שהיו יכולים לשפוך אור על נסיבות העניין. מנהל התובעת אף הודה בעדותו כי "אם היית מביאה את מנכ"ל טקסידו זה היה נגמר בחצי שנייה", אמירה שחיזקה את המסקנה כי היעדר עדות זו פועל לחובת התובעת.
בנוסף, המסמכים שהוצגו לא תמכו באופן חד משמעי בגרסת התובעת. בית המשפט מצא כי אכן היו הסכמות מאוחרות להסכם המקורי, כפי שטענו הנתבעים. מכתב משנת 1993, למשל, הורה במפורש להצמיד לשטח טקסידו "חדר קניין" – שהנתבעים טענו כי הוא למעשה שטח החניות שבמחלוקת. התובעת לא הצליחה לסתור טענה זו באופן משכנע.
חיזוק נוסף לעמדת הנתבעים נמצא בעובדה שחברת הניהול, הקשורה לתובעת, גבתה מהנתבעים דמי ניהול לאורך השנים עבור מלוא השטח הרשום על שמם בטאבו (2,039 מ"ר), כולל השטחים שבמחלוקת. התנהלות זו, קבע בית המשפט, אינה עולה בקנה אחד עם טענת התובעת לבעלות על אותם שטחים.
בסופו של דבר, קבעה השופטת רביד כי התובעת לא הוכיחה את תביעתה במאזן ההסתברויות הנדרש, ובוודאי שלא עמדה בנטל המוגבר הנדרש לתיקון המרשם. התביעה נדחתה, והתובעת חויבה לשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך 10,000 ש"ח ושכר טרחת עורך דין בסך 30,000 ש"ח.
ת"א 10492-03-20
