תביעת הענק נדחתה: חברת הייעוץ לא עמדה בהתחייבויותיה בפרויקט הפינוי-בינוי של אאורה
בית המשפט המחוזי דחה תביעה בסך של למעלה מ-17 מיליון שקלים שהגישה חברת יואר אלזו נגד קבוצת אאורה ויעקב אטרקצ'י, וקבע כי אף שההסכם בין הצדדים לא נזנח, התובעת לא ביצעה את המוטל עליה ולכן אינה זכאית לתמורה. עם זאת, נקבע כי כל צד יישא בהוצאותיו, למעט שכ"ט עו"ד בסך 200,000 ש"ח בו חויבה התובעת.
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחה תביעה שטלטלה את ענף הנדל"ן, במסגרתה תבעה חברת "יואר אלזו השקעות בע"מ" סכום של 17,667,514 ש"ח מקבוצת הנדל"ן "אאורה" ומבעל השליטה בה, יעקב אטרקצ'י. בפסק דין מנומק ומפורט, שניתן ב-14 ביולי 2025, קבעה השופטת חנה פלינר כי התובעת לא עמדה בהתחייבויותיה המרכזיות על פי ההסכם שנחתם בין הצדדים, ועל כן אינה זכאית לתמורה החוזית שתבעה.
ליבת הסכסוך נעוצה בהסכם ייעוץ וליווי שנחתם בפברואר 2013 בין יואר אלזו לבין חברת "אאורה ישראל". ההסכם עסק בפרויקט פינוי-בינוי רחב היקף במתחם "אילת" בשכונת מורשה ברמת השרון. במסגרת ההסכם, התחייבה יואר אלזו לבצע שלוש מטלות עיקריות: להביא את דבר קיומו של המכרז לידיעת אאורה; ללוות ולייעץ בהכנת ההצעה למכרז; ובמקרה של זכייה, לרכז את כל נושא החתמת הדיירים ולסייע מול הרשויות השונות. בתמורה, הייתה זכאית יואר אלזו לקבל 2% מהתמורה שתתקבל ממכירת הדירות בפרויקט בשוק החופשי.
לטענת התובעת, לא רק שהיא הביאה את המכרז לידיעת אאורה, אלא גם הייתה גורם משמעותי בסיוע להגשת ההצעה ובריכוז החתמת הדיירים, כאשר לדבריה, בתוך חודשים ספורים הגיעה לשיעור חתימות של 70% מכלל הדיירים במתחם. נקודת המפנה, לגרסת יואר אלזו, התרחשה כשנה לאחר חתימת ההסכם, כאשר לטענתה, יעקב אטרקצ'י הורה לה בעל פה "לשבת בצד", תוך הבטחה כי אין בכך כדי לגרוע מזכויותיה הכספיות העתידיות. עוד טענה התובעת כי הוטעתה, מאחר שההסכם נחתם עם "אאורה ישראל", בעוד שבפועל, מי שניגשה למכרז וזכתה בו הייתה חברת האם הציבורית, "אאורה השקעות", עובדה שנודעה לה רק שנים לאחר מכן. על בסיס זה, ביקשה להטיל אחריות גם על חברת האם ועל אטרקצ'י באופן אישי.
מנגד, הנתבעים – קבוצת אאורה ויעקב אטרקצ'י הציגו תמונה הפוכה לחלוטין. לטענתם, יואר אלזו זנחה את התחייבויותיה כמעט מיד לאחר חתימת ההסכם. הם טענו כי תרומתה להכנת המכרז הייתה אפסית, וכי הראיה הניצחת לכך היא העובדה שהתובעת כלל לא ידעה איזו חברה מקבוצת אאורה ניגשה למכרז וזכתה בו. הנתבעים הדגישו כי כל הפעולות המורכבות והיקרות של החתמת הדיירים, קידום ההליכים התכנוניים וההתמודדות עם דיירים סרבנים, בוצעו באופן בלעדי על ידי אאורה השקעות, ללא כל מעורבות או השקעה כספית מצד התובעת. טענתם המשפטית המרכזית הייתה שהתנהגות התובעת מלמדת על זניחת ההסכם, ולחלופין, מאחר שלא קיימה את חיוביה, היא אינה זכאית לתמורה. כמו כן, הכחישו הנתבעים מכל וכל את הטענה כי אטרקצ'י הורה לתובעת להפסיק את פעילותה.
לאחר שמיעת עדויות רבות וניתוח הראיות, השופטת פלינר הכריעה באופן חד-משמעי. היא דחתה את טענת הנתבעים בדבר "זניחת ההסכם", בקבעה כי בהתחשב באופיו ארוך הטווח של פרויקט פינוי-בינוי, תקופת אי-הפעולה של כארבע שנים אינה מספיקה כדי לעמוד בנטל ההוכחה הגבוה הנדרש לביסוס טענה זו.
עם זאת, הכף הוכרעה לרעת התובעת בסוגיה המרכזית: קיום ההתחייבויות החוזיות. השופטת קבעה כי יואר אלזו לא הוכיחה את טענתה בדבר "הוראת החדילה" שקיבלה מאטרקצ'י. היא ציינה כי לא הוצג כל תיעוד בכתב להוראה כה דרמטית, והעדויות שהובאו מטעם התובעת בנושא זה היו בלתי מהימנות, הססניות או התבססו על שמועה, ולכן משקלן אפסי.
בבחינת ביצועי התובעת, קבע בית המשפט כי תרומתה להגשת ההצעה למכרז הייתה "מינורית, אם בכלל". באשר למטלה הקריטית של "ריכוז כל נושא החתמת הדיירים", נקבע כי התובעת הייתה מעורבת, לכל היותר, בשנה הראשונה לפרויקט, ולאחר מכן לא עשתה דבר. בית המשפט הדגיש כי האתגר האמיתי בפרויקטים מסוג זה טמון בהחתמת האחוזים האחרונים של הדיירים, משימה שהתובעת לא לקחה בה כל חלק. מסקנת פסק הדין הייתה כי מאחר שהתובעת לא עמדה בחיוביה המרכזיים והמתמשכים, ובפרט לא ריכזה את החתמת כל הדיירים, היא אינה זכאית לתמורה המלאה שתבעה.
למעלה מן הצורך, התייחסה השופטת גם לסוגיית האחריות האישית. היא קבעה כי לו הייתה התביעה מתקבלת, היה מקום לחייב גם את "אאורה השקעות" ולא רק את "אאורה ישראל", וזאת על סמך עדויות מטעם ההגנה שהצביעו על כך שהחברות פעלו כישות אחת. עם זאת, הטענה להטלת אחריות אישית על יעקב אטרקצ'י נדחתה, בנימוק שלא הוכח כי פעל מתוך כוונה סובייקטיבית להונות את התובעת.
בסופו של ההליך הממושך והיקר, התביעה נדחתה. השופטת מתחה ביקורת על שני הצדדים על הארכת ההליך שלא לצורך, וקבעה כי כל צד יישא בהוצאותיו ובהוצאות עדיו. עם זאת, חייבה את התובעת, יואר אלזו, בתשלום שכר טרחת עורך דין לנתבעים בסך 200,000 ש"ח.
ת"א 3223-03-19
