הקונה טען שנקלע לקשיים כלכליים כדי לדחות את התשלום, ונותר ללא הנכס וללא המקדמה
בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את תביעתו של רוכש נכס מסחרי בטבריה, וקבע כי הוא זה שהפר את הסכם המכר באופן יסודי ולא המוכרים. השופטת רחל ברקאי מתחה ביקורת חריפה על גרסתו המאוחרת של הקונה, לפיה רק העמיד פני "מסכן" כדי להרוויח זמן, וקבעה כי הקושי התזרימי אליו נקלע הוא שהוביל לקריסת העסקה. המקדמה בסך מיליון שקלים ששילם חולטה כפיצוי מוסכם.
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו פסק ב-10 ביוני 2025, בסיומו של סכסוך משפטי מורכב ורב-שנים, כי איש העסקים חיים פישר הוא שהפר באופן יסודי הסכם לרכישת נכס מקרקעין בטבריה, וחייב אותו בתשלום הוצאות משפט בסך 100,000 שקלים. בפסק דין מנומק ומפורט, קבעה סגנית הנשיא, השופטת רחל ברקאי, כי טענותיו של פישר, כאילו סכסוך פנימי בין המוכרים הוא שסיכל את העסקה, אינן אלא "אמתלה שצמחה בדיעבד כדי להצדיק את הפרת ההסכם מצדו". השופטת ביססה את הכרעתה על שורה ארוכה של ראיות, ובראשן תמלילי שיחות טלפון, שהוכיחו כי הסיבה האמיתית לכשלון העסקה הייתה מצוקה תזרימית אליה נקלע פישר.
הפרשה החלה באפריל 2016, עם חתימת הסכם למכירת מבנה מסחרי ברחוב הפרחים בטבריה לפישר, תמורת 6.2 מיליון שקלים בתוספת מע"מ. המוכרים היו קבוצת שותפים שהורכבה מ"קבוצת בוכריס" (תומר, צמח ואלברט לוי) וחברת "שח אור החזקות בע"מ" שבשליטת חנוך שטרנליכט. על פי ההסכם, פישר שילם מקדמה בסך כולל של מיליון שקלים (700,000 ש"ח עבור הנכס ו-300,000 ש"ח לחברה נפרדת לקידום תב"ע), ואת יתרת התמורה בסך 5.5 מיליון שקלים התחייב לשלם עד מרץ 2018.
ככל שהתקרב מועד התשלום, החלו הבעיות. מהראיות שהוצגו בפני בית המשפט עלה כי פישר פנה לתומר בוכריס, נציג קבוצת הרוב בקרב המוכרים, והודה כי הוא מתקשה לגייס את הסכום הנדרש. בהקלטות שיחות ביניהם נשמע פישר מסביר כי הוא זקוק לארכה כדי לא "לשחוט נכסים" ולמכור אותם בלחץ. הצדדים אף חתמו על תוספת להסכם במרץ 2018, שדחתה את מועד התשלום בכפוף להעברה מיידית של 1.8 מיליון שקלים. אולם, גם בתשלום זה פישר לא עמד.
בכתב התביעה שהגיש בדצמבר 2019 טען פישר כי המוכרים הם שהפרו את ההסכם. טענתו המרכזית הייתה שהם הסתירו ממנו "סכסוך דמים" שניהלו ביניהם, סכסוך אשר לשיטתו סיכל כל אפשרות להשלים את העסקה. עוד טען כי המוכרים לא המציאו "מכתב כוונות" תקין מהבנק לסילוק המשכנתא, לא עמדו בהתחייבותם לפעול לשינוי תב"ע, וכי הסעיף בהסכם המחייב אותו בתשלום ארנונה מיום החתימה נבע מ"טעות סופר".
מנגד, קבוצת בוכריס טענה כי פישר הוא המפר הבלעדי. לטענתם, כל טענותיו הומצאו בדיעבד כדי לחפות על כישלונותיו לגייס את המימון הדרוש. הם הציגו תמלילי שיחות רבים בהם פישר מבקש שוב ושוב דחיות, מנסה לגייס משקיעים חלופיים, ואף מציע בשלב מסוים לבטל את ההסכם ולהותיר את המקדמה כפיצוי מוסכם. חברת שח אור, הגיעה להסדר פשרה נפרד עם פישר במהלך ההליך, אך נותרה צד בתביעה שכנגד שהגישה נגדה קבוצת בוכריס.
השופטת ברקאי דחתה את כל טענותיו של פישר אחת לאחת. בנוגע לסכסוך בין המוכרים, קבעה השופטת כי פישר היה מודע לו היטב ואף ניסה לנצל אותו לטובתו. היא ציינה כי ההסכם כלל מנגנונים למצב כזה, כמו הפקדת כספים בנאמנות, אך פישר מעולם לא עשה בהם שימוש.
השופטת כינתה את טענותיו בנוגע למכתב הכוונות ושינוי התב"ע "טענות סרק חסרות כל בסיס". היא הדגישה כי ההסכם קבע במפורש שלקונה לא תהיה כל טענה אם שינוי התב"ע לא יצלח , וכי התנהלותו של פישר בזמן אמת, עת חתם על תוספת לדחיית התשלום, מוכיחה כי לא הייתה לו כל בעיה עם מכתב הכוונות של הבנק.
גולת הכותרת של פסק הדין היא ניתוח התנהלותו של פישר. השופטת קבעה כי "השתלשלות העניינים מלמדת כי המחסום אשר עמד בפני השלמת העסקה היה קשיי הנזילות אליהם נקלע פישר". היא דחתה מכל וכל את גרסתו המאוחרת בעדותו, לפיה רק שיחק "משחק" של "התמסכנות" כדי להרוויח זמן. "שיטה זו… איננה מובנת כלל ועיקר והתנהלות זו היה בה אך כדי לערער מהימנותו", כתבה השופטת. "העדר טרוניה בזמן אמת מערערת את אמינות פישר ויש בה אך כדי להשתיק אותו מכל טענה שבאה לעולם רק כשהתהדקה החגורה סביב צווארו".
בסופו של דבר, קבע בית המשפט כי פישר הפר את ההסכם הפרה יסודית. הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה עמד על מיליון שקלים. מכיוון שסכום זה זהה לסך המקדמות ששילם פישר (700,000 ש"ח ועוד 300,000 ש"ח שהוגדרו כתשלום נלווה), נקבע כי החיוב מתקזז והוא לא יקבל את כספו בחזרה. כמו כן, נדחתה טענתו בעניין "טעות הסופר" והוא חויב בתשלומי הארנונה על הנכס עד למועד ביטול ההסכם. התביעה שכנגד שהגישה קבוצת בוכריס נגד שותפתה, שח אור, נדחתה גם היא, בנימוק שפישר נושא באחריות המלאה לכישלון העסקה.
ת"א 10205-12-19
