תביעת הענק נדחתה: משפחת ביבס חויבה לשאת בעלויות בנייה חריגות בפרויקט יוקרה בתל אביב
בית המשפט המחוזי קבע כי המשפחה לא רכשה דירות במחיר סופי, אלא הצטרפה כחברה בקבוצת רכישה, ועליה לשאת בעלויות הבנייה הנוספות. בנוסף, חויבה המשפחה בתשלום הוצאות משפט בסך 210,000 ש"ח. פסק הדין ניתן לאחר הליך משפטי מורכב שחשף את התנהלות הצדדים לאורך שנים.
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחה תביעה שטלטלה את עולם הנדל"ן, וקבע כי משפחת ביבס, רוכשי שלוש דירות בפרויקט ברחוב בן יהודה 13 בתל אביב, לא היו רוכשי דירות במחיר סופי, אלא חברים בקבוצת רכישה. קביעה דרמטית זו, שניתנה ב-9 ביוני 2025 על ידי השופט הבכיר יהושע גייפמן, מחייבת את התובעים לשאת בעלויות הבנייה שחרגו מהאומדן הראשוני.
הסכסוך המשפטי נסוב סביב השאלה המרכזית: האם קרול ביבס, בנה דוד מרק ביבס, ואביה, עזבון מוזס ביבס ז"ל, רכשו זכות לקבלת שלוש דירות במחיר קבוע ומוסכם מראש, או שמא הצטרפו לקבוצת רכישה, ובכך הסכימו לשאת בכלל עלויות הבנייה, גם אם אלו יחרגו מהצפי. התובעים טענו כי רכשו את הדירות במחיר סופי ומוגדר, וכי אין לחייבם בעלויות נוספות. מנגד, הנתבעים, ובהם עורכי הדין ז'רום שלמה ברדוגו ויוסי חן, וכן יוסף בזל וחברת בן יהודה 13 בע"מ, טענו כי התובעים היו חברים מלאים בקבוצת הרכישה.
לאחר בחינה מעמיקה של הראיות, קבע השופט גייפמן באופן חד משמעי כי "התובעים רכשו במודע את הזכות להשלים את בניית 3 הדירות… כחברי קב' רכישה, עפ"י הסכם השיתוף בו התחייבו לשאת בעלות הבניה עפ"י חלקיהם". בפסק הדין המפורט, המשתרע על פני עמודים רבים, מנתח השופט את מכלול הראיות והעדויות שהוצגו בפניו.
אחד הנדבכים המרכזיים בהכרעת הדין היה לשונם המפורשת של הסכמי המכר. השופט ציין כי בהסכמים, שנחתמו בשנים 2011 ו-2012, נכתב במפורש כי הרוכשים מקבלים על עצמם את כל התחייבויות המוכרים על פי הסכם השיתוף של קבוצת הרכישה. סעיף 8.1 להסכמים קבע כי בנוסף לתשלום עבור רכיב הקרקע, על הרוכשים לשלם "מידי פעם וככל שיידרש בהתאם לחלקו היחסי בהסכם הבניה". להסכמים אף צורף הסכם השיתוף עצמו, אשר פירט את התחייבות החברים לשאת בכל הוצאות הפרויקט.
השופט גייפמן הדגיש את העובדה כי התובעים היו מיוצגים בעסקאות על ידי עו"ד ברדוגו, אשר היה דובר צרפתית, שפתם של התובעים, והסביר להם את פרטי העסקה. יתרה מכך, עו"ד ברדוגו היה שותף בניסוח הסכם השיתוף, מה שמחזק את המסקנה כי מהות העסקה הייתה ברורה לצדדים.
פסק הדין מתאר גם את התנהלותה של קרול ביבס, הדמות הדומיננטית מטעם התובעים, לאורך כל תקופת הבנייה. מהראיות עלה כי ביבס הייתה מעורבת באופן פעיל בניהול הפרויקט, עמדה בקשר ישיר עם הקבלן והמפקח , השתתפה בפגישות שבועיות לסיכום התקדמות העבודה , ואף שילמה תשלומים ישירות לספקים. התנהלות זו, קבע בית המשפט, אינה מאפיינת רוכש דירה במחיר קבוע, אלא חבר בקבוצת רכישה המעורב בבניית ביתו.
יתר על כן, התובעים שילמו לאורך השנים סכומים גבוהים משמעותית מהמחיר הסופי הנטען על ידם. על פי תחשיביהם, הם שילמו עד יולי 2015 סכום עודף של כ-1.5 מיליון ש"ח מעבר למחיר "הסופי". בית המשפט ראה בכך תמיכה נוספת למסקנה כי לא היה מדובר במחיר סופי, אלא בהשתתפות דינמית בעלויות הבנייה המשתנות.
השופט אף התייחס לעדויות מהן עלה כי התובעים היו מודעים לכך שהם מצטרפים לקבוצת רכישה. במייל ששלחה קרול ביבס לעו"ד ברדוגו לפני חתימת החוזים, היא עצמה כתבה: "שוב מדובר בקב' רכישה… מה שעשוי להבטיח מחיר שלא יעלה באופן מפתיע…".
לאור כל האמור, דחה בית המשפט את טענות התובעים וקבע כי אין לייחס רשלנות או הטעיה למי מהנתבעים. בהתאם להסכמה דיונית מוקדמת, דחיית טענה מרכזית זו הובילה לדחיית מרבית עתירות התביעה. עם זאת, נותרה לבירור טענתם החלופית של התובעים, לפיה שילמו תשלומי יתר כחברי קבוצת רכישה בסך של כ-398 אלף ש"ח.
בסיום פסק הדין, הטיל השופט גייפמן על התובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 210,000 ש"ח, שישולמו לנתבעים.
ת"א 40255-12-18
