פסיקה תקדימית: ביהמ"ש כפה על עיריית תל אביב להשלים עסקת מכר מקרקעין לאחר 35 שנה
בית המשפט המחוזי קבע כי "זעקת ההגינות" גוברת על פגמים פורמליים שנפלו בהסכם שנכפה על תושבות העיר, וחייב את העירייה, שהתנערה מהתחייבויותיה במשך עשרות שנים, להעביר על שמן קרקע שרכשו כדין ואף להשיב להן הוצאות משפט בסך 90,000 שקלים.
בפסק דין חריף ויוצא דופן, הורה בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו לעיריית תל אביב-יפו להשלים עסקת מכר מקרקעין עם שתי תושבות העיר, 35 שנים לאחר שהעירייה עצמה כפתה עליהן את העסקה כתנאי למתן היתר בנייה. השופטת עינת רביד מתחה ביקורת נוקבת על התנהלות העירייה, אשר לאחר שגבתה את מלוא התמורה, התנערה מההסכם במשך עשרות שנים בטענות טכניות, תוך שהיא מחזיקה בכספי התושבות. בפסק הדין, שניתן ב-4 ביוני 2025, נקבע כי בנסיבות קיצוניות אלה, שיקולי צדק מחייבים את אכיפת ההסכם, על אף שלא נחתם כנדרש על ידי ראש העיר והגזבר.
הסאגה המשפטית החלה בשנת 1990, כאשר רות טאומן ביקשה היתר בנייה להוספת קומה בביתה שברחוב הרטגלס, המצוי בבעלותה המשותפת עם בתה, טל שלזינגר. להפתעתן, העירייה התנתה את מתן ההיתר, שהגיע להן על פי דין, בכך שיסכימו לרכוש מהעירייה את חלקה 40, רצועת קרקע בייעוד "שטח פרטי פתוח" (שפ"פ), הגובלת בנכס שלהן. המהלך היה חלק ממגמה של העירייה באותה תקופה להעביר חלקות שפ"פ לבעלות פרטית כדי לחסוך בעלויות התחזוקה שלהן.
בלית ברירה, נעתנה טאומן לדרישה. ב-12 במרץ 1991, היא חתמה על "כתב התחייבות" לרכישת הקרקע תמורת סכום השווה ל-15,900 דולר, אשר נקבע על ידי שמאי העירייה והופקד על ידה במלואו כפיקדון. לכתב ההתחייבות אף צורף נוסח מוכן של הסכם מכר. התכנון המקורי היה שהעירייה תקדם תוכנית בניין עיר (תב"ע) שתהפוך את החלקה ל"חלקת השלמה" לנכס של טאומן, ולאחר מכן תושלם העסקה באופן רשמי.
אלא שכאן חלה תפנית דרמטית. במסמכים פנימיים של העירייה, שנחשפו רק במסגרת ההליך המשפטי, התברר כי ביום החתימה על כתב ההתחייבות, הגיע אדריכל העירייה למסקנה כי אין כל צורך תכנוני בשינוי התב"ע, וניתן למכור את הקרקע לטאומן בייעודה המקורי כשפ"פ. בעקבות זאת, ועדת המקרקעין של העירייה החליטה כעבור חודשיים, במאי 1991, "למכור לבעלי חלקה 39… את חלקה 40… בייעודה כשטח פרטי פתוח ללא זכויות בניה כלשהן". החלטה זו אף אושרה על ידי ראש אגף הנכסים "בתוקף אצילת סמכות ראש העירייה".
חרף ההחלטה הפנימית הברורה, העירייה מעולם לא פעלה להשלמת העסקה ומסירת החזקה בקרקע. מנגד, היא העניקה לתובעות היתרי בנייה שכללו את שתי החלקות (39 ו-40) כיחידה אחת, אישרה להן לגדר את השטח, ואף להקים בו שתי חניות פרטיות. התובעות, שסברו בתום לב כי העסקה הושלמה למעשה, השקיעו כספים רבים והפכו את חלקה 40 לחלק בלתי נפרד מביתן, כאשר הכניסה לבית והחניות ממוקמות בה.
במשך שנים, העירייה שמרה על שתיקה רועמת, למעט מכתב בודד שנשלח בשנת 2000 ובו דרשה לבטל את החניות. טאומן השיבה באמצעות עורך דינה כי הקרקע שייכת לה ודרשה להסדיר את הרישום , אך מכתבה נותר ללא מענה. רק בשנת 2020, לאחר פניות נוספות מצד התובעות, טענה העירייה לראשונה כי ההסכם בטל מכיוון שהתנאי לשינוי התב"ע מעולם לא התקיים. בעקבות זאת, הגישו טאומן ושלזינגר את תביעתן לאכיפת ההסכם. העירייה הגישה תביעה נגדית לסילוק ידן של התובעות מהקרקע ולחיובן בדמי שימוש רטרואקטיביים בסך של למעלה מ-460,000 שקלים.
בפסק הדין, קיבלה השופטת רביד את כל טענות התובעות ודחתה את כל טענות העירייה, לרבות טענות סף להתיישנות. השופטת קבעה כי התנהלות הצדדים מוכיחה כי הם גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מחייב ופעלו על פיו. היא ציינה כי העירייה היא זו שהפרה את התחייבויותיה, נמנעה מלפעול, ואף לא טרחה ליידע את התובעות כי אין עוד צורך בשינוי התב"ע. "לא ברור מדוע העירייה נמנעה מקיום התחייבויותיה", כתבה, "אך אין הדבר משנה שכן כיום ניתן לאכוף את ההסכם".
השופטת התייחסה לטענתה המרכזית של העירייה, לפיה ההסכם אינו חוקי מכיוון שלא נחתם על ידי ראש העיר והגזבר, כנדרש בסעיף 203 לפקודת העיריות. היא הסכימה כי מבחינה פורמלית, הפגם הופך את החוזה ל"בלתי חוקי" , אך קבעה כי זהו בדיוק המקרה החריג בו יש להשתמש בסמכות בית המשפט לפי סעיף 31 לחוק החוזים ולהורות על קיום החוזה "משיקולי צדק". השופטת הדגישה את "התנהלותה הבעייתית של העירייה, וזאת בלשון המעטה", אשר כפתה את העסקה, גבתה את התמורה, נתנה אישורים שהסתמכו עליה, ולאחר מכן התנערה ממנה במשך עשרות שנים.
באשר לדרישה נוספת בחוק לאישור שר הפנים לעסקאות מקרקעין של עירייה, קבעה השופטת כי דרישה זו אינה רלוונטית עוד, מאחר שתיקון לחוק פטר "עיריות איתנות", ועיריית תל אביב בכללן, מחובה זו.
בסופו של דבר, בית המשפט קיבל את התביעה והורה לעירייה לפעול להשלמת המכר והעברת הזכויות בחלקה 40 על שם התובעות, כשהיא תישאר בייעוד שפ"פ, בהתאם להחלטת העירייה עצמה משנת 1991. התביעה הנגדית של העירייה נדחתה במלואה, והיא חויבה לשלם לתובעות הוצאות משפט בסך 15,000 ש"ח ושכר טרחת עורך דין בסך 75,000 ש"ח.
ת"א 23850-05-21
