שותפות שהסתיימה בבית המשפט: יזם נדל"ן יפצה משקיע בכ-2 מיליון ש"ח על חריגות בפרויקט יוקרה בברלין
בית המשפט המחוזי קבע כי המשקיע הסכים בהתנהגותו להעלאת העלויות, אך חייב את היזם בהחזר הוצאות מע"מ ותקורה שלא נכללו בהסכם המקורי. תביעת הנגד של היזם נדחתה במלואה.
פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו שם קץ לסכסוך עסקי מורכב בין יזם בנייה למשקיע פיננסי, אשר שיתפו פעולה להקמת פרויקט דירות יוקרתי על גג בניין בברלין. השופט ארז יקואל, סגן נשיא בית המשפט, פסק כי חברת "דן ריל אסטייט", בבעלות היזם עמית דנון, תפצה את חברת "לן-ור פתרונות טכנולוגיים", בבעלות המשקיע רפי נחושתן, בסכום של 1,978,305 ש"ח. זאת, לאחר שנקבע כי עלויות הפרויקט חרגו באופן ניכר מהמוסכם, אך התנהגותה של לן-ור לאורך הדרך היוותה הסכמה לחלק מהחריגות.
הפרשה החלה בשנת 2016, כאשר דנון, יזם בעל ניסיון בבנייה בברלין, הציע לנחושתן להשקיע בפרויקט נדל"ן. השניים, באמצעות חברות שבבעלותם, חתמו על הסכם שותפות להקמת דירות על גג בניין בעיר הגרמנית. במסגרת ההסכם, שנוסח ללא ייעוץ משפטי, נקבעה חלוקת תפקידים ברורה: דנון וחברותיו יהיו אחראים על התכנון והביצוע, בעוד לן-ור תשמש כמשקיע הפיננסי. ההסכם קבע כי עלות הבנייה תעמוד על 1,850 אירו למ"ר נטו, בתוספת עלות של 120,000 אירו לשתי מעליות ועלות תכנון משוערת של עד 150,000 אירו.
אלא שכפי שקורה לא פעם בפרויקטים מסוג זה, המציאות בשטח התבררה כיקרה הרבה יותר. עלויות הפרויקט, שהוערכו בתחילה בכ-2.9 מיליון אירו, נסקו לסכום של כ-6 מיליון אירו. לן-ור, שנדרשה להזרים הון עצמי של כ-1.4 מיליון אירו, מצאה עצמה משקיעה בפועל, כולל מימון, סכום כולל של כ-2.6 מיליון אירו.
במרכז המחלוקת המשפטית עמדה השאלה המרכזית: האם הסכומים שנקבעו בהסכם היוו התחייבות חוזית מחייבת ("הסכם סגור"), או שמא היו בגדר הערכה ראשונית בלבד ("חיוב השתדלות"). חברת לן-ור טענה כי "חוזים יש לקיים" וכי ההסכם נקב בסכום מדויק שאין לחרוג ממנו ללא הסכמתה. לטענתה, היא נאלצה להעביר כספים עודפים רק כדי למנוע את עצירת הפרויקט, מתוך כוונה לערוך התחשבנות בסופו של יום. עוד טענה לן-ור כי דנון פעל בניגוד עניינים, כמי שחבש "שלושה כובעים" – יזם, קבלן מבצע ומנהל הפרויקט – והעביר כספים מהחברה המשותפת לחברות פרטיות שלו.
מנגד, דנון וחברת דן טענו כי הסכומים בהסכם שיקפו הערכה ראשונית בלבד, וכי הפרויקט הפך יוקרתי ומורכב יותר ממה שתוכנן, מה שהוביל לעלייה משמעותית ברווחים. לשיטתם, לן-ור הייתה מודעת לעלויות הגבוהות, השתתפה בישיבות בהן הוצגו הנתונים, ואף המשיכה להזרים כספים לפרויקט באופן עקבי, ובכך שינתה את ההסכם המקורי בהתנהגותה. במסגרת תביעה שכנגד, הם דרשו לחייב את לן-ור בתשלום נוסף של כ-2.7 מיליון ש"ח בגין הפרת התחייבותה לשאת בחלקה בעלויות.
לאחר שבחן את הראיות והעדויות, קבע השופט יקואל כי דין תביעתה של לן-ור להתקבל בחלקה, ואילו דין התביעה שכנגד להידחות במלואה. השופט שוכנע כי התנהגותה הנמשכת, העקבית והמודעת של לן-ור אכן מצדיקה מתן פרשנות שונה להסכם. "לן-ור, באופן עקבי ומתמשך, הוסיפה לשלם עוד ועוד סכומים, תוך מודעות מלאה להוצאות התופחות, מבלי 'להרים דגל' או להביע כל הסתייגות", כתב השופט בפסק הדין. הוא דחה את טענתה כי התכוונה להתחשבן בסוף הדרך, וקבע כי העברת כספים כה ניכרים לאורך זמן, בחריגה בוטה מהמוסכם, היוותה "אור ירוק" להתקדמות לעבר פרויקט שונה ויקר יותר.
עם זאת, השופט מצא כי ישנם שני רכיבי עלות שלן-ור לא צריכה לשאת בהם: תשלום מע"מ והוצאות תקורה. הוא ציין כי רכיבים אלה לא הוזכרו בהסכם המקורי, ובניגוד לרכיבים אחרים, לא הייתה התנהגות מתמשכת מצד לן-ור שתצדיק את הכללתם. "לא היה מקום להוסיף על התשלום רכיבי מע"מ והוצאות תקורה, משלא היה להם זכר בהסכם, שעה שלא הייתה כל מניעה להכללתם בו מראש", פסק השופט.
בנוסף, השופט אימץ את חוות דעתו של מומחה שמונה מטעם בית המשפט, אשר קבע כי עלות סבירה להקמת הפרויקט עמדה על 3.59 מיליון אירו, סכום הנמוך בכ-11% מהעלות שבה נקב דנון (כ-4 מיליון אירו). בהתאם, קבע השופט כי לן-ור זכאית להחזר של 11% מחלקה בעלויות הנוספות.
השופט דחה את טענותיה הנוספות של לן-ור, כולל דרישה לפיצוי על עיכוב במסירת הפרויקט, ליקויי בנייה, וכן דחה את הבקשה להטיל חיוב אישי על דנון. נקבע כי לא הונחה תשתית ראייתית מספקת להרמת מסך ההתאגדות, במיוחד כשמדובר בחברה זרה שהתאגדה בגרמניה, ולא הוכח הדין הזר המאפשר זאת.
פסק הדין, שניתן ב-10 ביוני 2025, מדגיש עיקרון משפטי חשוב: התנהגותם של צדדים לחוזה לאחר כריתתו יכולה ללמד על אומד דעתם ולשנות את תנאיו המקוריים, גם אם השינוי לא נעשה בכתב. במקרה זה, השתיקה והמשך התשלומים של המשקיע התפרשו כהסכמה להגדיל את מסגרת התקציב, אך לא כהסכמה עיוורת לכל הוצאה שהיזם בחר להוסיף.
ת"א 9317-06-19
