בית המשפט קבע: "כתב התחייבות" שכפה מושב על רוכשי בית בטל, אך הרוכשים הפרו התחייבותם למגורים
השופטת יהודית שבח מהמחוזי בת"א מתחה ביקורת חריפה על מושב אור הגנוז שניסה לעקוף את החוק באמצעות חוזה דרקוני, אך קבעה כי אין לאפשר לרוכשים, שהודו כי רכשו את הנכס כ"נכס מניב" ולא למגורים, לצאת נשכרים ממעשיהם
בפסק דין תקדימי ורב-משמעות להתיישבות הקהילתית בישראל, קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב כי "כתב התחייבות" שנוסח על ידי מושב אור הגנוז, וכלל תנאים מחמירים ופגיעה בזכויות קניין של רוכשי בתים, הוא בטל מעיקרו וסותר את תקנת הציבור. עם זאת, בית המשפט אישר בחלקו פסק בוררות שקבע כי זוג הרוכשים, אברהם ורויטל זיאת, הפרו את התחייבותם המקורית להתגורר ביישוב, וכי הפיכת ביתם למעין מלונית מהווה הפרה של התחייבות זו. בפסק הדין, שניתן ב-4 ביוני 2025 , על ידי השופטת העמיתה יהודית שבח , נקבע כי תוצאה אחרת "תביא לכך שיצא חוטא נשכר".
הסכסוך החל כאשר מושב אור הגנוז, יישוב בעל צביון דתי קפדני, הגיש תביעה נגד בני הזוג זיאת בטענה שהם מפרים הסכם בכך שהם מפעילים את בית המגורים שרכשו כמלונית להשכרה לטווח קצר. המושב, שיוצג על ידי עורכי הדין שחר ולנר ונעמי בורשטיין , טען כי הבית נמכר לזוג מתוך כוונה שיגוררו בו ויהיו חלק מהקהילה, ולא למטרות עסקיות. מנגד, בני הזוג זיאת טענו כי הדרישות שהציב בפניהם המושב פוגעות בזכויותיהם החוקתיות לקניין ולשוויון.
ליבת המחלוקת נסובה סביב מסמך שכונה "כתב התחייבות בלתי חוזרת", עליו נדרשו בני הזוג לחתום ב-16 בינואר 2023. מסמך זה, שנכפה עליהם כתנאי להשלמת רכישת הבית, כלל סעיפים מרחיקי לכת. בין היתר, הם התחייבו כי הבית ישמש "למגורי הקבע" שלהם בלבד ולא "כצימר ו/או יחידת אירוח ו/או מלונית"; לקבל את סמכותו ההלכתית של רב המקום; להשתמש ב"תקשורת כשרה ומסוננת"; ואף לחתום על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר המאפשר למושב למכור את ביתם ללא הסכמתם.
השופטת שבח קבעה באופן נחרץ כי כתב ההתחייבות הזה בטל. היא הסבירה כי המסמך מהווה ניסיון לעקוף את תיקון מס' 8 ל'פקודת האגודות השיתופיות', חקיקה שנועדה לאזן בין רצון הקהילה לשמור על אופייה לבין זכויות הפרט, ובעיקר להגביל את כוחם של ועדי קבלה למנוע באופן שרירותי רכישת נכסים. "העמדת הדרישה לחתימת המועמד על כתב ההתחייבות… אינה מקימה יחסים חוזיים בני תוקף משפטי", כתבה השופטת, והוסיפה כי המסמך "בטל מחמת הפגם הכרוך בכריתתו ותכליתו". לאור זאת, ביטלה השופטת את סעיף פסק הבוררות שקבע כי למושב הייתה סמכות לקבוע תנאים כרצונו עם כל דייר.
אולם, בכך לא תם הדיון. השופטת פנתה לבחון את התנהלותם של בני הזוג זיאת עצמם, וקבעה כי הם נהגו בחוסר תום לב משווע. מפרוטוקולים של פגישה שתומללה, עלה כי הזוג רכש את הבית מלכתחילה "כנכס מניב" וכמקור הכנסה נוסף, ומעולם לא התכוון להתגורר בו. מר זיאת אף הודה כי קיבל "הדרכה מלאה" כיצד להציג מצג שווא בפני ועדת הקבלה, באומרו: "אם אתה תגיד שאתה בא להשכיר, יסננו אותך… זה הפורמליות, ככה נכנסים ליישוב. אתה צריך להצהיר שאתה לא משכיר, וכו'".
לאור גילויים אלו, השופטת קבעה כי על אף בטלותו של "כתב ההתחייבות", בני הזוג עדיין הפרו את הצהרותיהם בפני הרשויות וועדת הקבלה הרשמית, שם התחייבו להתגורר ביישוב. היא אישרה את חלק פסק הבוררות הקובע כי השכרת הנכס כמלונית מהווה הפרה של התחייבות זו.
השופטת הדגישה כי למרות קיומה של עילה לביטול פסק הבוררות (בשל הסתמכותו על כתב ההתחייבות הבטל), היא בוחרת לאשר חלקים ממנו מכיוון שלבני הזוג "לא נגרם עיוות דין". היא ציינה עוד כי "זיאת הם שנוהגים שלא כהלכה בתושבי היישוב שאך האמינו לזיאת כי ברכישתם את הבית הם מכוונים לעבור להתגורר ביישוב ולהתערות בקהילה, ובמקום זאת הפכו את בית המגורים לפרוייקט מסחרי". יתרה מכך, היא ציינה כי פסק הבוררות אף עשה עם הזוג "חסד" , בכך שהתיר להם להשכיר יחידת דיור אחת ("צימר") בהתאם לתקנון היישוב, בדומה ליתר התושבים, למרות התנהלותם.
התוצאה הסופית היא פסק דין מאוזן, המבטל את סמכות המושב לכפות תנאים דרקוניים על תושבים חדשים, אך במקביל מאשר את הקביעה כי בני הזוג הפרו את התחייבותם המקורית למגורים.
ת"א 36258-11-24
