היזם איחרו ב-18 חודשים במסירת הדירה, הקונים סירבו לשלם את היתרה; בית המשפט: "היזם היה רשאי לבטל את החוזה"
בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את תביעתם של רוכשי דירה לאכיפת הסכם מכר, לאחר שסירבו לשלם את התשלום האחרון בטענה לקיזוז חוב היזמית בגין איחור במסירה. השופטת עינת רביד קבעה כי סעיף בחוזה השולל מפורשות את זכות הקיזוז הוא תקף, ואי התשלום היווה הפרה יסודית שהצדיקה את ביטול ההסכם.
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחה תביעה שהגישו בני הזוג יובל והילה אפרתי נגד חברת "מיזם נדל"ן ש.א אור בע"מ", בה ביקשו לאכוף על החברה את הסכם המכר לדירה שרכשו ממנה בכפר סבא. בפסק דין מפורט שניתן ביום 26 באוגוסט 2025, קבעה השופטת עינת רביד כי ביטול החוזה על ידי החברה היזמית נעשה כדין, לאחר שהרוכשים סירבו לשלם את יתרת התמורה ודרשו לקזז ממנה פיצוי בגין איחור משמעותי במסירת הדירה.
סיפור המקרה החל ב-14 בנובמבר 2016, עת חתמו בני הזוג אפרתי על הסכם לרכישת דירת 4 חדרים בפרויקט תמ"א 38 של החברה ברחוב הבנים בכפר סבא, תמורת סכום של 1,765,000 ש"ח. על פי ההסכם, הדירה הייתה אמורה להימסר להם תוך 24 חודשים מקבלת היתר הבנייה, כלומר עד אפריל 2019. בפועל, טופס 4 לפרויקט התקבל רק באוגוסט 2020, והחברה הודיעה לרוכשים כי הדירה מוכנה למסירה באיחור של כ-18 חודשים.
עד לאותו מועד, שילמו התובעים כ-90% ממחיר הדירה. כאשר דרשה החברה את התשלום האחרון, בסך של כ-183 אלף ש"ח, הודיעו הרוכשים, באמצעות בא כוחם דאז עו"ד מוטי אפרתי, כי בכוונתם לקזז מהסכום את הפיצוי המגיע להם על פי חוק בגין האיחור במסירה. מנהל החברה, מר איתן ישעיהו, דחה את הדרישה אך הציע כפשרה פיצוי בגין 4 חודשי איחור בלבד, בסך 28,800 ש"ח, ודרש את תשלום היתרה.
משלא הגיעו הצדדים להסכמה, הגישו הרוכשים תביעה נפרדת לבית משפט השלום בראשון לציון לתשלום פיצויים בגין האיחור. במקביל, ולאחר שהתשלום האחרון לא הועבר, שלחה החברה ב-21 בדצמבר 2020 מכתב התראה לפני ביטול, ומשלא נענתה, הודיעה על ביטול ההסכם. הרוכשים, מצידם, טענו כי לא קיבלו את הודעת הביטול ונודע להם עליה רק במסגרת כתב ההגנה שהגישה החברה בתביעת הפיצויים. בסופו של דבר, ההליך בבית משפט השלום הסתיים בפשרה, במסגרתה שילמה החברה לרוכשים סך של 84,000 ש"ח.
בעקבות טענת החברה כי ההסכם בוטל, הגישו בני הזוג אפרתי את התביעה לבית המשפט המחוזי, בדרישה לקבוע שההסכם עדיין תקף ומחייב. הם טענו כי החברה פעלה בחוסר תום לב בעמידתה הדווקנית על קבלת מלוא התשלום, למרות האיחור הניכר במסירה. לטענתם, חובת התשלום וחובת המסירה הן "חיובים שלובים", וכי הם היו נכונים לשלם והציעו חלופות שונות, כמו הפקדת הכסף בקופת בית המשפט, אך החברה סירבה לכל פתרון. עוד טענו כי סעיף איסור הקיזוז בחוזה אינו יכול לחול בנסיבות של איחור כה קיצוני, שלא היה צפוי בעת חתימת ההסכם.
החברה הנתבעת טענה מנגד כי החוזה הוא ברור וחד-משמעי. סעיף 25.10 להסכם שלל במפורש את זכותם של הרוכשים לבצע קיזוז מכל סוג שהוא. לטענתה, אי תשלום יתרת התמורה מהווה הפרה יסודית של ההסכם, המקנה לה את הזכות לבטלו לאחר מתן התראה, כפי שאכן עשתה. החברה הדגישה כי הרוכשים מעולם לא הציעו לשלם אפילו את החלק שאינו שנוי במחלוקת, וכי טענתם לקיזוז מלא של יתרת החוב היוותה עשיית דין עצמית אסורה. עוד הוסיפה כי ניסתה לבצע השבה של הכספים לאחר הביטול, אך הרוכשים סיכלו זאת כשהורו לבנק המשכנתאות שלהם לא לשתף פעולה.
השופטת רביד קיבלה במלואה את עמדת החברה ודחתה את התביעה. בפסק הדין נקבע כי השאלה המרכזית היא האם הרוכשים היו רשאים לקזז את חובם. השופטת קבעה כי סעיף החוזה האוסר על קיזוז הוא ברור, מפורש ותקף. היא הסבירה כי חוק החוזים (תרופות), המאפשר קיזוז, הוא חוק "דיספוזיטיבי" – כלומר, הצדדים רשאים להסכים ביניהם על הסדר שונה, כפי שעשו במקרה זה. "בחינת הפסיקה ודברי המלומדים מצביעה על כך שבמקרה זה יש לתת תוקף לסעיף בהסכם השולל מהתובעים במפורש את זכות הקיזוז", כתבה השופטת.
לפיכך, נקבע כי סירובם של הרוכשים לשלם את יתרת התמורה היווה הפרה יסודית של ההסכם. "בהעדר תשלום כמתחייב על פי ההסכם ונוכח שלילה מפורשת ותקפה בהסכם בדבר זכותם של התובעים לבצע קיזוז… עמדה לנתבעת הזכות על פי ההסכם לבטל את ההסכם".
השופטת דחתה גם את טענות התובעים בדבר חוסר תום לב של החברה, וציינה כי דווקא ניסיונותיה של החברה להגיע לפשרה לפני משלוח הודעת הביטול פועלים לזכותה. כמו כן, נדחתה הטענה כי הודעת הביטול לא נמסרה כדין, וצוין כי גם לאחר שנודע לתובעים על קיומה, הם לא מיהרו להציע לשלם את החוב.
בסופו של דבר, התביעה נדחתה, ובני הזוג אפרתי חויבו לשלם לחברה הנתבעת הוצאות משפט בסך 10,000 ש"ח ושכר טרחת עורך דין בסך 50,000 ש"ח.
ת"א 42238-11-21
